导读(dú)

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次人(rén)口(kǒu)普查调查(chá)数(shù)据显示城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的(de)近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其(qí)中还包括(kuò)大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七(qī)普显示(shì)中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房(fáng)所能满足，它(tā)与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密切相关(guān)。中国的人均住宅(zhái)间数较(jiào)发达国(guó)家还有很大(dà)差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均(jūn)1套房(fáng)，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公(gōng)布中国家(jiā)庭(tíng)户均住宅(zhái)的数(shù)据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结(jié)果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房(fáng)顺(shùn)利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎意(yì)味着户户(hù)有房，然而事实上中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡，是因(yīn)为户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足(zú)流动人口的租赁和置业需求。全(quán)国(guó)总人口的近三(sān)成(chéng)都(dōu)是流(liú)动人(rén)口(kǒu)，流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了(le)额外的(de)住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产仍(réng)有四大新增需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续(xù)，带来新(xīn)户购房需(xū)求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明显，区(qū)域经济资源(yuán)分配的(de)再集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入(rù)城市(shì)的新增住宅需求(qiú)有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前(qián)建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的(de)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积均较(jiào)发达国家有着不小差距(jù)，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，这是(shì)过去二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)当下房地(dì)产大分化(huà)时代已至(zhì)，大(dà)分化时(shí)代下(xià)地产矛盾则(zé)更多体现在住宅(zhái)质(zhì)量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能级城市之间，不(bù)同(tóng)区域板块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市二手(shǒu)房挂牌(pái)量(liàng)突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场(chǎng)不禁(jìn)担心，中国的房(fáng)子(zi)是(shì)否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供(gōng)给过剩(shèng)，还是供需(xū)平衡，或(huò)是仍然存在不足(zú)？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存量数(shù)据(jù)并未公布，我(wǒ)们无法直(zhí)接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我们(men)测算出(chū)中国城镇家庭(tíng)户均拥有住(zhù)宅套数(shù)，回答(dá)当(dāng)前(qián)的(de)房(fáng)子(zi)是否真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普查工作(zuò)情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负责(zé)人对外披露(lù)：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据(jù)以(yǐ)及80多万处(chù)市(shì)政设施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住(zhù)宅市(shì)场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成(chéng)以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际仅有4700战狼3什么时候上映？多(duō)万栋，还(hái)包括(kuò)了大量商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七(qī)次(cì)人口普查数据(jù)公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居(jū)民(mín)人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间(jiān)数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素(sù)密切相(xiāng)关。单(dān)单(dān)从人均住宅间(jiān)数不能完全(quán)反映出城(chéng)镇居民的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为(wèi)单(dān)位购买成(chéng)套住宅(zhái)，一套设施(shī)齐全的(de)住宅才是(shì)城(chéng)镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅(zhái)的测算(suàn)思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民(mín)住(zhù)宅主要分两大类，一(yī)类是(shì)商品住宅，另一(yī)类是保(bǎo)障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)、自建房等非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相(xiāng)关数(shù)据(jù)有两处可以(yǐ)直接公(gōng)布，一是每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居(jū)民住宅来(lái)源(yuán)（人口普查(chá)数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅(zhái)数量，我们(men)主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极(jí)少，可(kě)忽(hū)略不(bù)计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来每(měi)年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数相加，我们就能(néng)够得到当前(qián)商(shāng)品住宅(zhái)总存量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅和(hé)非商品住宅(zhái)比例，推算得到居(jū)民住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)总数除以家庭(tíng)户(hù)数，我(wǒ)们就能够得(dé)到城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具体计(jì)算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户(h战狼3什么时候上映？ù)比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到(dào)底有多少，目(mù)前缺乏(fá)一个准确统计。