文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城(chéng)乡建(jiàn)设工作(zuò)会议提出(chū)“有条件(jiàn)的可(kě)以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东(dōng)等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制了，用你的钱(qián)，建(jiàn)你的房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力的(de)别建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时代步入高(gāo)质量发展阶段(duàn)的必然(rán)趋势(shì)，也是(shì)对(duì)购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年房改(gǎi)时(shí)，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二(èr)次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制，长效(xiào)机制(zhì)四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事(shì)，中(zhōng)国一定能实现房地(dì)产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为(wèi)现房销售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的(de)单方面(miàn)不公(gōng)平(píng)制(zhì)度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者(zhě)非常不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房(fáng)住(zhù)不炒精(jīng)神(shén)、有助于保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓(xìng)权(quán)益(yì)、有助于(yú)房企稳(wěn)健(jiàn)发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消(xiāo)预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商品房预售最早源于(yú)中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)水浒传史进的主要事迹概括，水浒传史进的主要事迹有哪些杠杆的方式(shì)。98年房(fáng)改，由(yóu)于商(shāng)品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引入(rù)了商品房(fáng)预售制度。其实(shí)，当前世(shì)界不(bù)少(shǎo)国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国(guó)家一般有严格的(de)监管(guǎn)保障措施，开(kāi)发商在项目获得政(zhèng)府(fǔ)批(pī)准后才可(kě)以开始销(xiāo)售(shòu)，买家在购买期房后并(bìng)非像中国一(yī)样在支(zhī)付完(wán)首付款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根(gēn)据开发商(shāng)工程进(jìn)度在完全(quán)交房(fáng)前进(jìn)行分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资金(jīn)监管、分期支付以及(jí)违约处(chù)罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对(duì)购房民众不公平，所以(yǐ)不如借(jiè)机取消预(yù)售制度，以后(hòu)改为现房销售。客观(guān)讲预售(shòu)制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国(guó)住房(fáng)进入存量时代(dài)，取消(xiāo)预售(shòu)制度有(yǒu)助(zhù)于降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企债务重组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市(shì)场信心和房(fáng)地产长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚(jiān)持市场(chǎng)化改革，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经(jīng)济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质(zhì)是向善，是(shì)以客户为中心(xīn)，房(fáng)地(dì)产也不能例(lì)外(wài)，老百(bǎi)姓买房(fáng)子(zi)是(shì)天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实(shí)施现房销售是实(shí)现老百姓(xìng)安居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的(de)情况下，取消(xiāo)预售制(zhì)要结合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融(róng)支持当期三(sān)好生(shēng)、新模式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者(zhě)十年(nián)前在国(guó)务(wù)院发展研究中心参(cān)与财(cái)税改革(gé)方案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专项(xiàng)研(yán)究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇出(chū)租是地产行业盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其(qí)他(tā)临时住(zhù)宅，住(zhù)房的需(xū)求(qiú)是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多(duō)数以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金实力才能(néng)购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出租(zū)是中(zhōng)国(guó)香港地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产商(shāng)开始探(tàn)求新的(de)方(fāng)式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模(mó)式一经推(tuī)行，购买楼宇的市(shì)民数量有所增(zēng)加，开(kāi)发商(shāng)资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房地产销售(shòu)，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有限公司，凭(píng)借商(shāng)业直觉和多(duō)年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独(dú)到的见解(jiě)，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了(le)分(fēn)层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详(xiáng)尽说明(míng)楼(lóu)宇的(de)地势(shì)环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先(xiān)收(shōu)取买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用(yòng)类似租金的分期付款形(xíng)式，等新楼落(luò)成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民(mín)众购房的(de)资金压力(lì)，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的(de)销售模(mó)式(shì)成为当时中(zhōng)国香港房地产市场的一大特(tè)色，纵(zòng)观中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解(jiě)决(jué)了核心的住房供(gōng)不(bù)应(yīng)求的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国(guó)香港(gǎng)楼市(shì)几(jǐ)十(shí)年(nián)繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管部门(mén)不断完(wán)善、规范(fàn)化，建立健全的监管(guǎn)机制，促(cù)进市场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的(de)一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停(tíng)工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国(guó)香港管理部门提升了对于预售楼花制度的(de)监管，即要求开发商在预售前(qián)，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还(hái)要证明自身有(yǒu)资金等能(néng)力把项(xiàng)目完成，资金需(xū)放入律(lǜ)师所托(tuō)管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管账户资(zī)金，中(zhōng)国香港(gǎng)要(yào)求律师行在银(yín)行开设(shè)的信托账户（监管账户）、开(kāi)发(fā)商操作(zuò)等(děng)采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成最(zuì)大(dà)风险(xiǎn)方，后续需自(zì)身推动(dòng)项(xiàng)目完工。