近两年火(huǒ)爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除(chú)息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比例(lì)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对(duì)此表示，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出(chū)该类(lèi)产品(pǐn)长期投(tóu)资价值，通过观测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分(fēn)配现金等(děng)指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗口(kǒu)”。他们(men)也(yě)提醒普通投资者注(zhù)意(yì)，与产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到(dào)期(qī)后不再(zài)产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了利润分配和(hé)本金的归还，在(zài)选择投资标的时应了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平(píng)均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配金额(é)比例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红(hóng)收益，以及基金份额(é)交易(yì)价格(gé)的变化。基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市(shì)场因素的综(zōng)合(hé)影响，较易引起(qǐ)波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基金分(fēn)红预期(qī)则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产的经营(yíng)现金(jīn)流，投资人(rén)通过基(jī)金募集材料和信息披露(lù)文件，结合行业及市(shì)场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础设施(shī)项目的经营业绩，作为进(jìn)行(xíng)投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基金(jīn)份额(é)持有人实(shí)际获得的现(xiàn)金收(shōu)益，对于长(zhǎng)期(qī)投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高级副总(zǒng)监李华平(píng)也表(biǎo)示，根据(jù)《公开募(mù)集基础(chǔ)设(shè)施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施(shī)基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金(jīn)年度(dù)可分(fēn)配金(jīn)额以现金形(xíng)式分配给投资者，强制分(fēn)红(hóng)机制是(shì)公募REITs的主要(yào)特征(zhēng)之一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具(jù)备(bèi)“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价(jià)格(gé)反(fǎn)映(yìng)这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的(de)“债性”特点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红要求(qiú)，分红类似(shì)于债(zhài)券派(pài)息，但不(bù)等同于债券(quàn)的固定利息回报(bào)，而是由可供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的角度来(lái)看(kàn)，一方面是公募REITs丰富(fù)了(le)机(jī)构投资者的投资(zī)品类(lèi)，为资产配置多元(yuán)化(huà)提供(gōng)抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资(zī)者稳(wěn)定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投(tóu)资(zī)债券相对高(gāo)的收益(yì)性，在(zài)有效控制风险的前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压(yā)舱石(shí)”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分红水平(píng)的(de)预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市(shì)场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日(rì)，今(jīn)年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和(hé)债券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可(kě)分(fēn)配金额完成率不(bù)达预期，一(yī)定(dìng)程(chéng)度(dù)上影响了公募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格(gé)波(bō)动受(shòu)多(duō)重因素(sù)的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利(lì)于吸(xī)引投(tóu)资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示，近期经(jīng)济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另(lìng)一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济(jì)活力(lì)的(de)改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额的于令仪不责盗文言文翻译注释，于令仪不责盗古文翻译开盘(pán)指导价做调(diào)减处理，调减金额根据单(dān)位基金(jīn)份额的分红金(jīn)额进(jìn)行(xíng)计算。除权操作是对分(fēn)红前后基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人(rén)在基金(jīn)分红(hóng)前后(hòu)均可以获得(dé)公平的投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的(de)信心，同时需结合持(chí)有(yǒu)产品的特(tè)性，关(guān)注二(èr)级市场扰(rǎo)动对整体(tǐ)收益的影响程度(dù)。”中(zhōng)航基(jī)金相关(guān)人士(shì)也称。

　　特许经(jīng)营权分(fēn)红(hóng)包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资(zī)者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士(shì)还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分(fēn)红前提是本(běn)金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期(qī)间的(de)“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本金(jīn)与增值两个部(bù)分(fēn)，两(liǎng)个部分之(zhī)间(jiān)的比例(lì)是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异(yì)很大，大(dà)多数普通投(tóu)资者可(kě)能把“分派(pài)”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限(xiàn)到(dào)期后基金价值(zhí)面临极大不(bù)确定性，这是该类投资者(zhě)应该注意(yì)的(de)情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表示(shì)，目前公(gōng)募REITs主要(yào)有特(tè)许(xǔ)经营权类和产权类两大资(zī)产类型(xíng)，持有产权类产品的收益(yì)主(zhǔ)要包括每年的现金分(fēn)红及资(zī)产增值的收(shōu)益，而持有(yǒu)特许(xǔ)经营(yíng)类产品的(de)收益主(zhǔ)要来自项目(mù)每年的(de)现金分红。其中，特(tè)许经营权类资(zī)产的分红包(bāo)括(kuò)了利润分(fēn)配和本金的归还，两者的(de)比率也是变动(dòng)的，对特许(xǔ)经营权类(lèi)资产(chǎn)的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者(zhě)在(zài)选择投资标的(de)时，应了解公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性(xìng)不同而形成区别。特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增(zēng)值，所以相对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通(tōng)投资(zī)者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场价格(gé)和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权(quán)类(lèi)项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目在经营(yíng)权(quán)到期后(hòu)不(bù)再(zài)能产生现金收益，因此将可供分配金额(é)的(de)分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营(yíng)项(xiàng)目(mù)，通常具(jù)备更高的分派率水平。对(duì)于剩余(yú)期限较(jiào)长的特许经营(yíng)权项目，即使分派(pài)率相对较(jiào)低，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者注意，特(tè)许经营(yíng)权项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募(mù)的(de)情况下，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐年下(xià)降是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的(de)收益来自项目剩余(yú)期(qī)限(xiàn)产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年限一般较长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让金等(děng)追(zhuī)加(jiā)投资，有机(jī)会进一步延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这(zhè)种类似永续经(jīng)营(yíng)的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资(zī)属性。”该负责人称。

　　观(guān)测(cè)内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分(fēn)红的(de)时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益(yì)率等指标(biāo)，来观察(chá)和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金(jīn)相关的指标(biāo)有两个：一(yī)是年报中披(pī)露的经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动产(chǎn)生的(de)现金净(jìng)流(liú)量(liàng)是指企业经营(yíng)、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的(de)现金流，基于(yú)企业本身(shēn)经营活动产生；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影(yǐng)响(xiǎng)利润(rùn)表的(de)项目进行调(diào)整，加期(qī)初现金，最终得到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立的(de)资产配置功能，比较适合长期(qī)持有。建议投资者对经营权类(lèi)的(de)资产可以更多关注内部收(shōu)益率的高低(dī)，对产(chǎn)权类的(de)资(zī)产更多关注分(fēn)派率(lǜ)高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经(jīng)营净现金流(liú)，所以底层资产运营(yíng)情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可(kě)综(zōng)合考虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管(guǎn)理机(jī)构实(shí)力、公募基金管理(lǐ)人(rén)实力等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，由于(yú)分红交易带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资者关(guān)注有基本面支(zhī)撑(chēng)、填权效应相对(duì)明显、同时分红(hóng)规(guī)模(mó)较为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的(de)实(shí)际分(fēn)红金(jīn)额与募集(jí)材料(liào)中披(pī)露预(yù)测进行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的(de)实际(jì)环境(jìng)，对基础设(shè)施项目的(de)运营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力(lì)进行判断(duàn)。于令仪不责盗文言文翻译注释，于令仪不责盗古文翻译”中金基金上述(shù)负责人也称(chēng)。

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