我(wǒ)们(men)利(lì)用既有统(tǒng)计数据，大致测(cè)算得(dé)到(dào)中国存量房地产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们(men)计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房(fáng)为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本(běn)文去(qù)除(chú)商品住宅累计销售套数里的期房(fáng)销售，得到(dào)商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交房后装修(xiū)的时(shí)间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以(yǐ)家(jiā)庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民(mín)拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示(shì)中国城镇(zhèn)居民的住宅(zhái)结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租(zū)赁其(qí)他住宅和购买二手房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅(zhái)与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅(zhái)占(zhàn)居民(mín)所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过(guò)去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)的实际变化比(bǐ)例，从(cóng)而我(wǒ)们估(gū)算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用(yòng)，到2024年，中国平(píng)均每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既(jì)然城镇居民(mín)已(yǐ)经(jīng)达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味(wèi)着(zhe)中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套房并不(bù)意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换(huàn)房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的(de)住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和(hé)日(rì)本的住宅套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的(de)住宅(zhái)套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就(jiù)会造(zào)成人口净流入(rù)地的(de)住宅市场(chǎng)供(gōng)不应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出(chū)中国(guó)的(de)流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人(rén)口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查数据显(xiǎn)示(shì)，在上海(hǎi)、杭(háng)州以及南京工作的流动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实(shí)际(jì)上会占(zhàn)据两(liǎng)套(tào)房，在高房价(jià)的(de)大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套(tào)房。所以(yǐ)说户(hù)均一(yī)套房无法满足庞大流动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城镇住宅(zhái)中依(yī)然有不少(shǎo)老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年(nián)龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑(zhù)结构松散、设(shè)施陈(chén)旧、安全隐患大等问(wèn)题(tí)，如电线老化、管道等基础设施陈(chén)旧(jiù)，给住(zhù)户的生活带来了很大的不便(biàn)和安(ān)全隐患，并且居住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区(qū)很(hěn)难满足现代(dài)生活需求(qiú)，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型(xíng)偏(piān)小。其(qí)中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土(tǔ)地资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间(jiān)农民(mín)带房进城(chéng)和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平(píng)方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于(yú)均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全(quán)国(guó)人均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若去除20％的(de)公(gōng)摊(tān)，可(kě)使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为(wèi)住宅存在困(kùn)难(nán)，若(ruò)按这个标准算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存(cún)在(zài)住(zhù)宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭(tíng)户人数，需要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不(bù)大(dà)。但若(ruò)去除公摊(tān)面积后(hòu)，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的(de)集体户人(rén)口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算(suàn)得到中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人(rén)口静态结构和动(dòng)态(tài)趋势演绎，决(jué)定了(le)中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中(zhōng)国未来(lái)城镇住(zhù)宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新(xīn)户(hù)购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均人口数(shù)不断下降，六普显示(shì)城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一(yī)人(rén)户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化(huà)趋(qū)势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导(dǎo)致经济发展带(dài)来的新增住(zhù)宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的(de)分化(huà)日益明显，资源和(hé)生(shēng)产要素逐步向经济带(dài)、都(dōu)市(shì)圈中心城市流入(rù)，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房(fáng)租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住人(rén)口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然增(zēng)加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区(qū)改善性(xìng)需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅的家庭(tíng)拆(chāi)迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以前(qián)的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了(le)1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的(de)家庭购买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买(mǎi)了商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的(de)住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或(huò)少(shǎo)有物业管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)有待(dài)释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大(dà)房子(zi)”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型(xíng)。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的(de)中央(yāng)经济(jì)工作会议明确指出(chū)支持住(zhù)宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考虑乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中国的人均住宅(zhái)间数较其(qí)他国家(jiā)依旧存在(zài)不小差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与经(jīng)济水(shuǐ)平有着密切(qiè)正向联系。随着(zhe)经济发(fā)展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅(zhái)供给存(cún)在不足，供(gōng)需出现错配，这是(shì)过去二(èr)十年(nián)房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突(tū)。房地产(chǎn)大分化时(shí)代已(yǐ)至，这种分化不单(dān)局限(xiàn)于城市能级之(zhī)间差异(yì)，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之(zhī)间的差(chà)异(yì)也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口(kǒu)普查(chá)数(shù)据调查(chá)的是(shì)人(rén)，并不是(shì)针对(duì)住宅(zhái)，因(yīn)此可(kě)能存在统计偏差(chà)。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比实际(jì)值可(kě)能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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