饱(bǎo)受争议的二手房交易中介费问题(tí)，正逐(zhú)渐得到监管(guǎn)部(bù)门的(de)重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)总局联合发布(bù)了(le)关于(yú)规范房地(dì)产经(jīng)纪服务的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部(bù)分房地产经纪机构存在利用(yòng)房源(yuán)客源优势收取过(guò)高费用、未明码标(biāo)价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人负(fù)担(dān)、侵害(hài)其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从加(jiā)强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定(dìng)经纪服务收费、严格(gé)实行明码标价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张(zhāng)大(dà)伟称，随(suí)着城市发展，一二线城市二手房(fáng)交易占比逐(zhú)渐增(zēng)加(jiā)。以北京、上(shàng)海为例，二(èr)手房(fáng)占市场成交比例超过80％，大(dà)量二(èr)手房成(chéng)交依赖(lài)中介居间成交，房地产调控(kòng)重(zhòng)心逐(zhú)渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城(chéng)规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对(duì)居民来说(shuō)属于金(jīn)额不低的大宗交(jiāo)易(yì)，由于二手房交易成(chéng)本较高、交易周(zhōu)期较长，具有非(fēi)常强的(de)专业性，居民往往通过(guò)中介来(lái)完成。但很多(duō)中介利用信息(xī)不对称等问题，将非必要的收费夹带其中，如收(shōu)取过(guò)桥融资、按揭费、担保费(fèi)等(děng)，对(duì)居民(mín)造成额外的负担，而且这些服务事项(xiàng)并未明码(mǎ)标价。

　　对于(yú)二(èr)手房(fáng)市(shì)场交易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪服务在内的相(xiāng)关市场(chǎng)交易行(xíng)为(wèi)及其(qí)主体进(jìn)行规范和秩(zhì)序整顿，是(shì)房地产市(shì)场管理和调控(kòng)的(de)主题(tí)。“当下，推(tuī)进这(zhè)项工作的(de)意(yì)义(yì)更大，也更(gèng)急(jí)迫。”

