饱受争议的二手房(fáng)交易中介费(fèi)问题，正逐渐(jiàn)得到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总(zǒng)局联合发布(bù)了关于规范(fàn)房地产经纪服务的意见。意见(jiàn)提及，近年(nián)来，部分房地产经纪机构存(cún)在(zài)利(lì)用(yòng)房源客(kè)源优势收取过高费用、未明码标(biāo)价、捆绑(bǎng)收费、滥用(yòng)客户(hù)个人信息(xī)等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上述背(bèi)景，两部(bù)门从加强从业主体管理、明确经纪服(fú)务(wù)内容、合理确定经(jīng)纪服务收费、严格实行明码标价等(děng)十方面，提出了意见。

　　中原地(dì)产首席分(fēn)析师张大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二(èr)线城(chéng)市二手(shǒu)房交易(yì)占比逐渐增(zēng)加。以北京、上海为(wèi)例(lì)，二手房占(zhàn)市场成交比例超过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中介居间成交，房地产(chǎn)调控(kòng)重心逐渐(jiàn)从开发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东(dōng)省城规院住房政策研究中心(xīn)首席研(yán)究员李宇嘉(jiā)表示，买房(fáng)对(duì)居民来说属于金额不(bù)低的大宗(zōng)交(jiāo)易，由于二手(shǒu)房交易成(chéng)本较高、交易周期较长，具(jù)有非常强的专业性(xìng)，居民往(wǎng)往通过中介来(lái)完成。但(dàn)很多中(zhōng)介利用(yòng)信息不(bù)对称(chēng)等问题(tí)，将非必要的收费夹(jiā)带其(qí)中，如(rú)收取过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民(mín)造成额外(wài)的(de)负担，而且这些(xiē)服务(wù)事项并未明码标价。

　　对于(yú)二手房市场交(jiāo)易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服(fú)务(wù)在内的相关市(shì)场(chǎng)交易行为及其主体进行规范和秩序整顿(dùn)，是(shì)房地产市场管理和调控(kòng)的主题。“当(dāng)下，推进这项工作(zuò)的意(yì)义(yì)更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手(shǒu)房市场中(zhōng)，历来对房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务行业(yè)关(guān)注最(zuì)多的一个话题，便是房地产经纪(jì)服务费的(de)问题(tí)。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部门主(zhǔ)要监(jiān)管的重点，将是对房地产经纪服务收(shōu)费(fèi)及中介交易(yì)进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二(èr)手(shǒu)房屋交易(yì)过(guò)程中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳(nà)一笔金额(é)不低的中介费。以北京(jīng)某房地产(chǎn)经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费(fèi)约(yuē)为27万。

　　在合理确(què)定(dìng)经(jīng)纪服务收费(fèi)上，两(liǎng)部门在(zài)此(cǐ)次意(yì)见(jiàn)中提及，房地(dì)产经纪机构要合理降低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪(jì)服务费用。鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低(dī)的原则(zé)实(shí)行分档定价。引(yǐn)导由交易双方(fāng)共同承担经纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前(qián)房地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)标准的最早依据(jù)是(shì)1995年(nián)国家计委建设(shè)部(bù)下发的《关于房地产中介服务收费的(de)通(tōng)知(zhī)》（971号文(wén)），其中第六条(tiáo)规(guī)定：房屋买卖代(dài)理收费(fèi)，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北(běi)京为(wèi)例，目前北京市执行的2014年更(gèng)新后的收费标准(zhǔn)，即根(gēn)据这样(yàng)的规定(dìng)：“少数特别(bié)复杂(zá)的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意(yì)，可在规定未来出现丧尸的几率大吗，未来有可能出现丧尸吗的收费(fèi)标(biāo)准基(jī)础(chǔ)上适(shì)当上(shàng)浮，上(shàng)浮幅度最高不得超过10％。”这意(yì)味着，当(dāng)前北京(jīng)二手房中介(jiè)费上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简(jiǎn)政(zhèng)放权(quán)”的精神，北京(jīng)2015年取(qǔ)消(xiāo)了房地产中介服(fú)务等57个政(zhèng)府定(dìng)价，房(fáng)地产经纪服(fú)务收费(fèi)多(duō)少由(yóu)各(gè)中介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际(jì)收取费用过程中，相关监管部门当前并未明确具体的(de)中介(jiè)费(fèi)率，中介(jiè)机构仅需在服务过程中对收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)进行(xíng)明(míng)码标价即可。而房地产经纪(jì)服务机构在具体收取(qǔ)过程中，会结合房屋价值及工资标准，综(zōng)合计(jì)算(suàn)出(chū)合适的中介费率。”张大(dà)伟补(bǔ)充道。