随着(zhe)监(jiān)管(guǎn)体系(xì)逐步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖(mài)楼花(huā)”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调(diào)基础建设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期(qī)发展工(gōng)业化(huà)的(de)进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决(jué)住房基础等城(chéng)市化配套问题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时推(tuī)行的是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现了分配(pèi)不(bù)公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加(jiā)房地产市场(chǎng)面(miàn)临商品房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房(fáng)地(dì)产开发商，商品房供应量小的(de)困(kùn)境，此时引入中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式(shì)无(wú)疑是对内(nèi)地房地产市场(chǎng)的一针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香港预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)制度，先后出台(tái)多项(xiàng)文件(jiàn)，大(dà)力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务(wù)院出台《关于进一步(bù)深化(huà)城镇住房(fáng)制度改(gǎi)革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐(zhú)步实行住(zhù)房分配货币化(huà)、住房(fáng)供(gōng)给商品化(huà)、社会(huì)化(huà)的住(zhù)房(fáng)新体(tǐ)制(zhì)，从(cóng)计划经济(jì)下的福(fú)利分房转向市场(chǎng)经济的商品房(fáng)。房地产市场(chǎng)采用(yòng)预(yù)售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了(le)房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长的两(liǎng)大难题，开发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下一个(gè)项目的开(kāi)发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自(zì)此中(zhōng)国内地开始房改货(huò)币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极(jí)大作用(yòng)推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入(rù)中国(guó)香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经(jīng)调(diào)整形成契(qì)合(hé)中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建设。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发企业将正在(zài)建设中的(de)房(fáng)屋预先(xiān)出售给购(gòu)房者，由购(gòu)房者支付(fù)定(dìng)金或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国(guó)内(nèi)地实践(jiàn)过程(chéng)中，商品房预售流程(chéng)为(wèi)：房地产开发商办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备(bèi)案(àn)登记和预告登记-交付(fù)房(fáng)屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次(cì)性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次(cì)性付(fù)清剩余房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开发商(shāng)可能已拿(ná)到了(le)全部购房款，这点与中国(guó)香港的按照工(gōng)程进度付款有所不同(tóng)。对中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)的开发商(shāng)而言，预售制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠(gāng)杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　作为中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房销售(shòu)的最主要方(fāng)式(shì)，预(yù)售(shòu)制极大缩短房(f水浒传史进的主要事迹概括，水浒传史进的主要事迹有哪些áng)企现金回笼周期，同(tóng)时增(zēng)加市(shì)场商(shāng)品房供应，推动了(le)城镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预售制在过去(qù)20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到(dào)了重要(yào)作用，不(bù)仅解决了房地产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需(xū)求(qiú)，也提高了(le)居民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子(zi)楼住到住(zhù)宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗(wō)居到基本适居(jū)，住(zhù)房(fáng)事(shì)业取得(dé)巨大进步，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百(bǎi)年(nián)城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开放以来(lái)，城镇(zhèn)化进程(chéng)进(jìn)入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地(dì)城镇(zhèn)住宅存(cún)量从不到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为(wèi)中国内地商品房销售(shòu)最(zuì)主要(yào)方式，2005年(nián)中国内地(dì)商品住宅(zhái)期房(fáng)销售面积(jī)占总(zǒng)销售面(miàn)积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内(nèi)地房地产行业的(de)发(fā)展。中国内地(dì)房地产历经(jīng)二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积和(hé)销售金(jīn)额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无(wú)到有、从国企(qǐ)先行(xíng)到民企崛(jué)起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成(chéng)为拉动(dòng)中国内地(dì)经济高(gāo)增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的(de)上下游(yóu)产业(yè)链(liàn)特别长，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年(nián)房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房(fáng)地(dì)产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社(shè)会(huì)固定(dìng)资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房地产贷款占(zhàn)银(yín)行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业(yè)务，占比超过三(sān)分之一。