导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十年(nián)是中(zhōng)国(guó)房地产(chǎn)市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品住宅销(xiāo)售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是(shì)否过剩的(de)讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城(chéng)镇存(cún)量住(zhù)宅真实(shí)情(qíng)况(kuàng)，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地(dì)产存量极度过(guò)剩，事实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数(shù)据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的(de)过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建部披露的(de)近6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不(bù)到(dào)一成(chéng)，其中还(hái)包(bāo)括大量城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是(shì)人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数(shù)较发达国家还有很大差(chà)距。人(rén)均住宅间数(shù)大(dà)于1同样不意味着中国(guó)住(zhù)宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布中国家(jiā)庭(tíng)户均住宅的(de)数(shù)据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计(jì)算出城(chéng)镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若(ruò)期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似(shì)乎意味着户户有房，然而事(shì)实(shí)上中(zhōng)国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说(shuō)不(bù)平衡(héng)，是因为户均一套(tào)房(fáng)无法满足流动人(rén)口的租(zū)赁和(hé)置业需求(qiú)。全国总人(rén)口的近三成都是(shì)流动人口，流动人(rén)口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产(chǎn)生了(le)额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大(dà)新(xīn)增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩(suō)小，一人户(hù)、两人户占比(bǐ)不断(duàn)增加(jiā)，导致(zhì)家(jiā)庭户(hù)数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分(fēn)化日益明显，区域经济资(zī)源分(fēn)配的(de)再(zài)集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新(xīn)增住宅需(xū)求(qiú)有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势(shì)在(zài)必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至(zhì)，大分化时(shí)代下地产矛盾(dùn)则更多体(tǐ)现在(zài)住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同(tóng)能级城市(shì)之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全(quán)国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增(zēng)，引(yǐn)发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)到(dào)底是(shì)供给过(guò)剩(shèng)，还是(shì)供需平(píng)衡(héng)，或是仍然存在不足(zú)？可惜(xī)由于住宅存量数(shù)据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们(men)测算(suàn)出(chū)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前(qián)的(de)房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判(pàn)断未来(lái)房地产市场(chǎng)会如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的(de)直(zhí)观判断站不(bù)住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风(fēng)险普(pǔ)查(chá)工作(zuò)情况为主题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全(quán)国近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市(shì)场看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农村房屋(wū)占9成(chéng)以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居(jū)民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房(fáng)间数量有关(guān)，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因(yīn)素密切(qiè)相关。单(dān)单(dān)从人(rén)均住宅间数(shù)不能完全反映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是(shì)以家庭(tíng)为(wèi)单位(wèi)购(gòu)买(mǎi)成套住宅，一(yī)套(tào)设施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户(hù)均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居(jū)民住宅(zhái)主要分两(liǎng)大(dà)类，一类是(shì)商品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障房、原(yuán)公有住宅、自(zì)建房等非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏(fá)统计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两(liǎng)处可以直(zhí)接(jiē)公布，一是每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套(tào)数(shù)（统(tǒng)计局(jú)）；二(èr)是居民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们(men)主要用(yòng)到上述(shù)两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民(mín)户均住宅套(tào)数分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每(měi)年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数相加，我(wǒ)们就(jiù)能(néng)够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅和非商(shāng)品住宅(zhái)比例，推算(suàn)得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得(dé)到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到(dào)底有(yǒu)多(duō)少(shǎo)，目前缺乏一个准(zhǔn)确统(tǒng)计(jì)。我们(men)利用既有统计数据，大致(zhì)测算得到(dào)中国(guó)存量房地产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一）中国商(shāng)品住(zhù)宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现(xiàn)房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国的(de)房地产销售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成(chéng)。本(běn)文去除(chú)商品住宅累计销售(shòu)套数里(lǐ)的期房销售，得到商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数=截(jié)止(zhǐ)到2022年(nián)商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推(tuī)算(suàn)中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显(xiǎn)示中国城镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁其他住(zhù)宅和购买二(èr)手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他(tā)住宅、购买商品住(zhù)宅(zhái)与(yǔ)购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的(de)实际(jì)变化(huà)比(bǐ)例，从(cóng)而我(wǒ)们估算出(chū)2022年(nián)商品住宅(zhái)所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期(qī)房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达(dá)到了户均一套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不(bù)意味着(zhe)住宅市(shì)场供(gōng)需(xū)平(píng)衡(héng)

