文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国住房和城乡建设工作(zuò)会(huì)议提出(chū)“有(yǒu)条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个(gè)月时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商(shāng)品房(fáng)预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是(shì)房地产(chǎn)从大开发时代(dài)步入(rù)高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是(shì)对购房老(lǎo)百姓的最大(dà)保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对(duì)购(gòu)房民众不公平(píng)的(de)预售制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一手交房，天经(jīng)地(dì)义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长效机制，长效机制四(sì)大关键是推(tuī)动(dòng)城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。如(rú)果按(àn)照经(jīng)济规律办(bàn)事，中(zhōng)国一定(dìng)能实(shí)现房地产软着陆(lù)和长期平(píng)稳健康(kāng)发展，跨过这(zhè)道(dào)关，解(jiě)好这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要(yào)取消预售制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对(duì)购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能交付的(de)风险。从个人(rén)层面看，预售制对购房者非(fēi)常(cháng)不(bù)公(gōng)平(píng)，比(bǐ)如(rú)，交房等待期(qī)一般为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩(kuò)张(zhāng)，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中(zhōng)央房住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于(yú)保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取消(xiāo)预(yù)售制度？预售制度怎么(me)来的(de)？国(guó)外什么情况？简(jiǎn)单(dān)科普一下(xià)：商(shāng)品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于商品房短(duǎn)缺(quē)，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国(guó)香(xiāng)港，引(yǐn)入了(le)商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)度(dù)。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预(yù)售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格(gé)的监(jiān)管保障措(cuò)施，开发商在项目获得政府批(pī)准后才(cái)可(kě)以开始销售，买家在购(gòu)买(mǎi)期(qī)房后(hòu)并非像中国一样在支付完首付(fù)款后从银行一次性贷(dài)款支付(fù)剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发(fā)商工程进度在完全交(jiāo)房前进(jìn)行分期支付(fù)。所以，预售制度是需(xū)要严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违(wéi)约处罚措(cuò)施(shī)作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不(bù)公(gōng)平(píng)，所以不如借(jiè)机取消预售制度(dù)，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预(yù)售制度(dù)有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消预(yù)售制度(dù)有(yǒu)助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企债(zhài)务(wù)重组(zǔ)、复工保交楼、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定能(néng)化(huà)解(jiě)这个难题(tí)，让房地产回归(guī)实体经济(jì)和居住属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房(fáng)民众的(de)最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户(hù)为中(zhōng)心(xīn)，房(fáng)地产也(yě)不能例(lì)外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天(tiān)大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房幸福一家(jiā)人(rén)。从这(zhè)个(gè)角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发(fā)展的重大(dà)措施。在当前的情(qíng)况下，取消预(yù)售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中(zhōng)心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房(fáng)地(dì)产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预(yù)售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零(líng)首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五(wǔ)十年代在(zài)中国香港，楼(lóu)宇出租(zū)是地(dì)产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国(guó)香港还未推行公共(gòng)房(fáng)屋制度(dù)，许(xǔ)多人(rén)栖身于(yú)木屋或(huò)者其他临时住(zhù)宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位(wèi)，需要(yào)雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国(guó)香港地产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问题。针对(duì)这一系列(liè)问题，不少地(dì)产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购(gòu)买楼宇的市民(mín)数(shù)量有所(suǒ)增(zēng)加，开发商资金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司(sī)，凭借(jiè)商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对台积电是做什么的，台湾台积电是什么意思于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻(xún)求(qiú)方(fāng)法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙(lóng)的一块地盘(pán)后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼(lóu)说明书，上有文(wén)字详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似租(zū)金的分期付(fù)款形式，等新(xīn)楼落成(chéng)时(shí)，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房(fáng)的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和(hé)销售(shòu)，也解决了制造(zào)商(shāng)的(de)资(zī)金问题，降(jiàng)低(dī)投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的(de)销售模式成为当(dāng)时中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的一大(dà)特色，纵观中国香(xiāng)港房地(dì)产市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推(tuī)动了中国香港楼市(shì)几十(shí)年繁荣，但(dàn)期(qī)间也(yě)出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管部门(mén)不断完善、规范(fàn)化，建立(lì)健全的监管机制，促(cù