从房地产融(róng)资存量(liàng)占社融存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违(wéi)约，将(jiāng)导致银行不良率(lǜ)大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道(dào)，根(gēn)据(jù)我们的(de)《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房(fáng)市值占股债房市(shì)值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本的(de)37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与股债房市值的(de)比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中国(guó)资本(běn)市场发育尚不(bù)成(chéng)熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民(mín)投(tóu)资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制背后潜(qián)藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实存在(zài)，当前(qián)的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买者的单方面(miàn)不(bù)公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不(bù)能交(jiāo)房等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者和开发(fā)商(shāng)之间的购房合(hé)同、购房(fáng)者和银行(xíng)的按揭贷款合同(tóng)是两个(gè)独立(lì)的(de)合同(tóng)关系(xì)，如果开(kāi)发商发生违约，购房(fáng)者只能根据(jù)购房合同(tóng)向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根(gēn)据按揭贷(dài)款合(hé)同按时向(xiàng)银行进(jìn)行贷款偿还(hái)，因此购房者(zhě)承担的风(fēng)险较大。

　　从行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自(zì)身(shēn)信用(yòng)和购房者对行(xíng)业的(de)信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的(de)发放(fàng)方，一旦房企因为(wèi)市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系(xì)列问题(tí)，导(dǎo)致“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企通过与购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银(yín)行获得房(fáng)款，如果购房者丧(sàng)失还款能力或短(duǎn)期不能还款等(děng)，则(zé)风险完全(quán)由银行承(chéng)担，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付(fù)工程(chéng)款。在2004版的《城(chéng)市商品房(fáng)预售管理办(bàn)法(fǎ)》中明(míng)确(què)规定了开发企业预售商品房(fáng)所得款项应当用于有关(guān)的工程(chéng)建设(shè)，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监(jiān)管的具(jù)体办法，由(yóu)房地产管理部门(mén)制定。但多年以来全国(guó)并没有统(tǒng)一的(de)预(yù)售资金监管规定，各(gè)地实行“一城一策(cè)”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金(jīn)比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥(féi)等城市则按照项目的(de)建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑(zhù)面积或者项目工程总额(é)报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)未进(jìn)入(rù)监管账户(hù)、或(huò)进入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月供却被(bèi)迫继(jì)续还款。那么，监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发(fā)时(shí)代的(de)高(gāo)周转背景下，抽(chōu)调预(yù)售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设(shè)名义，获(huò)得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项目间流(liú)动(dòng)，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这样做提供(gōng)了资金(jīn)流(liú)动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一(yī)种资金循环(huán)高周转模(mó)式，但一定程度(dù)上把风险(xiǎn)甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度(dù)呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护：对于(yú)购(gòu)房者预付资金(jīn)，一般设有定金或预付款保护(hù)机制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的(de)预付款比例(lì)相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式(shì)支付(fù)，或(huò)按工(gōng)程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采(cǎi)用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度(dù)逐渐(jiàn)发放(fàng)，购(gòu)房者开始月供；二是(shì)房屋交付后发(fā)放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品房出现(xiàn)重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两(liǎng)种方式，一(yī)是期房由(yóu)政府或第三(sān)方验(yàn)收(shōu)合格(gé)并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付(fù)的房款。二是开(kāi)发商为购房者提供(gōng)一(yī)定(dìng)的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美国(guó)期房(fáng)定金一定(dìng)期限内(nèi)无条件返还(hái)，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其(qí)余房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一(yī)般(bān)为房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年(nián)美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除(chú)定金或首(shǒu)付外，购房者在房(fáng)屋交付后通(tōng)过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保(bǎo)险公(gōng)司的信(xìn)托账(zhàng)户监(jiān)管。如果开发商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资金(jīn)可通过申(shēn)请仲裁取回，且不(bù)承(chéng)担任何责(zé)任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设(shè)过程中的资金全部来自银行，银行(xíng)根据工程(chéng)进度向开发商提供一(yī)定(dìng)比(bǐ)例的贷款，由于(yú)开(kāi)发商挪用资金直(zhí)接损(sǔn)害银行利益(yì)，银行有充分(fēn)动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭(píng)证(zhèng)，通过验收(shōu)凭证向(xiàng)银行得(dé)到购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付(fù)购房，房款按建(jiàn)造(zào)工(gōng)期进度(dù)支付(fù)，按揭按(àn)工期放款后还贷，房(fáng)贷(dài)利(lì)率采用固(gù)定利率，开(kāi)发商或购(gòu)房(fáng)者可购买(mǎi)期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德国开发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并(bìng)进行预(yù)约公(gōng)证，签(qiān)订合同后(hòu)定(dìng)金(jīn)退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金(jīn)按照德(dé)国法律全(quán)部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支(zhī)付(fù)公(gōng)证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定(dìng)最低(dī)首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国(guó)也采取按(àn)工期(qī)支(zhī)付(fù)房(fáng)款的(de)制度(dù)，一般(bān)分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体支付节点、比例(lì)因项(xiàng)目而(ér)异。