万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红(hóng)，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后(hòu)曾(céng)宣称要做(zuò)地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳(liǔ)书(shū)院再次受到舆论(lùn)关注(zhù)，起因中赫集团成了共(gòng)同债务人(rén)被中(zhōng)国(guó)信达(dá)追债，中国信(xìn)达为了收回(huí)钱款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些(xiē)房子(zi)早已(yǐ)售出，业(yè)主并非中(zhōng)赫集团(tuán)，那些真正斥巨(jù)资购入房(fáng)产的有钱人，房子现在(zài)莫(mò)名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主(zhǔ)的维(wéi)权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人(rén)被割韭(jiǔ)菜(cài)的时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵押物中(zhōng)，包括(kuò)75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权(quán)转让项(xiàng)目(mù)的处置(zhì)主体是中国信达(dá)资产管理股份有限(xiàn)公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北(běi)京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权(quán)金额(é)约(yuē)为46.95亿元人(rén)民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团有限公(gōng)司是共(gòng)同债务人(rén)。目前(qián)，该项目(mù)已(yǐ)有1万(wàn)次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是(shì)一(yī)起中国信达北分讨债的(de)故事(shì)，但(dàn)实际(jì)上，75套豪宅的(de)背(bèi)后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道(dào)，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)总共301户，而且早(zǎo)已(yǐ)售罄。如果该(gāi)报道(dào)属实，说明这些(xiē)房子实际上都是(shì)卖出(chū)去了的，是有人住(zhù)的。

　　那(nà)为什(shén)么中国信达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子(zi)是“未出售”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能(néng)说明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经(jīng)的(de)报道(dào)证实了上述(shù)内(nèi)容(róng)。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套(tào)房子(zi)抵押出去，现在(zài)还(hái)没资(zī)金解(jiě)抵押，所以(yǐ)不能网(wǎng)签(qiān)、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区(qū)房，万(wàn)柳书院的业主基本(běn)都(dōu)是北京的(de)高(gāo)端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)也(yě)是万柳书院的(de)业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中(zhōng)，还(hái)有不少中赫集(jí)团的高(gāo)管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实(shí)已(yǐ)经(jīng)支付价(jià)款并实际占有，那么(me)，中国信达转让这笔不(bù)良(liáng)债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经支付价款并(bìng)实际(jì)占有，但未办(bàn)理(lǐ)过户手(shǒu)续的，如果业主没有(yǒu)过错，人(rén)民法院不(bù)得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可(kě)以向法院(yuàn)提出执(zhí)行(xíng)异议(yì)申请，请求(qiú)法院解(jiě)除查封，同时可(kě)以联合起诉开(kāi)发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院(yuàn)报公(gōng)布《最高人(rén)民法院关(guān)于商品房消费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司(sī)法解释的方(fāng)式明确了(le)购房(fáng)人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其(qí)房屋交(jiāo)付请求权优先于建设(shè)工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以(yǐ)及其(qí)他债权的，人(rén)民法院(yuàn)应当予以支持(chí)。只支付了(le)部(bù)分价款的商(shāng)品房消费者(zhě)，在一审(shěn)法庭(tíng)辩论终结(jié)前已实际支付剩(shèng)余价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那(nà)么这笔不良债(zhài)权，实际(jì)上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的(de)这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会(huì)赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司(sī)中国信达申请不良债(zhài)权转让，可以追溯(sù)到金(jīn)谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中(zhōng)国(guó)信达(dá)已(yǐ)经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责(zé)任公(gōng)司成为了唯一股东，后(hòu)者(zhě)由(yóu)中国(guó)信达资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团既没有很大规模(mó)，也(yě)没(méi)有很(hěn)高(gāo)的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作(zuò)为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平(píng)米(mǐ)的天价，成(chéng)为(wèi)当时京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的楼盘，引发了(le)市(shì)场(chǎng)强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉(yù)为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北(běi)京当年的(de)“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神(shén)秘高端的姿态(tài)杀入市场，无(wú)论是一块块(kuài)从(cóng)荷兰(lán)运回来的灰(huī)砖垒起(qǐ)来的(de)五米高墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银杏树(shù)，还(hái怎么测信息素，免费测abo性别和信息素气味)是每平米20万元的价格(gé)，都令(lìng)业(yè)内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融创的(de)湖、紫(zǐ)辰院的(de)树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就(jiù)可看(kàn)出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时(shí)有(yǒu)名的融创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它(tā)远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平(píng)米的法拍房(fáng)，最终成(chéng)交价1.09亿、单(dān)价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅(zhái)，也(yě)吸引了不少知名人士(shì)，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台(tái)七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大佬则(zé)居住在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成功奠(diàn)定了(le)中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为(wèi)被执(zhí)行人(rén)，被执(zhí)行标的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这(zhè)个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现其(qí)深(shēn)陷财务(wù)危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直(zhí)下。而(ér怎么测信息素，免费测abo性别和信息素气味)追(zhuī)根溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年(nián)来(lái)，房企纷纷(fēn)开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之路并(bìng)不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集(jí)团就(jiù)尝试过多(duō)元化业务(wù)，先(xiān)后(hòu)进军能源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足(zú)球俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为国安的(de)新东(dōng)家(jiā)。接(jiē)着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)从中(zhōng)信集团手中拿(ná)下北京国安俱乐部(bù)36％股权(quán)，至此拿下(xià)北(běi)京国安(ān)俱乐部(bù)全部股权。如(rú)果北京国安(ān)的估值一直(zhí)没(méi)变，那么中赫集团(tuán)拿(ná)下北京(jīng)国安，总计花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会(huì)感叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人周金辉(huī)夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权(quán)出质记录(lù)。质权人(rén)包括海(hǎi)金商(shāng)业保理、北(běi)京建工、山东国际信托(tuō)、中融信托、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这(zhè)与入主北(běi)京(jīng)国安的时间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不(bù)仅(jǐn)国(guó)安的(de)经营状况没有得到改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北(běi)京产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在(zài)持续质押手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份，但(dàn)国(guó)安(ān)和(hé)中赫的经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集(jí)团(tuán)被5次列被(bèi)执行人，执行标的(de)高(gāo)达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地、及(jí)中赫集(jí)团股(gǔ)东周金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人，执行标的(de)约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年(nián)1月(yuè)，因为履行能力(lì)而拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书确(què)定义务，上述被执(zhí)行(xíng)人成为“老赖”。只有北(běi)京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖(lài)的情况下(xià)，被执行10个多(duō)亿(yì)的北京国安，又(yòu)如(rú)何能独善其身？

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