饱受争议的二手房交易中介费问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局联(lián)合发(fā)布了关于规(guī)范房地产(chǎn)经纪服务(wù)的意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪(jì)机构存在利(lì)用房源(yuán)客源优(yōu)势收取过高(gāo)费(fèi)用、未明(míng)码标价(jià)、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人(rén)信(xìn)息等(děng)问题，加重(zhòng)交易(yì)当事人负担、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上(shàng)述背景(jǐng)，两(liǎng)部(bù)门从加(jiā)强从业主体(tǐ)管理(lǐ)、明(míng)确经纪(jì)服务内容(róng)、合理确定经纪(jì)服(fú)务收费、严格(gé)实行明码标价等十方(fāng)面，提出(chū)了意见。

　　中原地(dì)产首席分(fēn)析师张大伟称，随着(zhe)城市发展，一(yī)二线城(chéng)市二手房交易占比逐(zhú)渐增加。以(yǐ)北京、上海为例(lì)，二手房占市场成交(jiāo)比例超过(guò)80％，大(dà)量二手(shǒu)房成交依赖中介居间成(chéng)交，房(fáng)地产调控重心逐高山流水是什么意思服务项目，服务里面高山流水是什么意思渐(jiàn)从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规(guī)院住房政策研究中(zhōng)心(xīn)首席研究员李宇嘉表示(shì)，买房对居民来说属于金额不低的大宗(zōng)交(jiāo)易(yì)，由(yóu)于二手(shǒu)房交易成本较高、交易周期(qī)较(jiào)长，具(jù)有非常强的(de)专业性，居民往(wǎng)往(wǎng)通过中介来完成。但(dàn)很多(duō)中介利用(yòng)信息不对称等问题，将(jiāng)非必要(yào)的(de)收(shōu)费夹(jiā)带其中，如收(shōu)取过桥融(róng)资、按揭费、担保费等，对居(jū)民造成额外的负担，而(ér)且这些服务事项并(bìng)未明码标价。

　　对于(yú)二手(shǒu)房市场交易过(guò)程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪(jì)服务在内的(de)相关市场交(jiāo)易行为及其主体进行规范和(hé)秩序整(zhěng)顿，是(shì)房地产市(shì)场管理和调(diào)控(kòng)的主题。“当下，推进这项工(gōng)作的(de)意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收(shōu)费问(wèn)题成监管重(zhòng)点

　　二(èr)手房市场中，历来对房(fáng)地产经纪服(fú)务行(xíng)业关注(zhù)最多的一个话题，便是房地(dì)产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部门主要监管的重(zhòng)点，将是对(duì)房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务收费及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在(zài)热点城(chéng)市，二(èr)手房(fáng)屋交易过程中，部分(fēn)价(jià)值不(bù)菲的(de)房屋，往往要缴纳一笔金额(é)不(bù)低的中介费(fèi)。以北京某(mǒu)房地产(chǎn)经纪服(fú)务机构2.7％的服务费(fèi)率计算，一(yī)套1000万元(yuán)的房(fáng)屋，中介(jiè)费(fèi)约为27万。

　　在合(hé)理确定(dìng)经纪服务收费上，两部门在此(cǐ)次(cì)意(yì)见中提及，房地产(chǎn)经纪机构要(yào)合理降低(dī)住房(fáng)买卖(mài)和(hé)租(zū)赁经纪服务费用。鼓励按照(zhào)成交价(jià)格越高、服务费率越(yuè)低的(de)原则(zé)实行分档定(dìng)价(jià)。引(yǐn)导由(yóu)交(jiāo)易(yì)双(shuāng)方共同承(chéng)担经纪服(fú)务费用。

