导读(dú)

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地(dì)产步入(rù)大分化时代(dài)而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过(guò)去二十年(nián)是中(zhōng)国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢近年地(dì)产持(chí)续低景气，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文(wén)试图厘清(qīng)中国城镇存量住(zhù)宅真实(shí)情况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极度过剩(shèng)，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全(quán)国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人(rén)口(kǒu)普查(chá)调查(chá)数据显示城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占比不到(dào)一成，其中(zhōng)还(hái)包(bāo)括大量城(chéng)镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国(guó)城(chéng)镇居民人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒适不是(shì)人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施等因素(sù)密切相关。中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较发(fā)达国(guó)家(jiā)还有很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样(yàng)不意(yì)味着中(zhōng)国(guó)住宅市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我们测(cè)算(suàn)发(fā)现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民(mín)户(hù)均1套(tào)房，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公布中(zhōng)国家庭(tíng)户均(jūn)住宅(zhái)的数据(jù)，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)才拥有1套住宅，其(qí)中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地(dì)产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户(hù)比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户(hù)均(jūn)一套房无法满足流动人口的(de)租赁和(hé)置业需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的(de)近三(sān)成(chéng)都是流动人口，流动(dòng)人(rén)口会选择在大(dà)城市租(zū)房(fáng)挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国(guó)未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人户占比(bǐ)不断增加，导(dǎo)致家庭户数(shù)增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化(huà)趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块(kuài)的分化日(rì)益明显，区(qū)域(yù)经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口流入，人口净(jìng)迁(qiān)入城(chéng)市的新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米的住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)。促成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的改造势(shì)在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积均较发(fā)达国家有着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需(xū)求正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大(dà)分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发(fā)展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足，这是过(guò)去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么当下房地(dì)产大(dà)分化时代已(yǐ)至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体(tǐ)现在不(bù)同能级(jí)城市之间，不同区域板块(kuài)之(zhī)间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披(pī)露(lù)全国(guó)已有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心(xīn)，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们测算(suàn)出中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前(qián)的房子是否真(zhēn)的过剩了？据(jù)此(cǐ)判断(duàn)未来房地(dì)产市场会(huì)如(rú)何(hé)发展。

　　一、如(rú)何(hé)有(yǒu)效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全国自(zì)然灾害(hài)综(zōng)合风险普查工作情况为(wèi)主题的新闻发(fā)布会上(shàng)，负责人(rén)对外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行(xíng)业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多(duō)万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医(yī)院等非住宅(zhái)。总的算(suàn)下来(lái)，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七次人口普(pǔ)查(chá)数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有(yǒu)房间居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅与房间数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等因素密切相关。单单(dān)从人均(jūn)住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要(yào)是以家(jiā)庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜(yí)居的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算(suàn)思路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要(yào)分两大类，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是(shì)保障房、原(yuá发字有几画，发字有几画五行什么n)公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数据，并没有(yǒu)直接(jiē)公布城镇住宅数量。居(jū)民(mín)住宅(zhái)相关数据有两处可以(yǐ)直(zhí)接公(gōng)布(bù)，一是每(měi)年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居民户均(jūn)住宅(zhái)数(shù)量，我们主要用(yòng)到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就(jiù)能够得到(dào)当(dāng)前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅和非商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总(zǒng)数除以家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套(tào)户比=住宅总套(tào)数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确(què)统(tǒng)计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算得(dé)到中国存量房(fáng)地产套数(shù)，并进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民户均(jūn)拥(yōng)有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包含现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中国的(de)房地(dì)产销(xiāo)售以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中(zhōng)期(qī)房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累(lèi)计销售套数里的期(qī)房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房后(hòu)装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥有的(de)户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买二手房都是(shì)商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租赁(lìn)其(qí)他住(zhù)宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期(qī)房会(huì)在2-3年内陆(lù)续交付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了(le)户均一套房的(de)程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存(cún)量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意(yì)味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余(yú)住宅来满足因人口流动、居民(mín)换房等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套(tào)户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅(zhái)套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一套房，就会造成人(rén)口净流入(rù)地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国(guó)的流动人口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家(jiā)县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中国城乡人口流(liú)动调查数据显示，发字有几画，发字有几画五行什么在上海、杭州(zhōu)以及南京工(gōng)作的(de)流(liú)动人(rén)口在老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际(jì)上会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁(lìn)一套(tào)房，在房价(jià)较低的县城购买一套房。所以说户均一(yī)套房无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足庞大流动(dòng)人口的租赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是(shì)约9000万户(hù)城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化(huà)、管道等基础(chǔ)设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了(le)很大(dà)的(de)不(bù)便和安全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅(zhái)面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的(de)住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有(yǒu)独(dú)立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区(qū)很难满足现代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家庭(tíng)住宅为一居(jū)室和(hé)二居(jū)室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其(qí)中一居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然(rán)这与城市(shì)土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城(chéng)和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)不足(zú)19平方米，不及全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积(jī)仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑面积低(dī)于(yú)15平方米的家庭界(jiè)定(dìng)为(wèi)住宅存在(zài)困(kùn)难(nán)，若按这个标(biāo)准算的(de)话，中国有11.3％的(de)家庭(tíng)存在(zài)住宅(zhái)困(kùn)难问题(tí)。

　　若人(rén)均(jūn)可(kě)使(shǐ)用(yòng)住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户(hù)人(rén)数，需要(yào)住宅总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前至少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国(guó)和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公(gōng)摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套房，未(wèi)来(lái)地产还会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房。即便(biàn)如(rú)此，中国(guó)人口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需(xū)求(qiú)释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅(zhái)需(xū)求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户(hù)数(shù)增(zēng)多，新户(hù)购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城(chéng)镇家庭户均人口(kǒu)数(shù)不断下降(jiàng)，六普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋(qū)势(shì)将继续延续，导致(zhì)户(hù)数(shù)会因户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新(xīn)增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心城市(shì)流(liú)入，区域经济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到(dào)买房租(zū)房(fáng)，给迁入(rù)地住宅市场(chǎng)带(dài)来新的(de)增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增(zēng)量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然(rán)增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自(zì)建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最(zuì)多。自建房(fáng)家(jiā)庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年(nián)以前的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了商(shāng)品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房(fáng)和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必(bì)会进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配(pèi)套差、没有或少有物业(yè)管理，居民追求美(měi)好、宜(yí)居生(shēng)活的(de)环境，背后的改善性需(xū)求(qiú)有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有(yǒu)所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于(yú)中小户(hù)型。已(yǐ)有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的(de)中央经(jīng)济工(gōng)作会议明(míng)确指出支(zhī)持(chí)住(zhù)宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住(zhù)宅(zhái)因(yīn)素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国(guó)家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有(yǒu)着(zhe)密切正(zhèng)向联(lián)系。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是中国(guó)地产黄金发(fā)展(zhǎn)期(qī)，地产矛(máo)盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需出现错(cuò)配，这(zhè)是过去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产(chǎn)大(dà)分化时代已至，这种分化不单(dān)局限(xiàn)于(yú)城(chéng)市能级之间差异(yì)，优质(zhì)小(xiǎo)区和老(lǎo)旧(jiù)二手房之间的(de)差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口普查数据调查的是(shì)人，并不是(shì)针(zhēn)对住宅，因此可(kě)能存在统(tǒng)计偏差(chà)。商品住(zhù)宅(zhái)占比实际(jì)值(zhí)可能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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