　　对于(yú)明码标价问题，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机(jī)构应当(dāng)在经营(yíng)门(mén)店、网站、客(kè)户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收(shōu)费(fèi)标准，不(bù)得混合标价和捆(kǔn)绑收费。房地产(chǎn)经纪机构提供的(de)基本(běn)服务和延伸服务，应当分别明(míng)确服务项目和(hé)收(shōu)费标准。房(fáng)地产经纪机构(gòu)收费前应当向交易当事(shì)人出具(jù)收费清单，列明收费标准(zhǔn)、收费金额，由当事人(rén)签字确认。

　　另(lìng)外，对收(shōu)费明显高于市(shì)场(chǎng)平均(jūn)水平的(de)房(fáng)地产经纪机构(gòu)，住房和城乡(xiāng)建设部门将会同市场监管等部(bù)门采(cǎi)取约谈等综合措施进行重点监(jiān)管。市场监(jiān)管部门(mén)会同有关部(bù)门依法(fǎ)查处不(bù)按规定明码标价、操纵(zòng)经纪(jì)服(fú)务收费等违(wéi)反价格和反垄断法(fǎ)律法(fǎ)规的行(xíng)为。对房地产经纪机构相(xiāng)关违法(fǎ)违规信息，市场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)部门要依法依规(guī)纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按(àn)照成(chéng)交价(jià)格(gé)越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档定价，是否意味着，未(wèi)来豪宅的(de)中介费有望大幅(fú)降低？

　　中原(yuán)地产华南区总(zǒng)裁兼深圳中原(yuán)总(zǒng)经理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按(àn)照成交(jiāo)价(jià)格越(yuè)高、服(fú)务费率越低的原则(zé)实行(xíng)分档定价，合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪服务费(fèi)用，主要还是规范行业(yè)，打击收费过(guò)高的(de)经纪机(jī)构，但(dàn)对市场影响有限，“以深(shēn)圳为例，深(shēn)圳市(shì)场豪宅和普宅本(běn)来收费就不(bù)同，各家收费普遍在合理(lǐ)范围内，加(jiā)上(shàng)经纪(jì)服务费(fèi)用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两(liǎng)部门提(tí)出的意(yì)见仅为鼓(gǔ)励性质(zhì)，即(jí)只是纲领性文件(jiàn)而(ér)非规定，未来(lái)如何具体(tǐ)认定其中的未来出现丧尸的几率大吗，未来有可能出现丧尸吗细(xì)则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示(shì)，“从目前市场看，经(jīng)纪服务领域(yù)的调(diào)整改善、规范化，有(yǒu)利于行业健康发展(zhǎn)。同时，由(yóu)于(yú)二手(shǒu)房很(hěn)多房(fáng)源在产权(quán)方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押(yā)、不同税费等(děng)都可能对交易产生影响，这对(duì)房地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)行业的专业性提出更高(gāo)的要求(qiú)。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过(guò)程中(zhōng)，原本应该由上(shàng)下家各支付一半的中(zhōng)介(jiè)费，但在(zài)一些热点城市的二(èr)手房交易过程中，往往会(huì)有这样(yàng)的情形(xíng)，因部分购房者处于弱势地位(wèi)，从而会出现中(zhōng)介费及税费均由购房者来(lái)承担。即使一(yī)些房(fáng)东愿意承(chéng)担中(zhōng)介费(fèi)，这部分费用(yòng)也可能通过转(zhuǎn)嫁(jià)的方式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给(gěi)下家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗(sú)成’的情(qíng)况，一些房(fáng)产中介公司将其视为向购房(fáng)者单边(biān)收(shōu)费的行为。部分中(zhōng)介公司可能(néng)会利用其支配地位，在原先经纪服务收费(fèi)的基础上，再次向房东(dōng)收取费用(yòng)，而这部分费用，房东往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购(gòu)房者，这实际上相当于变(biàn)相推高了房价。两部门提出严禁(jìn)操纵经纪服务(wù)收费，不仅有利于提高交易中(zhōng)操(cāo)作的透(tòu)明(míng)度(dù)，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆(lù)骑麟称。

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