5月以来(lái)，房(fáng)地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的(de)机构对于这一板块已经在悄然布(bù)局(jú)。数(shù)据显示(shì)，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例(lì)，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的(de)总(zǒng)份额(é)均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基(jī)金(jīn)一季报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地(dì)方国企央(yāng)企获得(dé)增持，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通股比重增(zēng)幅五只个(gè)股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房(fáng)地产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产(chǎn)的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)出色(sè)，但(dàn)公募所持房(fáng)地(dì)产(chǎn)公司市值(zhí)在(zài)股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三(sān)年来的首次(cì)回升(shēng)，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例(lì)也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季(jì)度得以延(yán)续。数据(jù)统(tǒng)计显示(shì)，公募重(zhòng)仓持有房(fáng)地产板块一季度(dù)市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现(xiàn)，公(gōng)募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公募基金一(yī)季报(bào)汇总(zǒng)的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)排名(míng)最高的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处(chù)首先在(zài)于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头股从排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集(jí)团退出百大之列。但(dàn)考虑到房(fáng)地产是复苏(sū)链上最后一(yī)环，且首(shǒu)季并非(fēi)行(xíng)业销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机(jī)构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入(rù)大分化时代，一二(èr)线城市好于三四(sì)线城市。而(ér)映射到二级市场投资上，配(pèi)置房地产(chǎn)行业轻松收获(huò)行业贝塔的红利期一去(qù)不返了(le)。“如果(guǒ)按照产业周期来分类(lèi)，包括房(fáng)地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的(de)行业(yè)，传统(tǒng)认(rèn)知上没有什么(me)投资机会的。但在(zài)这几(jǐ)年特殊的行情(qíng)里(lǐ)包(bāo)括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类似的行业(yè)也出现(xiàn)了一些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的(de)年销售面(miàn)积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民(mín)存款(kuǎn)数量增加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定的政策出来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金(jīn)房地产(chǎn)研究员吕功绩也(yě)指出：“时至(zhì)今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺(quē)时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和(hé)房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快(kuài)上(shàng)行的(de)房价，因而行业高(gāo)增的时代已经过去，未来行业的需求(qiú)或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随(suí)着地(dì)产的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就(jiù)很(hěn)容易出现(xiàn)信(xìn)用风险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出(chū)清的过(guò)程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司(sī)就能够通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时(shí)，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经过(guò)去了，但不代表没有(yǒu)投资机会(huì)，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细(xì)作个(gè)股成为(wèi)公募(mù)乃至整体机构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房地(dì)产“风物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万房地(dì)产板(bǎn)块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房(fáng)地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股(gǔ)价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们(men)分别是上实发(fā)展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安地产。排(pái)名(míng)第(dì)一(yī)的上实(shí)发展，五一假期归来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个(gè)交(jiāo)易(yì)日收出涨停(tíng)。从该(gāi)股(gǔ)的基本面来看(kàn)，上(shàng)实(shí)发展的主营业(yè)务为房地产开发(fā)与经营。公司(sī)的主要产品及服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现(xiàn)营(yíng)业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大(dà)流通股股东来(lái)看(kàn)，各(gè)类机构都(dōu)有(yǒu)对其(qí)布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括(kuò)公募(mù)的上银(yín)基(jī)金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等(děng)都跻身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅(fú)暂时(shí)排名第二(èr)的浦东金桥也是上海本(běn)地房(fáng)企，其第(dì)一季度的收入利润(rùn)规(guī)模(mó)大幅度复苏。究其(qí)原(yuán)因，一方(fāng)面是(shì)该公(gōng)司后疫情时代出(chū)租率复苏至近年来最高，另一方面则是(shì)公(gōng)司拿(ná)地结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩势头向(xiàng)好背景下(xià)，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足(zú)。从第一季(jì)度十大流通(tōng)股股东来看，知名私(sī)募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的(de)两只产(chǎn)品依然(rán)在前十中，这(zhè)也是连续第三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入(rù)前(qián)十。同时(shí)榜单(dān)中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季(jì)还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣安地(dì)产则是主要(yào)布局在深圳的地产公(gōng)司(sī)，一季报交(jiāo)出的也是一份(fèn)报(bào)喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营(yíng)业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的(de)净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。周公吐哺天下归心的意思是什么意思，周公吐哺天下归心的意思是什么解释