)进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用(yòng)超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了对(duì)于预售楼花(huā)制度的(de)监管(guǎn)，即要求开发商在(zài)预(yù)售(shòu)前，确保地价款已(yǐ)经全部(bù)支(zhī)付，还(hái)要证明自身有(yǒu)资金(jīn)等能(néng)力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师(shī)的(de)核准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要(yào)求律师(shī)行在银(yín)行开设的信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内(nèi)地面(miàn)临(lín)住(zhù)房需求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中(zhōng)国(guó)内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础(chǔ)建设，这一(yī)导向使前(qián)期发展工业化的进程大于城市(shì)化进(jìn)程(chéng)，唯有(yǒu)解(jiě)决住(zhù)房(fáng)基础(chǔ)等城市化配套(tào)问题(tí)，才能(néng)进一(yī)步推(tuī)进城(chéng)市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的(de)福利分房制度，住(zhù)房市(shì)场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢(màn)，福(fú)利(lì)分房(fáng)制度也出现了(le)分配(pèi)不(bù)公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福利分(fēn)房制度不再适用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社(shè)会缺(quē)少大(dà)型房地产开发商(shāng)，商(shāng)品房供(gōng)应量小的困境，此时引入中国香港的(de)“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑是对内地房(fáng)地(dì)产市场的一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步(bù)引进中国(guó)香港(gǎng)预售商品房制度，先(xiān)后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地(dì)产市(shì)场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台《关于(yú)进一步深化城(chéng)镇住房制度改革(gé)，加快(kuài)住(zhù)房建设(shè)的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物(wù)分配，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配货(huò)币化、住房供给商品化、社(shè)会化的住房新(xīn)体制，从(cóng)计划经济下的福利分房转向(xiàng)市(shì)场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售(shòu)制，允许开(kāi)发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开(kāi)发(fā)时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚(gǔn)动开发(fā)模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国人民(mín)银行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推(tuī)动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形(xíng)成(chéng)契合中国内地的商品房预售(shòu)制度。预(yù)售制(zhì)的初衷(zhōng)是(shì)为(wèi)了缓解房(fáng)企(qǐ)资(zī)金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给(gěi)购房者，由(yóu)购房者支付定(dìng)金或房款的行为。区别于(yú)中国香港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流(liú)程为(wèi)：房地(dì)产开发商办理(lǐ)预(yù)售(shòu)许(xǔ)可(kě)证(zhèng)-签(qiān)订(dìng)商品房买卖合(hé)同(tóng)-进行备案登记(jì)和预告登记-交付房屋(wū)。在(zài)购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形(xíng)式一次(cì)性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到(dào)了全部购(gòu)房款，这(zhè)点与中国香港的按照工(gōng)程进(jìn)度付款有所(suǒ)不(bù)同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开(kāi)启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最(zuì)主要(yào)方式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼(lóng)周期，同时增(zēng)加市场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化(huà)发(fā)展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在(zài)过去(qù)20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也(yě)提高了(le)居民居(jū)住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事(shì)业(yè)取得巨大(dà)进步，数十(shí)年时间(jiān)走(zǒu)完发(fā)达国(guó)家几百年城镇(zhèn)化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程进入快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量(liàng)从(cóng)不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面(miàn)积从8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇住房套数(shù)从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已成为(wèi)中国内地商品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内地(dì)商品住宅期房(fáng)销售面(miàn)积占(zhàn)总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业(yè)的发展(zhǎn)。中国(guó)内地房地(dì)产历(lì)经二十(shí)多(duō)年长周期繁(fán)荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投(tóu)资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销(xiāo)售(shòu)金额分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发(fā)展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企业(yè)数量达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国(guó)内地(dì)经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的上(shàng)下游产业(yè)链(liàn)特(tè)别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会(huì)固定资(zī)产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(c台积电是做什么的，台湾台积电是什么意思óng)房(fáng)地(dì)产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业(yè)务，占(zhàn)比(bǐ)超过(guò)三(sān)分之一。