导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入(rù)大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中(zhōng)国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售(shòu)面(miàn)积(jī)超15亿平，足(zú)够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年(nián)地产持续低景(jǐng)气(qì)，有关中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)是否过剩的讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘(lí)清中国城镇存量住(zhù)宅(zhái)真实(shí)情况，据此判断(duàn)中国未来(lái)地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建部(bù)披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑中，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比(bǐ)不到(dào)一成，其(qí)中还包括大(dà)量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密切相关。中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较发达国(guó)家(jiā)还(hái)有很大差距。人均(jūn)住宅(zhái)间数大(dà)于1同(tóng)样不意味着中(zhōng)国住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民(mín)户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每(měi)户持有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接公布(bù)中国家(jiā)庭户均住(zhù)宅的(de)数据，我(wǒ)们根据商品住(zhù)宅套数(shù)、商(shāng)品住宅占比和(hé)城镇家庭户数(shù)，计(jì)算(suàn)出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目(mù)前城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅(zhái)。若(ruò)期(qī)房(fáng)顺(shùn)利(lì)交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味(wèi)着户户有房，然(rán)而事实(shí)上中国(guó)住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因(yīn)为户(hù)均一套房(fáng)无法满(mǎn)足流动人口的租(zū)赁(lìn)和置业需求。全国总(zǒng)人口的近三成都是流动人口(kǒu)，流(liú)动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国(guó)未来地(dì)产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户(hù)、两(liǎng)人(rén)户占(zhàn)比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化(huà)趋势(shì)将(jiāng)延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明显，区域(yù)经济资源分配的再集(jí)中吸(xī)引着人(rén)口流(liú)入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方米的住(zhù)宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积均较发(fā)达国家有着不小差(chà)距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需(xū)求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产(chǎn)步入(rù)大分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存(cún)在不足(zú)，这是(shì)过(guò)去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分(fēn)化(huà)时代已至，大分(fēn)化(huà)时代下地(dì)产矛盾则更多(duō)体现在住(zhù)宅质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能级城市之间，不(bù)同(tóng)区域板块之间，不同品质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房(fáng)挂牌(pái)量(liàng)突然激增，引发一(yī)阵(zhèn)二手房(fáng)的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或(huò)是仍(réng)然(rán)存在不(bù)足(zú)？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有住宅套数(shù)，回(huí)答(dá)当前(qián)的房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩了(le)？据此判断未来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判(pàn)断站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以全国自(zì)然(rán)灾害综(zōng)合风险普查工作情况为主题(tí)的(de)新闻发布会(huì)上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城(chéng)镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数大于(yú)1，看(kàn)似意味着人人(rén)都(dōu)有房间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不(bù)仅与房(fáng)间数(shù)量(liàng)有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施(shī)等因素(sù)密(mì)切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为(wèi)单位(wèi)购买成套(tào)住宅，一(yī)套设施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思(sī)路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两(liǎng)大类，一类(lèi)是商品住(zhù)宅，另一类是保(bǎo)障房、原(yuán)公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布(bù)城镇住(zhù)宅行车证照片怎么拍标准 行车证照片是几寸的数(shù)量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以(yǐ)直(zhí)接(jiē)公(gōng)布，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统计局(jú)）；二是居(jū)民住宅来(lái)源（人口普查数据(jù)）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量(liàng)，我们(men)主(zhǔ)要(yào)用(yòng)到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅(zhái)数量极(jí)少，可忽略不计(jì)。估算城镇居行车证照片怎么拍标准 行车证照片是几寸的(jū)民户均住宅(zhái)套数分(fēn)三(sān)步(bù)走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能够得到当前(qián)商品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第(dì)二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数(shù)/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住(zhù)宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利(lì)用(yòng)既有统计数据，大(dà)致测算得(dé)到(dào)中国存量房(fáng)地产套数，并(bìng)进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含(hán)现(xiàn)房(fáng)和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的(de)房地产销售以(yǐ)期(qī)房为(wèi)主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数=截止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房(fáng)销售额(é)。

　　主流房(fáng)企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套(tào)数(shù)除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇居(jū)民拥有的户均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显示中国(guó)城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)。其(qí)中自(zì)建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定(dìng)租赁其他(tā)住宅和购买二手房(fáng)都是商品住(zhù)宅，因此将租(zū)赁其他(tā)住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅(zhái)增幅为(wèi)过去(qù)十年变化幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化(huà)比例，从而我们估算(suàn)出(chū)2022年商品住宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末(mò)，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有一(yī)套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三(sān)点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国城镇化(huà)进展终结，甚至意(yì)味着(zhe)中国(guó)地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并不意(yì)味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足(zú)因人口(kǒu)流动、居民换房等(děng)因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来看，美国、英国和日本的(de)住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住(zhù)宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套(tào)房，就会造成人(rén)口净(jìng)流入地的住宅市(shì)场供不应求，造成房价或(huò)房(fáng)租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年(nián)的中国城乡(xiāng)人口流(liú)动调查数(shù)据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工作的流动(dòng)人口在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工资(zī)吸引打工人，但(dàn)高房价迫(pò)使打工(gōng)人回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会(huì)占据两(liǎng)套房(fáng)，在高(gāo)房价的大城(chéng)市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城(chéng)购买一套房(fáng)。所(suǒ)以说户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家庭住宅品(pǐn)质仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管道等基础设施陈(chén)旧(jiù)，给住户的(de)生活带(dài)来了很大的不便(biàn)和安全(quán)隐患(huàn)，并(bìng)且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家(jiā)庭没有独(dú)立卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪(jì)修建的(de)老旧(jiù)小(xiǎo)区很难(nán)满(mǎn)足现代生活(huó)需求(qiú)，在未来大都会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居(jū)室(shì)和(hé)二居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其(qí)中一居(jū)室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地(dì)资源紧张有关。