5月(yuè)以(yǐ)来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代(dài)表的机构(gòu)对(duì)于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数(shù)据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与地方国企(qǐ)央企获得(dé)增持，持仓(cāng)数量(liàng)占流通股比重增幅五只个(gè)股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代(dài)已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基(jī)金对房地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其(qí)所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在股票资产中的(de)占比却断(duàn)崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回升(shēng)，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的持股(gǔ)比例也(yě)同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市值(zhí)占板块(kuài)比(bǐ)重合计(jì)达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难(nán)发现，公募(mù)对于房地(dì)产的投(tóu)资愈发有集(jí)中(zhōng)于(yú)龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名(míng)最(zuì)高的(de)是(shì)保利(lì)发展，在(zài)基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去年(nián)四季报，变化之(zhī)处首先(xiān)在于(yú)几只(zhǐ)房地产龙头(tóu)股从(cóng)排位上看均有(yǒu)退步，尤其(qí)是万科最(zuì)为明显；其次(cì)是(shì)金地集团退出百大(dà)之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季(jì)并非行(xíng)业销售旺季，其传(chuán)导到二级市(shì)场(chǎng)乃至(zhì)机(jī)构持仓上还(hái)需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的(de)是，经济圈判(pàn)断房地(dì)产已经进入大分化时代，一二线城市好于(yú)三四线城市。而映射到二级(jí)市场投(tóu)资上，配置房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去(qù)不返(fǎn)了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包(bāo)括(kuò)房地书名号之间有没有标点符号，书名号之间有标点符号么产(chǎn)等几(jǐ)类行业在盖(gài)特纳(nà)曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也(yě)出(chū)现了一些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公募基金(jīn)经理指出(chū)。

　　不过也有公募(mù)人士持(chí)谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现(xiàn)了(le)，2022年(nián)光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿(yì)元。中国存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量(liàng)地(dì)产的(de)更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需(xū)求端还(hái)需要有一定(dìng)的政(zhèng)策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是(shì)人(rén)均住房(fáng)面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告别住(zhù)房短缺时代(dài)，而目前(qián)居民的杠杆(gān)率和房价收(shōu)入也不支(zhī)撑(chēng)每年18万(wàn)亿(yì)元的销售额，以及(jí)过(guò)快上行的房价，因而行业高增的时代已经过(guò)去，未来(lái)行(xíng)业(yè)的(de)需求(qiú)或将回落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地产的高杠(gāng)杆(gān)属(shǔ)性，就很容易出现信用风(fēng)险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷(léi)），行业(yè)进(jìn)入到(dào)供给侧(cè)出清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的公司(sī)就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获(huò)得市(shì)占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投(tóu)资(zī)机会(huì)，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争力(lì)公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识(shí)转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作个(gè)股成(chéng)为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标(biāo)的(de)成香饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具(jù)体的个(gè)股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的(de)124只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产类(lèi)标的股中，本月(yuè)以来实现股价(jià)上涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归(guī)来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日(rì)连续两个(gè)交易日收(shōu)出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务(wù)为房地产开(kāi)发与经营(yíng)。公(gōng)司的主要(yào)产品及服务为(wèi)房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售、房地(dì)产租赁、物业管理服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大(dà)流通(tōng)股股东来(lái)看，各类机(jī)构(gòu)都(dōu)有(yǒu)对(duì)其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)， 具(jù)体(tǐ)包括公(gōng)募的上银(yín)基(jī)金(jīn)、私募的迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的(de)是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥(qiáo)也是上海本地房企，其(qí)第一季度的收(shōu)入利(lì)润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时(shí)代出(chū)租率复苏至近年来(lái)最高，另一方(fāng)面则(zé)是公司拿地结(jié)算持续(xù)性(xìng)向(xiàng)好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名(míng)机构在(zài)其(qí)中持(chí)续(xù)驻(zhù)足(zú)。