　　据(jù)张大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪服务收费标准的最早依(yī)据是1995年国家计委建设部下(xià)发的《关于房(fáng)地产中介服务收费的(de)通知》（971号文），其中第(dì)六(liù)条规定(dìng)：房屋(wū)买卖(mài)代(dài)理(lǐ)收费(fèi)，按成交(jiāo)价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市(shì)执行的(de)2014年更新后的收费标准，即根据这(zhè)样(yàng)的规定：“少数特别(bié)复杂的住(zhù)宅买卖(mài)经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准基(jī)础上适当上浮，上浮幅度最高不得超(chāo)过(guò)10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的(de)精(jīng)神(shén)，北京2015年取(qǔ)消了房地产中介服务等57个政府定价，房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费多少由(yóu)各中(zhōng)介机(jī)构(gòu)自(zì)行(xíng)决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际(jì)收取费(fèi)用过(guò)程中，相关监管部门当前并未(wèi)明确具体的中介费率，中介机构仅(jǐn)需在服务(wù)过程(chéng)中对收费(fèi)标准进行明码标价即可。而(ér)房(fáng)地产经(jīng)纪服务机构(gòu)在具体收取(qǔ)过程中，会结合房屋价值及工资(zī)标准(zhǔn)，综合计算出(chū)合(hé)适(shì)的中介(jiè)费率。”张(zhāng)大伟(wěi)补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意见中提(tí)高山流水是什么意思服务项目，服务里面高山流水是什么意思及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构应当在经(jīng)营门店、网(wǎng)站、客户(hù)端等场所或渠道，公示(shì)服务(wù)项(xiàng)目、服(fú)务内容和收费标准，不(bù)得混合标价和捆绑(bǎng)收(shōu)费。房(fáng)地产经纪机构提供的基本服务和延(yán)伸服务，应当分别明确服务项目和收费标准。房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机(jī)构收费前应(yīng)当(dāng)向(xiàng)交易当事(shì)人出具(jù)收费清单，列明收费标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外(wài)，对收费明(míng)显高于(yú)市场平均水平的房地产经纪机(jī)构，住房和城乡建设(shè)部门将(jiāng)会同市场监(jiān)管等部门(mén)采取约谈等综合(hé)措施进行重点监管。市(shì)场监管(guǎn)部门会(huì)同(tóng)有关部门依法查处不按规定(dìng)明(míng)码标价、操纵经纪服务收费等违(wéi)反价格(gé)和反垄(lǒng)断法律法规的行为。对房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构相关违法(fǎ)违规信息(xī)，市场监管部门要依法依规(guī)纳入国家(jiā)企业(yè)信用(yòng)信息公示系(xì)统。

　　房(fáng)屋(wū)中介(jiè)费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价，是否意(yì)味着(zhe)，未来豪宅的中(zhōng)介费有望(wàng)大幅降(jiàng)低(dī)？

　　中原地(dì)产华南区(qū)总裁兼深圳(zhèn)中(zhōng)原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文鼓励(lì)按照成交价(jià)格(gé)越高(gāo)、服务费率越低的(de)原则实行(xíng)分档定(dìng)价，合理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖(mài)和租赁经(jīng)纪(jì)服务费用，主要还是规范行业，打击收费过高的经(jīng)纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本来(lái)收(shōu)费(fèi)就(jiù)不同(tóng)，各(gè)家收费普遍(biàn)在合理(lǐ)范围内，加上(shàng)经纪服(fú)务费用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当(dāng)前两(liǎng)部门(mén)提(tí)出的意见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲领(lǐng)性文(wén)件而非规定，未来如何具体认定其(qí)中(zhōng)的细(xì)则(zé)，还需要看各城市落地执行情况。

　　不(bù)过，张大(dà)伟表示，“从目前市(shì)场看(kàn)，经纪服务领域的调整(zhěng)改善、规范化，有(yǒu)利于(yú)行业健(jiàn)康(kāng)发展。同(tóng)时(shí)，由于(yú)二手房很多房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如产(chǎn)权(quán)抵押、不同税费等都可能(néng)对(duì)交易产生影(yǐng)响，这(zhè)对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)行业的专业(yè)性提(tí)出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总(zǒng)监陆骑麟指出，在(zài)二(èr)手房买卖过程中，原本应该由上(shàng)下家(jiā)各支付一(yī)半(bàn)的中介费(fèi)，但在一些(xiē)热(rè)点(diǎn)城市的二手房(fáng)交易(yì)过程中，往往(wǎng)会有这样的(de)情形(xíng)，因(yīn)部分购房者处(chù)于弱势地位，从而会出现中介费及税费(fèi)均由购房者来承担。即使一(yī)些(xiē)房东愿意承担中介费，这(zhè)部(bù)分费(fèi)用也可能通过(guò)转嫁的(de)方式，在房价(jià)中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家(jiā)，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况(kuàng)，一(yī)些(xiē)房(fáng)产中介(jiè)公司将其视为向(xiàng)购房者单(dān)边收(shōu)费(fèi)的(de)行为(wèi)。部(bù)分中(zhōng)介公司可能(néng)会(huì)利用(yòng)其支配地(dì)位(wèi)，在原先经纪(jì)服务收费的基(jī)础上，再(zài)次向(xiàng)房(fáng)东(dōng)收取费用，而这(zhè)部分费用，房东往往会(huì)将其转再次转嫁给购房者，这实际(jì)上相当于变相推高了房价。两(liǎng)部(bù)门提出严禁操纵经纪(jì)服务收费，不仅(jǐn)有利(lì)于提高(gāo)交易中操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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