近两年(nián)火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的(de)REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对(duì)此表(biǎo)示(shì)，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一(yī)，稳定分红体现(xiàn)出该(gāi)类产(chǎn)品长期(qī)投(tóu)资价值，通过(guò)观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通(tōng)投资(zī)者注意(yì)，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后不再产生现(xiàn)金收益，特(tè)许(xǔ)经营权分(fēn)红(hóng)目(mù)前已包(bāo)含了利润分配和本金的归还，在(zài)选择(zé)投资标的时应了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均(jūn)分(fēn)红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额占(zhàn)可供分配(pèi)金额(é)比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对(duì)此表(biǎo)示，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基(jī)金份(fèn)额交易价格(gé)的变(biàn)化。基金份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营(yíng)情况及市场(chǎng)因素(sù)的综(zōng)合影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波动。与此(cǐ)相比，基(jī)金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来(lái)自基础(chǔ)设施资产的经(jīng)营(yíng)现(xiàn)金流，投资人(rén)通过基金募集材(cái)料和信息披露(lù)文件(jiàn)，结(jié)合行(xíng)业及市场情况，可(kě)以分析(xī)基(jī)础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格(gé)变化(huà)导致的(de)浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作为基金份(fèn)额持有人(rén)实际(jì)获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者更具参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李华平(píng)也表(biǎo)示，根据(jù)《公开募集(jí)基础(chǔ)设施证券投资基金(jīn)指引（试(shì)行(xíng)）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要(yào)求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度(dù)可分配金额以现金(jīn)形(xíng)式(shì)分配给投资者，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基(jī)金也认为，从投资(zī)角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二(èr)级市(shì)场价格反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股性”的(de)一面(miàn)，分红体现了(le)这类(lèi)产品的“债性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有强制分红(hóng)要(yào)求，分红类似于债券派息，但不等同于(yú)债券的固定利息回(huí)报(bào)，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看画的作者是谁 画的作者是高鼎吗，一方面是(shì)公募REITs丰富(fù)了机构投资者的(de)投资品(pǐn)类，为资(zī)产(chǎn)配(pèi)置多元化提供抓(zhuā)手，具(jù)有较(jiào)强的(de)配(pèi)置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助机构投资(zī)者稳定(dìng)收益。机构投(tóu)资(zī)者公募REITs能(néng)够通过分(fēn)红获取相(xiāng)对于投资(zī)债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控(kòng)制风险的(de)前(qián)提下，增厚资产包收(shōu)益，起(qǐ)到投资(zī)“压舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场对(duì)于(yú)未来分(fēn)红(hóng)水平的预期，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的(de)关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的(de)二级市(shì)场表(biǎo)现看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责(zé)人也(yě)表示，近(jìn)期经济预期恢复(fù)，一方(fāng)面(miàn)市场(chǎng)热(rè)点呈现向股票和(hé)债券(quàn)回(huí)归的过程；另一方面(miàn)，基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力的改善有一定(dìng)的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价做调减处(chù)理，调减(jiǎn)金额根据单(dān)位基(jī)金(jīn)份额的分红金额(é)进(jìn)行(xíng)计算。除(chú)权操作是对分(fēn)红前后基金(jīn)份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均(jūn)可(kě)以获得公平(píng)的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投(tóu)资(zī)的信心，同时(shí)需(xū)结合持有产品的(de)特(tè)性，关注二级(jí)市场(chǎng)扰动对整体收益的(de)影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红包括利润分配(pèi)和本金归(guī)还

　　普通投资者应(yīng)了解底层(céng)资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士还(hái)提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基(jī)金分红(hóng)前(qián)提是本金之上的增值(zhí)部(bù)分不同，特(tè)许经营权(quán)REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确(què)，分派(pài)的是本金与增值两个(gè)部分(fēn)，两个(gè)部(bù)分之(zhī)间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基(jī)金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续(xù)分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值面临极大(dà)不确定性(xìng)，这(zhè)是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类两(liǎng)大资产类(lèi)型(xíng)，持有产权类产(chǎn)品的收益主要包括每(měi)年的(de)现金(jīn)分红及资产增值(zhí)的收益，而持(chí)有特许经营类产品的收(shōu)益主要来自项目每年(nián)的现金(jīn)分红(hóng)。其中，特许经营(yíng)权类资(zī)产的分红包括了利润分配和(hé)本金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许经(jīng)营权(quán)类(lèi)资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益(yì)。普通投资(zī)者(zhě)在选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示(shì)，从细分来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分红因底层(céng)资(zī)产属性(xìng)不同而形(xíng)成区别。特许(xǔ)经营权类的公募(mù)REITs产品因其(qí)分红(hóng)相当于包含“本(běn)金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较多(duō)，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资产的(de)价值增值，所(suǒ)以相对(duì)股性(xìng)偏(piān)强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产品的二级(jí)市(shì)场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期(qī)后不(bù)再能产生现金收益，因此(cǐ)将可(kě)供分配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这个特点，剩余(yú)经营期(qī)限较短的特许经营(yíng)项目，通常具备更高的(de)分(fēn)派率水平。对于剩余(yú)期限较长(zhǎng)的(de)特许经营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率(lǜ)相对较低，也有足(zú)够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责人(rén)提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了(le)投(tóu)资本金，在(zài)不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着(zhe)分派进度(dù)逐年下降是正常(cháng)现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自(zì)项目剩余期限产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类项目的土(tǔ)地或(huò)建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用年(nián)限(xiàn)一般(bān)较长，再加上(shàng)到期后(hòu)通(tōng)过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地(dì)出让金(jīn)等追加投资，有(yǒu)机会进(jìn)一(yī)步延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设(shè)反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资(zī)产投资(zī)属性。”该负(fù)责人称。

　　观(guān)测(cè)内部(bù)收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分(fēn)红的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察(chá)和(hé)评估(gū)项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报(bào)中披露的经营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流，二是可供(gōng)分(fēn)配现金，二者存在本质性区(qū)别。经营活动产生(shēng)的(de)现金净流量是(shì)指企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经(jīng)营活动产生；可供分(fēn)配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影(yǐng)响利润表的项目进(jìn)行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值(zhí)体现(xiàn)在相对股债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适合(hé)长(zhǎng)期持有。建议投(tóu)资(zī)者对经营权类的资产可以更(gèng)多(duō)关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权(quán)类(lèi)的资产更多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可(kě)分配收(shōu)益主要来自底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营(yíng)情(qíng)况直接影响投(tóu)资回报(bào)，投资者可综合(hé)考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募(mù)基金管理人实力等多(duō)重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈(yì)机会仍(réng)在，叠加此前市场(chǎng)接连回调画的作者是谁 画的作者是高鼎吗，建议投(tóu)资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规(guī)模较为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均会载(zài)明REITs在发行首(shǒu)年及(jí)次年的(de)可供分配金额预(yù)测。投资(zī)者可(kě)以将REITs的实际分红金额(é)与募集(jí)材料中披露(lù)预(yù)测进(jìn)行比较分析，结(jié)合经(jīng)济(jì)及市(shì)场的实际环境(jìng)，对基础设(shè)施项目的(de)运营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行判断。”中(zhōng)金基(jī)金上述负责人也称。

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