一般来说(shuō)，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部完(wán)工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房(fáng)款前申(shēn)请房贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，银(yín)行按施(shī)工(gōng)节奏(zòu)分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一(yī)定使(shǐ)用期限，期限结(jié)束后，购房者开(kāi)始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德国(guó)保(bǎo)险公司针(zhēn)对(duì)期(qī)房(fáng)设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大延期(qī)或重(zhòng)大(dà)缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司保证开发商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发商(shāng)破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格监(jiān)管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负(fù)责(zé)沟通(tōng)期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各(gè)个环(huán)节(jié)，各环(huán)节内(nèi)容确(què)认无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，当开(kāi)发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程进度付款的(de)方式，但(dàn)是交房前付款比例相对较低(dī)，一般(bān)会(huì)在(zài)合同签订6-24个月(yuè)分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规(guī)定房屋必须经过房(fáng)产公证公司(sī)的(de)检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资金监管极(jí)为严(yán)格，资金(jīn)也(yě)由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在进入(rù)开发商账户前经过(guò)两道关(guān)口，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　日(rì)本期(qī)房交易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由(yóu)于房屋供给严重失衡(héng)，叠(dié)加法律空白，社会(huì)上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象(xiàng)普(pǔ)遍，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订(dìng)，目(mù)前是(shì)唯一一部规(guī)范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开(kāi)发商必须完(wán)成定金保全措(cuò)施才可预售。什么(me)是定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施？即(jí)买卖双方签订购房合同时(shí)，开发商向金融(róng)机构或(huò)指定保证(zhèng)机构或(huò)保(bǎo)险机构签订定金保证(zhèng)委托合(hé)同，设置(zhì)购房(fáng)者定金的(de)保证(zhèng)或保险，并将相应的(de)保证金证明书(shū)交付(fù)给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭(píng)保证金证明书向(xiàng)金融(róng)机构或保证机(jī)构或保险公司(sī)兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔(péi)付(fù)违约金(jīn)，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节，交(jiāo)房前只需支付最多(duō)不(bù)超20％的(de)定金，签订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)即可(kě)向银行申请贷(dài)款，但(dàn)交(jiāo)房后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外的(de)剩余(yú)房款(kuǎn)在(zài)交(jiāo)房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监(jiān)管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付(fù)比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所(suǒ)有(yǒu)资金进银行专门项(xiàng)目资(zī)金账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有统一的(de)选购权合同以及订(dìng)金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购(gòu)买(mǎi)合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付(fù)15％的首(shǒu)付及印花税，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同(tóng)样采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工程进(jìn)度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做了统一详细规定(dìng)，要(yào)求所有开发(fā)商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷(dài)款(kuǎn)的(de)增加而增加，未放款部(bù)分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存(cún)入银行专门的项目资金账户，账户资(zī)金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房(fáng)者享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临(lín)界点，重(zhòng)点是(shì)保交楼和房(fáng)企重组。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚需(xū)和改善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部(bù)停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，从现在起，对(duì)还在正(zhèng)常运(yùn)转的房企包括民(mín)营企业，加(jiā)大(dà)支(zhī)持力(lì)度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形(xíng)势(shì)复(fù)杂性和人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机(jī)制。长效(xiào)机制四大关键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。定金环节，建立开发(fā)商(shāng)违约后定金保(bǎo)护机(jī)制，如将已支付定金(jīn)冻结至(zhì)房屋(wū)交付阶段，保障购(gòu)房者定金(jīn)安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介(jiè)入，为房(fáng)屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环(huán)节，建立(lì)按工程进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分保(bǎo)护购房者(zhě)的权益。资金(jīn)监(jiān)管环节，引(yǐn)入独(dú)立(lì)于开发商、银行的第三方(fāng)资(zī)金监管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期内(nèi)，开(kāi)发商(shāng)应对房屋质量问题全权负(fù)责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房(fáng)预(yù)售制是(shì)大势所趋。一方面，98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入(rù)存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一(yī)方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民众的(de)最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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