从(cóng)房地产融资存量(liàng)占(zhàn)社融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银行不良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市值测(cè)算(suàn)报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三(sān)国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房(fáng)市(shì)值(zhí)占(zhàn)股债(zhài)房市(shì)值的(de)比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值(zhí)与股债房市值(zhí)的比(bǐ)例(lì)较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为住房(fáng)市(shì)值高(gāo)，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比(bǐ)例(lì)较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制(zhì)背(bèi)后潜藏的(de)风(fēng)险确(què)实(shí)存(cún)在，当(dāng)前(qián)的负面(miàn)效(xiào)应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交付的风(fēng)险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办(bàn)理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购房(fáng)合同、购房者(zhě)和银行的(de)按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立(lì)的合同(tóng)关系(xì)，如果开发商发(fā)生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力(lì)，但依旧(jiù)需(xū)要根据(jù)按揭(jiē)贷(dài)款合同(tóng)按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇(yù)到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险(xiǎn)，进行(xíng)影(yǐng)响(xiǎng)自(zì)身(shēn)信用和购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市(shì)场波动或(huò)经营不善(shàn)，出现资金链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而房企(qǐ)通过(guò)与购房者签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得(dé)房(fáng)款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧失(shī)还款(kuǎn)能(néng)力或短(duǎn)期(qī)不能还款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的(de)预售(shòu)监管资金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付(fù)工程(chéng)款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企业预(yù)售商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应当用于有关的(de)工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的(de)具体办(bàn)法，由房(fáng)地产管理部(bù)门制定。但多年以来全国并没有统一的(de)预售资金监管(guǎn)规(guī)定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙(shā)等(děng)城(chéng)市重点(diǎn)监管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总额(é)报价(jià)计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房款未进入(rù)监(jiān)管(guǎn)账户、或进入监(jiān)管(guǎn)账户后被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的(de)？实际(jì)上，在过(guò)去房地产大开发时代的高周(zhōu)转背景下(xià)，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设名(míng)义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而(ér)拨(bō)付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套(tào)取(qǔ)的资(zī)金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房(fáng)企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成一种资金(jīn)循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险甩给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支(zhī)付的(de)预付款比例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式(shì)支付(fù)，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一(yī)般(bān)采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷(dài)款，一是按(àn)工程进度付款，按揭(jiē)贷(dài)款按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二(èr)是房(fáng)屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为预售(shòu)商(shāng)品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护：房屋(wū)交付(fù)质(zhì)量的保障有两种(zhǒng)方式，一是(shì)期房由政府或第三方验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得购房者支付(fù)的(de)房款。二是(shì)开发(fā)商为购房者提供(gōng)一定的保修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一定期限内(nèi)无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭(jiē)还款，交付(fù)前(qián)资金由第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金及(jí)首付环节(jié)，定金比例(lì)一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可(kě)低(dī)于(yú)3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数据(jù)，2021年美国平(píng)均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过(guò)按(àn)揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方(fāng)面，美(měi)国为防止开(kāi)发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第(dì)三(sān)方公证行或产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开(kāi)发商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不(bù)承(chéng)担(dān)任何责任与损失。而开发商在房屋建设(shè)过程(chéng)中的(de)资金全部来自(zì)银行，银行根(gēn)据(jù)工程进度向开(kāi)发商提供(gōng)一定比例(lì)的贷款，由于开发(fā)商挪(nuó)用资金直接损害银行利(lì)益，银行有(yǒu)充分动机监管开发(fā)商(shāng)施工进(jìn)度。开发商在房屋(wū)交付时需取(qǔ)得由(yóu)政府相关部门经(jīng)审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工(gōng)期进度支(zhī)付，按揭按工期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商或购(gòu)房(fáng)者可购(gòu)买期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发(fā)商在项目获(huò)批后即(jí)可预售房屋。签(qiān)署(shǔ)购房(fáng)合同(tóng)前，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公(gōng)证，签订合同后(hòu)定金退(tuì)还。如(rú)由于(yú)任何原因(yīn)不能购买，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者(zhě)需支付公(gōng)证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含(hán)在购(gòu)房款中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例(lì)，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支付(fù)房款的制度(dù)，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而异。