从第一季度十(shí)大流(liú)通股股东来看(kàn)，知名私募高(gāo)毅(yì)邓(dèng)晓峰的(de)两只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前(qián)十(shí)中，这也是连续第三个季度他有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀(shā)入前十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家上海区域(yù)性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地(dì)产(chǎn)则是主要(yào)布局在深(shēn)圳的地产(chǎn)公司，一季报(bào)交出的也(yě)是一份报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司股东的净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两只公募指基首季新(xīn)杀入十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此(cǐ)外(wài)联袂出(chū)现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采(cǎi)访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基金相关人(rén)士分(fēn)析(xī)：“经历过行(xíng)业洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的(de)价值更为笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年(nián)土地市(shì)场大(dà)幅(fú)降温，优质土地供给较(jiào)多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企受限于(yú)信用问题(tí)或(huò)者(zhě)资金(jīn)紧张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额(é)/销售(shòu)金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从(cóng)融资成(chéng)本看(kàn)，龙(lóng)头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙头房企明(míng)显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发展的(de)大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结(jié)构性(xìng)机会依然(rán)存在(zài)，少部分公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库(kù)存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低的融资(zī)成本，优(yōu)质的(de)开发资源(yuán)和良好的不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特(tè)估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也(yě)是更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于减值、土(tǔ)地资源(yuán)债权(quán)债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更多(duō)担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在(zài)这(zhè)一(yī)轮(lún)行(xíng)业出清的过程中，央国(guó)企相较于(yú)民企来(lái)说估值(zhí)的修复更明显(xiǎn)。中特估(gū)的(de)角度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻(luó)辑在于集(jí)中度提升后，行(xíng)业进入(rù)高质量发(fā)展阶段，具备较快速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定(dìng)且可预(yù)期的(de)盈利和现(xiàn)金流创造(zào)能力(lì)，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应该关(guān)注估(gū)值相对较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营(yíng)能力强、可以(yǐ)创造(zào)持续(xù)现金流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的(de)概率比(bǐ)较低，行业内部(bù)将出现分化，要关(guān)注(zhù)将受益于(yú)行业集中度(dù)提升(shēng)的头部公司。”星(xīng)石投资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景(jǐng)龙头(tóu)前(qián)途(tú)更为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部(bù)副总监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客观地去(qù)持续(xù)观察国企央(yāng)企在三个方(fāng)面(miàn)是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先是融资(zī)成本保书名号之间有没有标点符号，书名号之间有标点符号么持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地(dì)份额持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化(huà)更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江集团等房(fáng)企(qǐ)营收、净(jìng)利(lì)均实现了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚(shèn)至(zhì)是较大增速的增长。而这些(xiē)公(gōng)司也是机(jī)构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业(yè)内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年(nián)下(xià)半年民营房企不怎么(me)投资(zī)拿(ná)地之后，国(guó)有企业仍在持续性(xìng)地拿地(dì)，且主要(yào)集中在核心(xīn)城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动(dòng)能(néng)够推动(dòng)房企销售业绩的(de)增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季(jì)度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同(tóng)时也(yě)提醒表示，在房地产的(de)复苏过程中，还面临着(zhe)一些不(bù)确定性(xìng)。其实整个市场从(cóng)四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别(bié)城市四月环比三月相(xiāng)对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多数(shù)城市都出现环(huán)比下滑(huá)的情况。而现在五(wǔ)月的市(shì)场表现也不太(tài)乐观(guān)。按(àn)照(zhào)现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市(shì)场(chǎng)的(de)去库存(cún)压(yā)力、企(qǐ)业的(de)资金面压力，可(kě)能会出(chū)现，到六(liù)月份(fèn)房(fáng)企为了半年报(bào)冲业(yè)绩出现(xiàn)市场的(de)短期反(fǎn)弹(dàn)外的一个市场乏力(lì)现(xiàn)象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上(shàng)下游产业链的复苏(sū)速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心(xīn)，这个时(shí)候，在(zài)房地(dì)产以及上下游(yóu)就不是(shì)赚快钱的(de)时候(hòu)，只能赚他基本面的(de)钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业(yè)，会伴随(suí)整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能(néng)耐心地去(qù)等待它的基本(běn)面不断地凸显出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发(fā)于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例(lì)分析，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 书名号之间有没有标点符号，书名号之间有标点符号么