万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这(zhè)个位(wèi)于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开(kāi)发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆(yú)论关(guān)注，起因中赫集(jí)团成(chéng)了共同债务(wù)人(rén)被中国(guó)信达(dá)追债，中国(guó)信达为了(le)收回钱款不(bù)得不将中赫抵(dǐ)押(yā)的(de)75套万柳书(shū)院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖(mài)。可(kě)问题是(shì)，这些房子早已售出(chū)，业(yè)主并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的(de)维(wéi)权信(xìn)息(xī)，难怪有网友调(diào)侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你(nǐ)想(xiǎng)象(xiàng)的(de)那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区(qū)位，名校环绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发(fā)现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司(sī)不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东拍卖(mài)显示，上述不良债(zhài)权转让项(xiàng)目的(de)处(chù)置主体是中国(guó)信达资(zī)产管理股份有限公司北京市(shì)分公司（下称中国信(xìn)达北分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公(gōng)司（下(xià)称赫华恒(héng)瑞）的不良(liáng)债(zhài)权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人(rén)民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共同(tóng)债(zhài)务人。目前，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中(zhōng)国信达北分(fēn)讨(tǎo)债的(de)故事，但实际上(shàng)，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户(hù)，而且早已售罄。如果该(gāi)报道(dào)属实(shí)，说明(míng)这些(xiē)房子实际上(shàng)都(dōu)是卖出(chū)去了的(de)，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那为(wèi)什么中国(guó)信达的拍卖页面上又注(zhù)明(míng)这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也(yě)没有房(fáng)产证！

　　第一财经的(de)报道(dào)证实(shí)了(le)上(shàng)述(shù)内(nèi)容(róng)。有(yǒu)豪宅(zhái)中(zhōng)介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早就(jiù)把这75套房子(zi)抵押出去，现在还(hái)没(méi)资(zī)金解(jiě)抵押，所(suǒ)以不能网(wǎng)签、没办(bàn)房(fáng)本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的(de)顶级(jí)豪宅，最强学(xué)区房，万(wàn)柳书(shū)院的业(yè)主基(jī)本都是北京的(de)高(gāo)端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万柳书(shū)院的业主。另据地(dì)产自媒体(tǐ)“地(dì)产(chǎn)八(bā)卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确(què)实已(yǐ)经支付价款并实际占有，那么，中国信达(dá)转让这笔不良债权(quán)回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债(zhài)主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事(shì)执行中，业主已经支付(fù)价款(kuǎn)并(bìng)实(shí)际占(zhàn)有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业(yè)主没有过(guò)错，人(rén)民法(fǎ)院不得查封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已经查(chá)封的可以向法院提(tí)出(chū)执行异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要求退还购房款或办理房产证(zhèng)，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人(rén)民法院关(guān)于商品房消费者权(quán)利保(bǎo)护问(wèn)题的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了(le)购房人(rén)的优先(xiān)权：

　　商品房消(xiāo)费者以(yǐ)居(jū)住为目的购(gòu)买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优先(xiān)于建(jiàn)设(shè)工(gōng)程(chéng)价款优先受偿(cháng)权(quán)、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人(rén)民法院应当予以支(zhī)持(chí)。只支付了部分价款的(de)商品(pǐn)房消费(fèi)者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩余价款(kuǎn)的(de)，可(kě)以适用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为(wèi)“已(yǐ)售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手(shǒu)山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押(yā)的这75套(tào)房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国(guó)信达申(shēn)请不良债权转(zhuǎn)让，可(kě)以(yǐ)追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前中国(guó)信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中赫集团旗(qí)下子公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地等(děng)选(xuǎn)择退出了(le)赫(hè)华恒瑞的(de)股东行列，中(zhōng)国金(jīn)谷(gǔ)国际信托(tuō)有限责任公司成为了唯(wéi)一股东，后者(zhě)由中(zhōng)国信达资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没(méi)有很大规(guī)模，也没有(yǒu)很(hěn)高的国(guó)民知(zhī)名度，但却(què)在(zài)北京(jīng)豪宅(zhái)圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地推出钓鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京(jīng阻抗实部虚部是什么意思，实部虚部是什么意思啊)城最(zuì)贵的楼盘(pán)，引发了市场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万(wàn)科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下(xià)了北京万柳地(dì)块，成为北京当年(nián)的“双(shuāng)料(liào)地王(wáng)”。很快，万(wàn)柳书(shū)院就以神秘高(gāo)端(duān)的(de)姿态杀入(rù)市场，无论是一(yī)块块(kuài)从荷兰运回来的灰(huī)砖垒(lěi)起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的(de)成年银(yín)杏(xìng)树，还是每平(píng)米20万元的价格(gé)，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就(jiù)可看(kàn)出其在北京(jīng)豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的(de)它，对手是当(dāng)时有名的融创观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业(yè)广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元(yuán)/平米，说明万(wàn)柳书院虽(suī)然已经(jīng)推(tuī)出(chū)了8年之(zhī)久，但其依(yī)旧在北京豪宅(zhái)圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的(de)豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少(shǎo)知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼(yú)台七阻抗实部虚部是什么意思，实部虚部是什么意思啊号院。而(ér)柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大佬则居(jū)住在万柳书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的“高端路(lù)线(xiàn)”，也因此，它被外(wài)界贴(tiē)上(shàng)了，“卖(mài)北京城(chéng)最贵(guì)的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力(lì)而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国(guó)安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如(rú)今沦落(luò)到(dào)这个(gè)地(dì)步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实(shí)上(shàng)，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝财(cái)经就(jiù)曾深挖出背后的中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到(dào)沦为“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而(ér)追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型(xíng)，但转(zhuǎn)型之(zhī)路并不好走。早在2008年(nián)开始(shǐ)，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业务，先后(hòu)进(jìn)军能(néng)源市场、团购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国(guó)安(ān)的新东(dōng)家。接着在(zài)2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中(zhōng)拿下北(běi)京国安(ān)俱乐部(bù)36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北京国安(ān)的(de)估值一直没变，那(nà)么中赫(hè)集团拿下(xià)北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有(yǒu)人也许会(huì)感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样(yàng)，中赫为什(shén)么又要(yào)质押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及(jí)其实控人(rén)周金辉夫妇将其手中的(de)中赫集团股份质押(yā)陆续质押，据企(qǐ)查(chá)查(chá)显(xiǎn)示，目前(qián)中赫集团共有11条股权出质记录(lù)。质权人包括海阻抗实部虚部是什么意思，实部虚部是什么意思啊金商业(yè)保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中融信(xìn)托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国(guó)安(ān)后，不(bù)仅国(guó)安的经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐(lè)部(bù)实现营业(yè)收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末(mò)，该(gāi)俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为(wèi)了(le)缓解(jiě)资(zī)金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持续质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安和(hé)中赫的(de)经营状(zhuàng)况却(què)持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行(xíng)标的(de)高(gāo)达11亿，北京国(guó)安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人，执行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定(dìng)义务，上(shàng)述被(bèi)执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的(de)情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能独善(shàn)其身(shēn)？

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