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换房等(děng)因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美国(guó)、英国和日本的(de)住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成(chéng)人口净流入地(dì)的住宅市(shì)场供(gōng)不应求，造成房价(jià)或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中国城乡人口(kǒu)流动(dòng)调查数据显(xiǎn)示(shì)，在(zài)上海、杭州以及南(nán)京工作的(de)流动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅(zhái)比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在(zài)高(gāo)房价的大城市(shì)租(zū)赁一套(tào)房，在房(fáng)价较低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户(hù)均一(yī)套房(fáng)无法满足庞大(dà)流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然(rán)有不少(shǎo)老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是(shì)约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建(jiàn)成，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松(sōng)散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设(shè)施陈(chén)旧，给住户的生活(huó)带来了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭(tíng)户(hù)数(shù)拥有的住(zhù)宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有1984年出生今年多大年龄，1984年出生今年多大2022(yǒu)独(dú)立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区(qū)很(hěn)难(nán)满足现代生活需(xū)求，在未(wèi)来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户(hù)型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市(shì)家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市(shì)土地资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积(jī)扩张是未(wèi)来(lái)地产(chǎn)的(de)需求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普数据(jù)测(cè)算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户住宅(zhái)存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量(liàng)总面积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平(píng)米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)不(bù)足19平方米，不及(jí)全国人均水平的一半(bàn)。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界(jiè)定为(wèi)住宅(zhái)存在(zài)困(kùn)难(nán)，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算的(de)话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为50平，只考虑家(jiā)庭户人(rén)数，需要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家人均住(zhù)宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和英国(guó)都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的(de)人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人(rén)均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人口，所需要(yào)的住(zhù)宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产(chǎn)还会有(yǒu)需(xū)求么(me)？

　　我们测算(suàn)得到中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套房(fáng)，看(kàn)似(shì)已(yǐ)经(jīng)户户有房(fáng)。即便(biàn)如此(cǐ)，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋势(shì)演(yǎn)绎，决定了中国未(wèi)来地产仍(réng)有(yǒu)需求(qiú)释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下(xià)，中国(guó)未来城镇住(zhù)宅需(xū)求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多，新户购房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数(shù)会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移导致(zhì)经济发(fā)展(zhǎn)带来的新增住(zhù)宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济板块的(de)分化日(rì)益(yì)明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈(quān)中(zhōng)心城(chéng)市流入(rù)，区(qū)域(yù)经(jīng)济资源(yuán)分(fēn)配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入(rù)。人(rén)口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地(dì)住宅市(shì)场带来(lái)新(xīn)的(de)增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住人(rén)口增量为72万(wàn)，而出生人口为(wèi)44.9万(wàn)人(rén)，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加(jiā)人(rén)口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和原(yuán)公有住(zhù)宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建(jiàn)房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和(hé)原(yuán)公有住(zhù)宅减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二(èr)手(shǒu)房(fáng)。在(zài)新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购(gòu)买经济(jì)适用(yòng)房(fáng)和其他(tā)分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中(zhōng)村和旧(jiù)城改造，商品(pǐn)住(zhù)宅的占(zhàn)比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及(jí)城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户(hù)。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配(pèi)套(tào)差(chà)、没有或(huò)少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改(gǎi)善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希(xī)望提(tí)高生(shēng)活(huó)品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年(ni1984年出生今年多大年龄，1984年出生今年多大2022án)底(dǐ)的中央(yāng)经济(jì)工(gōng)作会(huì)议明(míng)确指出支持住宅改(gǎi)善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)较其他国家依旧存(cún)在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着密切正向联系。随(suí)着经济发展水平的提(tí)高，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，供需出现错配，这是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么未来(lái)将是住宅(zhái)质量的供需(xū)冲(chōng)突。房地(dì)产大分化时(shí)代已至，这种分化不(bù)单局限于城市能级之间差异(yì)，优质(zhì)小区和老旧二(èr)手(shǒu)房(fáng)之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人(rén)，并不是针对住宅，因此可能存在(zài)统计(jì)偏差。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可(kě)能(néng)超(chāo)预(yù)期。

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