　　从机构态度来(lái)看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首季新杀入十(shí)大流通股股(gǔ)东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房地周公吐哺天下归心的意思是什么意思，周公吐哺天下归心的意思是什么解释产ETF上(shàng)榜排名第七位(wèi)，富国中(zhōng)证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名(míng)第九位，此外(wài)联(lián)袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题或(huò)者(zhě)资(zī)金(jīn)紧张没(méi)法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头(tóu)房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负(fù)债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本看，龙(lóng)头房企的(de)融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前(qián)中特估的浪潮(cháo)下(xià)，央(yāng)国企(qǐ)地产股或存在发(fā)展的大好(hǎo)机会。中信证券指出(chū)：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存(cún)在，少(shǎo)部分公司尤其是央企(qǐ)占据(jù)显著优(yōu)势(shì)，其主要又(yòu)体现(xiàn)为库存的(de)优势。央企(qǐ)地(dì)产(chǎn)公司(sī)，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出(chū)较(jiào)低的融资成(chéng)本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动(dòng)产资产运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国(guó)央企(qǐ)相较于民营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于(yú)减值(zhí)、土地资源债权债务(wù)关(guān)系等问(wèn)题，市场对民营房开企业的资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中，央国企相较(jiào)于民(mín)企(qǐ)来说估(gū)值的修复更明显(xiǎn)。中特估的(de)角度从中长(zhǎng)期的(de)维度看(kàn)，行业的逻(luó)辑在(zài)于(yú)集(jí)中度(dù)提升后，行业进(jìn)入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和现金流(liú)创(chuàng)造能力，以此带来估(gū)值中(zhōng)枢的提升(shēng)，应该关注估值相对(duì)较低，企业自(zì)身资产的(de)质量好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可(kě)以创造持续(xù)现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比(bǐ)较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注(zhù)将受益于行(xíng)业集中度提升的(de)头部公司。”星石投资首席研(yán)究官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的(de)话(huà)，或许还是保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国(guó)资背(bèi)景龙头(tóu)前途(tú)更为光(guāng)明(míng)。不过(guò)国投瑞(ruì)银基(jī)金投资(zī)部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三(sān)个方面是否(fǒu)可以维(wéi)持(chí)，首先是融(róng)资(zī)成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续提(tí)升(shēng)，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多(duō)给一些耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据房企一季(jì)报梳(shū)理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季(jì)度(dù)的业绩(jì)分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房(fáng)企营收(shōu)、净(jìng)利均实(shí)现(xiàn)了业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大(dà)增速的(de)增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也(yě)是机构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产(chǎn)业(yè)内人士(shì)张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业(yè)绩出(chū)现明显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企不怎么(me)投资(zī)拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢(huī)复(fù)但仍(réng)处于调整(zhěng)的过程中，能够(gòu)保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不(bù)确定性。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又在往下掉(diào)。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四月环比三(sān)月(yuè)相对表(biǎo)现(xiàn)较好之(zhī)外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的(de)情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观周公吐哺天下归心的意思是什么意思，周公吐哺天下归心的意思是什么解释。按照现在(zài)的经济状况(kuàng)、收入情况，以及(jí)市场的去库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会(huì)出现(xiàn)，到六(liù)月份房企为(wèi)了半年(nián)报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三(sān)季度增长不确定性(xìng)的压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利檀投资(zī)董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上(shàng)下游产业(yè)链的复苏速度(dù)都比(bǐ)想象(xiàng)的(de)要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要(yào)多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面(miàn)的钱(qián)。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随(suí)整个行业(yè)的弱复(fù)苏，业(yè)绩会(huì)逐步体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本面(miàn)不断地凸显(xiǎn)出(chū)来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于(yú)5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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