　　中介收费(fèi)问题成(chéng)监管重(zhòng)点

　　二(èr)手房市场中(zhōng)，历(lì)来对房地产经纪(jì)服务行(xíng)业关(guān)注最多(duō)的一个话题(tí)，便是房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未来(lái)相关部(bù)门主要监管的重点，将是对房地(dì)产经纪服务收(shōu)费及中介交易进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋交易(yì)过程中，部(bù)分价值不菲的房屋，往(wǎng)往(wǎng)要缴纳一笔金额不低的中(zhōng)介(jiè)费。以北京某(mǒu)房地产经纪服(fú)务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪泰伯改字文言文翻译及注释，泰伯改字文言文翻译及原文服务(wù)收(shōu)费上，两部门在此次意见中(zhōng)提及(jí)，房地产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)要合理(lǐ)降低住(zhù)房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的(de)原(yuán)则实行分档定价。引导(dǎo)由交易(yì)双方(fāng)共同承担经纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地产经纪服务收(shōu)费标准的最早依据是1泰伯改字文言文翻译及注释，泰伯改字文言文翻译及原文995年国家计委建(jiàn)设部下发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房屋(wū)买卖代(dài)理(lǐ)收费，按成(chéng)交价(jià)格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京(jīng)为例，目前北京市(shì)执(zhí)行的2014年更新后的收费(fèi)标准(zhǔn)，即根(gēn)据这样的规定：“少数特别(bié)复(fù)杂(zá)的住宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方(fāng)协商同意，可(kě)在规定的收费标准基础(chǔ)上适当上浮，上(shàng)浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前北京二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放权”的精神，北京(jīng)2015年取消了房(fáng)地产中介服务(wù)等57个(gè)政(zhèng)府定价，房地(dì)产经纪服务收费多少由各中介机构自行决(jué)定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过(guò)程中，相关监管部门当前(qián)并未明确(què)具(jù)体的中介费率，中介机构仅需(xū)在服(fú)务过(guò)程(chéng)中对收费标准进(jìn)行明(míng)码标价即可。而房地产经(jīng)纪服(fú)务机构在具(jù)体收取过程(chéng)中，会(huì)结合(hé)房(fáng)屋价值(zhí)及工(gōng)资标准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部门在此次(cì)意见中提及，房地(dì)产经纪机构(gòu)应当在经营门店、网(wǎng)站、客户端等场(chǎng)所或渠道，公示(shì)服(fú)务项目(mù)、服务内(nèi)容(róng)和收费标准，不(bù)得混合标价(jià)和捆(kǔn)绑收(shōu)费。房地产经纪机构提(tí)供(gōng)的基本服务(wù)和延伸服(fú)务(wù)，应当(dāng)分别明(míng)确服务项目(mù)和(hé)收费标准。房地产经(jīng)纪机构收费前应当(dāng)向(xiàng)交易当事(shì)人出具收费清(qīng)单(dān)，列明收费标(biāo)准、收(shōu)费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构，住房和城乡建设部门将(jiāng)会同市场监管等部门采(cǎi)取(qǔ)约谈等综合措施(shī)进行重点监管。市(shì)场监管部门会同有关部门依法查处不按(àn)规定明(míng)码标价(jià)、操纵(zòng)经纪服务收(shōu)费等违反(fǎn)价格(gé)和(hé)反垄断法律法规的行为(wèi)。对房地产经纪机构相关违法违规信息，市(shì)场监(jiān)管部门要依法(fǎ)依规(guī)纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价，是否意味(wèi)着，未来豪宅的中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产华南区(qū)总裁兼(jiān)深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按(àn)照成交价(jià)格(gé)越高、服(fú)务费率越低的原(yuán)则(zé)实行分档定价，合理降低住房买卖和(hé)租赁(lìn)经(jīng)纪服务费用，主要(yào)还(hái)是规范(fàn)行(xíng)业(yè)，打(dǎ)击(jī)收费过高的经纪机构，但对(duì)市场(chǎng)影响(xiǎng)有限，“以深(shēn)圳为例(lì)，深圳市场豪宅(zhái)和(hé)普宅本来收(shōu)费就不同，各家(jiā)收费(fèi)普遍在合理范围内，加上经纪服(fú)务(wù)费用对(duì)市场的影(yǐng)响(xiǎng)不大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟(wěi)指出，由于(yú)当(dāng)前两部(bù)门提出的意见仅为鼓励(lì)性质，即只(zhǐ)是纲(gāng)领性文件而非规定，未(wèi)来(lái)如何具体认(rèn)定(dìng)其中的细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领(lǐng)域(yù)的(de)调整改善(shàn)、规范化，有(yǒu)利(lì)于行(xíng)业(yè)健康发展(zhǎn)。同时，由于二手房很多房源在产权方面有(yǒu)瑕(xiá)疵(cī)，如产权抵押、不(bù)同税费等都可(kě)能对交易产生影响，这对(duì)房地产经(jīng)纪服务行业(yè)的专业性(xìng)提(tí)出更高的要求。”

　　58安(ān)居客(kè)研究院研(yán)究(jiū)总监陆骑麟指(zhǐ)出(chū)，在二(èr)手(shǒu)房(fán泰伯改字文言文翻译及注释，泰伯改字文言文翻译及原文g)买卖过程中(zhōng)，原本应该由上(shàng)下(xià)家各支(zhī)付一半的中(zhōng)介费，但在(zài)一些(xiē)热点城(chéng)市的二(èr)手房(fáng)交易过程中，往往会有这样的情形，因部(bù)分购房(fáng)者处于弱势地位，从(cóng)而会出现中介费及税费均由购房者来承担。即使一些(xiē)房东愿(yuàn)意承担中介费，这部分费用也(yě)可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给(gěi)下家，市场(chǎng)这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司(sī)将其视(shì)为向(xiàng)购房者单(dān)边收费的行(xíng)为。部分中介公司可(kě)能(néng)会(huì)利用其支(zhī)配(pèi)地位，在原先经纪服(fú)务收费的(de)基础(chǔ)上，再次向房东(dōng)收取费用，而这部分费(fèi)用，房(fáng)东(dōng)往往会将其转再(zài)次转嫁给购房者(zhě)，这实际上相当于变相推高(gāo)了房价(jià)。两部门提出严禁操纵经纪服务(wù)收费，不仅有利于(yú)提高交易(yì)中操作的透明度，也有利于房价(jià)的稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟称。

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