近两年火爆的创新产(chǎn)品公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日(rì)，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例(lì)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)REITs产品，平均(jūn)分红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士对此表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红(hóng)体现出该(gāi)类产(chǎn)品长期投(tóu)资价值，通过观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配(pèi)现金等(děng)指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资(zī)产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经(jīng)营(yíng)REITs项目在经营(yíng)权到期后不(bù)再产生现金收益(yì)，特许经(jīng)营权分(fēn)红目前已(yǐ)包含(hán)了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，在选(xuǎn)择投资(zī)标的(de)时应了解资产类型(xíng)和分红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人对此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红收益，以及基金份(fèn)额交易价格(gé)的变化。基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况及市场因素的(de)综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循(xún)。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资(zī)产的经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集(jí)材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业(yè)及市场情(qíng)况，可以分(fēn)析(xī)基础设(shè)施项目的经营业绩，作为进(jìn)行(xíng)投资决策的重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场(chǎng)价格(gé)变化导(dǎo)致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金收益(yì)，对于长期投资者更(gèng)具参考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李(lǐ)华平也(yě)表示，根据《公(gōng)开募集(jí)基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试(shì)行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基(jī)金年度可分配金(jīn)额以现金形式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机(jī)制(zhì)体现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双重特点(diǎn)。二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格反映这(zhè)类(lèi)产(chǎn)品“股性”的一(yī)面(miàn)，分红(hóng)体现了这(zhè)类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同(tóng)于债券的(de)固定(dìng)利息回(huí)报(bào)，而是(shì)由(yóu)可供(gōng)分配现金决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资者的角(jiǎo)度来看，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰富了机构(gòu)投资(zī)者的(de)投资品类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置(zhì)价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相(xiāng)对于投资债券相对高的(de)收益(yì)性，在(zài)有效控(kòng)制风(fēng)险(xiǎn)的前提下(xià)，增厚资产包收(shōu)益，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二级(jí)市场表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日(rì)，今(jīn)年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌抓一只啄木鸟犯法吗，杀死一只啄木鸟判几年(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受(shòu)宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成(chéng)率(lǜ)不达预期，一定(dìng)程度上影响了(le)公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价(jià)格。”李华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波(bō)动受多(duō)重(zhòng)因素的(de)影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二(èr)级市(shì)场价格的主(zhǔ)要(yào)因(yīn)素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸(xī)引投资者(zhě)参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期(qī)经济(jì)预(yù)期恢复，一(yī)方(fāng)面市场热点呈现向股票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除(chú)权日，将对(duì)基金份额的开盘指导价(jià)做(zuò)调(diào)减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作(zuò)是对分红(hóng)前(qián)后基金份额(é)净值变化的(de)修(xiū)正，使投资人在(zài)基金分红前(qián)后均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需(xū)结合持有产品的(de)特性，关(guān)注二级市场(chǎng)扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金(jīn)相关(guān)人士也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解(jiě)底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现(xiàn)有公(gōng)募基(jī)金(jīn)分(fēn)红前提是本金(jīn)之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个(gè)部分(fēn)之间(jiān)的比例是变(biàn)动(dòng)的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通(tōng)投资者(zhě)可能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价值面临极大(dà)不确(què)定(dìng)性，这是该类投资者应该注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营(yíng)权类和产权类两(liǎng)大(dà)资产类型，持(chí)有产权类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包括(kuò)每年的现(xiàn)金分红及资(zī)产(chǎn)增(zēng)值的收(shōu)益，而持有(yǒu)特许经营(yíng)类产品(pǐn)的(de)收益(yì)主要(yào)来自项目每年的现金分(fēn)红。其中，特(tè)许经营权类资(zī)产(chǎn)的分红包括(kuò)了利润(rùn)分配和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动(dòng)的，对(duì)特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较多(duō)，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资者在(zài)选择(zé)公募REIT抓一只啄木鸟犯法吗，杀死一只啄木鸟判几年时，需要考虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择(zé)产品的二级市场价格和分(fēn)红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负责人也(yě)认为，与产权(quán)类项目相比，特许经营项目在经营权到期后(hòu)不再能产(chǎn)生现(xiàn)金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供分(fēn)配金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营(yíng)期限(xiàn)较短的特(tè)许经营项目，通常具备更高(gāo)的(de)分(fēn)派(pài)率水平。对(duì)于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项目(mù)，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对较低，也有足够年限收(shōu)回(huí)本(běn)金并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提(tí)醒投资者注意(yì)，特许经营(yíng)权项目的分派金(jīn)额包含了投资本金，在(zài)不进行扩募的(de)情况下，基金份额单价随着分派(pài)进(jìn)度逐年(nián)下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩(shèng)余期限(xiàn)产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目(mù)相(xiāng)比，产权类(lèi)项目的土地(dì)或建筑的剩余使用年限一(yī)般(bān)较长，再加(jiā)上(shàng)到(dào)期后通过对建(jiàn)筑的(de)更新改造或补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机会(huì)进一步延(yán)长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营(yíng)的假设(shè)反映在基础资产的估(gū)值上，使(shǐ)产权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资(zī)产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在(zài)基(jī)金分红的时(shí)点，多位业内人士(shì)还(hái)表示，在产品(pǐn)分红期，投(tóu)资者可(kě)以(yǐ)观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率(lǜ)等指标，来观察和(hé)评估项目底层(céng)资产的运营情况。<抓一只啄木鸟犯法吗，杀死一只啄木鸟判几年/p>

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金相关的(de)指标有两个：一(yī)是年报中(zhōng)披(pī)露的经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金流(liú)，二(èr)是可供分(fēn)配现金，二者(zhě)存在(zài)本质性(xìng)区别(bié)。经营活(huó)动产(chǎn)生的现金(jīn)净流量是指企(qǐ)业经(jīng)营、筹(chóu)资(zī)、投资(zī)产生(shēng)的现金(jīn)流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的现金(jīn)实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目(mù)进行(xíng)调整，加期初现(xiàn)金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值(zhí)体现在相对股债市场独立的资产配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议投资者对经(jīng)营权类的资产可以(yǐ)更多(duō)关注内部(bù)收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资产的经营(yíng)净现金流(liú)，所(suǒ)以底层(céng)资产(chǎn)运营情况(kuàng)直(zhí)接影响投资(zī)回报(bào)，投资(zī)者(zhě)可综合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机(jī)构实力、公募(mù)基金管理人实力等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，由于(yú)分红(hóng)交(jiāo)易带来的短期博(bó)弈机会仍(réng)在，叠(dié)加(jiā)此前市场接连回调(diào)，建(jiàn)议(yì)投资者关(guān)注(zhù)有基本面支撑(chēng)、填(tián)权效应(yīng)相对明显、同时分红规模(mó)较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红金额与募集材(cái)料中(zhōng)披(pī)露(lù)预测进(jìn)行比较分(fēn)析，结合经济及市(shì)场的实(shí)际(jì)环境(jìng)，对基(jī)础设施项目的(de)运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金(jīn)上述负责人也称(chēng)。

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