一般(bān)来说，支付节(jié)点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可在支付房(fáng)款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利(lì)率(lǜ)，银行按施工节奏分多(duō)次(cì)发放贷款，每(měi)笔贷款给(gěi)予购房者一定使用(yòng)期限，期限结(jié)束后，购房者开始(shǐ)还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德(dé)国保(bǎo)险公(gōng)司针(zhēn)对期(qī)房设计了两种保险，保(bǎo)险的(de)功(gōng)能是当房屋出现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修复，开发商破产台积电是做什么的，台湾台积电是什么意思(chǎn)，由保险公司负责(zé)相(xiāng)应赔(péi)偿。保险由开发商或(huò)购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方律(lǜ)师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产(chǎn)、资(zī)金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由(yóu)保险公司赔付(fù)，而超出10％的部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同(tóng)签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，英国采取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相(xiāng)对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支(zhī)付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必(bì)须经(jīng)过房产(chǎn)公证(zhèng)公(gōng)司的(de)检验(yàn)验(yàn)收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资金监(jiān)管极为严(yán)格，资金也由律师监管，在确认工程进度(dù)、支(zhī)付相(xiāng)关款项过(guò)程中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖(mài)方律(lǜ)师转给开(kāi)发商，即(jí)资金在进入开发商账户前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于保障(zhàng)购房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措(cuò)施

　　日(rì)本期(qī)房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时(shí)，开发商(shāng)必须完(wán)成“预(yù)售(shòu)房(fáng)定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋(wū)供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会(huì)上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政府1952年出(chū)台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房(fáng)者支付定金(jīn)超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必(bì)须完成定金保全(quán)措施才可预(yù)售。什(shén)么是(shì)定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机(jī)构签订(dìng)定金保证委(wěi)托合同，设(shè)置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应(yīng)的保证金(jīn)证(zhèng)明书交付(fù)给购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房(fáng)款也受该措施保护。若开发(fā)商倒闭导致期(qī)房烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭保(bǎo)证金(jīn)证明书(shū)向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔(péi)付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷(dài)款，但交房后(hòu)才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进度(dù)支付(fù)，所有资(zī)金(jīn)进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统(tǒng)一的选购权合同(tóng)以及订(dìng)金返(fǎn)还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进(jìn)一(yī)步(bù)签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面(miàn)，签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向银(yín)行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)上，新加(jiā)坡(pō)期(qī)房(fáng)同(tóng)样采取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期房付款流程做(zuò)了(le)统一详细规定，要求(qiú)所(suǒ)有开发商遵守，支付(fù)节点一(yī)般(bān)为(wèi)合同签订后(hòu)、地基完工、框架(jià)完(wán)工、管道(dào)门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面，购(gòu)房(fáng)者的订金与付(fù)款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政策出手临界(jiè)点(diǎn)，重点是(shì)保交楼和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需和改(gǎi)善型(xíng)需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局部(bù)停贷现象，重(zhòng)点是(shì)保交楼(lóu)保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持(chí)。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房(fáng)企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来(lái)看，应充分(fēn)估计形(xíng)势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制。长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定(dìng)和(hé)房地(dì)产(chǎn)税。定金环节(jié)，建立开发商违约后定金(jīn)保护机(jī)制，如将已(yǐ)支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购(gòu)房者(zhě)定金安全。签(qiān)订(dìng)合同(tóng)环节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺(quē)陷等情况提供充分的(de)保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建立按工程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷(dài)款机(jī)制(zhì)，充分保护购房者的权益(yì)。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三方(fāng)资金监(jiān)管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品(pǐn)房(fáng)保修(xiū)期制度。保修期(qī)内，开发商应对房(fáng)屋质量(liàng)问题全权负(fù)责、免费维修(xiū)，购房者在保(bǎo)修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品(pǐn)房预售制是大(dà)势所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现(xiàn)在(zài)全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存(cún)量时代，对(duì)购(gòu)房民众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另一方面，取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的(de)最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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