万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣称(chēng)要做地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了(le)共同债务(wù)人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购(gòu)入房产的有(yǒu)钱人，房子现(xiàn)在莫名奇(qí)妙地被(bèi)拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未(wèi)看到这些业主的维权信息(xī)，难怪有网(wǎng)友调侃：“富(fù)人被(bèi)割(gē)韭(jiǔ)菜的时(shí)候(hòu)，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪(háo)宅(zhái)的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到(dào)，这个位于(yú)海淀核心区(qū)位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友(yǒu)发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有限(xiàn)公司不良(liáng)债权转让(ràng)项(xiàng)目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的(de)抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括(kuò)75套万(wàn)柳书院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东拍卖(mài)显示，上(shàng)述不(bù)良债权转让(ràng)项目(mù)的(de)处置主体是(shì)中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司(sī)北(běi)京市分公(gōng)司（下称中国信达北分(fēn)），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫(hè)华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金(jīn)额约为(wèi)46.95亿元人民(mín)币，其中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公(gōng)司是共(gòng)同债务人(rén)。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意(yì)向人。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这(zhè)就是一起中国信达北(běi)分讨债的故事(shì)，但实际(jì)上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户(hù)，而(ér)且早已售罄。如果该报(bào)道属实，说明这些(xiē)房子实际(jì)上都是卖出去(qù)了(le)的，是(shì)有人住的。

　　那(nà)为(wèi)什(shén)么中国信(xìn)达(dá)的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态(tài)呢(ne)？只能(néng)说明这些(xiē)房子(zi)根(gēn)本没有网签，也(yě)没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经(jīng)的(de)报道(dào)证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵押出(chū)去，现在还没(méi)资金解(jiě)抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅(zhái)，最强学区(qū)房，万柳书院的业(yè)主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书(shū)院(yuàn)的业主(zhǔ)。另(lìng)据地(dì)产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的业(yè)主中，还有不少中赫集团的(de)高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人(rén)也被精(jīng)准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业(yè)主确实已经支付价款并实际占(zhàn)有，那(nà)么，中国信达转让(ràng)这(zhè)笔(bǐ)不良债(zhài)权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最(zuì)大(dà)的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行中(zhōng)，业主已经支(zhī)付价款并实际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经(jīng)查(chá)封的可(kě)以向法院提出执行异议申请(qǐng)，请求(qiú)法院解(jiě)除查封，同时可(kě)以联合起诉开发(fā)商(shāng)，要求退(tuì)还购房(fáng)款或办理房产(chǎn)证(zhèng)，并(bìng)承担违约(yuē)责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公(gōng)布(bù)《最(zuì)高人民法(fǎ)院关(guān)于商品房消费(fèi)者(zhě)权利(lì)保护(hù)问题(tí)的批复》，以司法解释的方式(shì)明确了(le)购房(fáng)人(rén)的(de)优先(xiān)权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者以居住为目的购买房屋并(bìng)已支(zhī)付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交(jiāo)付(fù)请求权优先于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押权以(yǐ)及其他债权的，人(rén)民(mín)法院(yuàn)应当予以支(zhī)持(chí)。只支付了部分价款的商(shāng)品房(fáng)消(xiāo)费者(zhě)，在一(yī)审法庭辩论(lùn)终结前已(yǐ)实际(jì)支付剩余(yú)价(jià)款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就(jiù)是说(shuō)，如果这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫(fū)人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公司中国信达(dá)申请(qǐng)不(bù)良债权转让，可以(yǐ)追(zhuī)溯(sù)到金(jīn)谷信(xìn)托踩雷赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已经(jīng)成(chéng)为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下(xià)子公司(sī)。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地(dì)等(děng)选择(zé)退出了(le)赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷(gǔ)国际(jì)信托(tuō)有限(xiàn)责任公司成(chéng)为了唯(wéi)一股(gǔ)东(dōng)，后(hòu)者由中国信(xìn)达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较(jiào)其他(tā)房企，中赫集团既没(méi)有很(hěn)大规(guī)模，也没有很高(gāo)的国民知(zhī)名度，但却在(zài)北京(jīng)豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集(jí)团进入(rù)北(běi)京的(de)第(dì)一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉(yù)为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名房企手中，抢下了北(běi)京万(wàn)柳地(dì)块(kuài)，成为北京当(dāng)年(nián)的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论是(shì)一(yī)块块(kuài)从荷兰(lán)运(yùn)回来(lái)的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成年银(yín)杏(xìng)树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院(yuàn)的(de)树、北(běi)平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出(chū)其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现(xiàn)如(rú)今，它远远(yuǎn)超过这(zhè)些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的(de)法拍房，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推出(chū)了8年之久，但(dàn)其依(yī)旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了(le)不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则(zé)居住在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪(háo)宅的(de)成功奠定了中(zhōng)赫集团的(de)“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因此，它(tā)被外界贴(tiē)上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地(dì)产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光(guāng)环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被(bèi)执行人，被执(zhí)行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不(bù)履(lǚ)行生效法律文(wén)书(shū)确定(dìng)义务，中赫集(jí)团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个(gè)地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在(zài)今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财(cái)务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到(dào)沦为“老(lǎo)赖”，保送生是什么意思 如何成为保送生，中考保送生是什么意思中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急(jí)转(zhuǎn)直下。而(ér)追(zhuī)根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路并不(bù)好走。早在2008年开(kāi)始，中赫(hè)集团就(jiù)尝试过多(duō)元(yuán)化业务，先(xiān)后(hòu)进军能源(yuán)市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡(dàn)收(shōu)场(chǎng)。最终，周金辉将转型(xíng)的目(mù)光，放(fàng)到(dào)了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿(yì)元(yuán)参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中(zhōng)赫集团(tuán)从(cóng)中信集团手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐(lè)部全部股权。如果北(běi)京国安(ān)的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其(qí)实控(kòng)人(rén)周金辉夫妇将其手(shǒu)中(zhōng)的中赫集(jí)团股份质押陆续(xù)质(zhì)押(yā)，据企查(chá)查(chá)显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出(chū)质记(jì)录。质权人包括(kuò)海金商业保理、北京(jīng)建工、山东国(guó)际信托(tuō)、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国(guó)安的时间完(wán)全吻合(hé)。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营(yíng)状况没有得(dé)到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权(quán)交易所官网(wǎng)信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京(jīng)国安足(zú)球俱乐部实(shí)现营业(yè)收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团(tuán)和(hé)周金辉夫妇还(hái)在持续(xù)质押手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份(fèn)，但国安和(hé)中赫的经营状况却持续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列(liè)被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共同成为(wèi)被执(zhí)行(xíng)人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定义务(wù)，上述被执(zhí)行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过在(zài)实控人都(dōu)成为老(lǎo)赖的情(qíng)况下，被执行10个多(duō)亿(yì)的(de)北京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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