文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设(shè)工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态(tài)，试(shì)点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商(shāng)品房预(yù)售制了，用你的(de)钱，建你的房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了(le)，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社(shè)会，这是房地产从大开发时代步入高质量发(fā)展阶段(duàn)的必(bì)然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入(rù)存量时代(dài)，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是(shì)个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长效机制，长效机(jī)制四大关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略(lüè)、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地(dì)产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一(yī)定能实现(xiàn)房地产软着陆(lù)和(hé)长期平(píng)稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现房销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎(hū)承担了(le)所有商(shāng)品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对(duì)购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等(děng)待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至(zhì)不(bù)能交房的风险。从行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风(fēng)险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，这样有助(zhù)于落实中央房(fáng)住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保障购(gòu)房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发(fā)展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售(shòu)制度(dù)？预售(shòu)制度怎么来的(de)？国外(wài)什么情况？简单科(kē)普一(yī)下：商品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是(shì)一(yī)种开(kāi)发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当前(qián)世界不(bù)少国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达(dá)国家一般有(yǒu)严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后才可以开始销(xiāo)售，买家(jiā)在(zài)购买期房后并非像中国(guó)一(yī)样(yàng)在支(zhī)付完首付款后(hòu)从银行(xíng)一(yī)次(cì)性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部房(fáng)款，而是根(gēn)据(jù)开发商工(gōng)程进度在完全交房(fáng)前进(jìn)行分期支(zhī)付。所以，预售制度(dù)是需要(yào)严格的资金监管、分(fēn)期支付以及违约(yuē)处(chù)罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会(huì)触(chù)发(fā)风(fēng)险，对购房民众不公平(píng)，所以不如借机(jī)取消预售制度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客(kè)观讲预售制度有一(yī)定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当然这需要(yào)配套(tào)房企债务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技(jì)术活(huó)，只要坚持(chí)市(shì)场化改革，中国(guó)一定能化解这个难题(tí)，让(ràng)房(fáng)地产回归实体经济(jì)和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业的本质是(shì)向善，是以客户(hù)为中心，房地产也(yě)不能例(lì)外，老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)买房子是(shì)天大的事(shì)，烂尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸(xìng)福一家(jiā)人(rén)。从这个角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安(ān)、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在当前的(de)情况下，取消预售制(zhì)要(yào)结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融(róng)支(zhī)持当期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与(yǔ)财税改(gǎi)革方案研究(jiū)时，对预(yù)售(shòu)制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融(róng)稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率等进行过(guò)长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　二十(shí)世纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问(wèn)题(tí)，分层销售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推(tuī)行公共房(fáng)屋制度，许多(duō)人栖身于(yú)木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求是相当高(gāo)，不(bù)过大(dà)多数居民的(de)储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为(wèi)单位(wèi)，需(xū)要雄厚的资(zī)金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出(chū)租资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针(zhēn)对这一系(xì)列问题，不(bù)少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民(mín)数量(liàng)有所增加，开发(fā)商资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限公(gōng)司(sī)，凭借商(shāng)业(yè)直(zhí)觉和(hé)多(duō)年经营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务的(de)经(jīng)验，对于商品流通、资金周转有着独到的池子为什么被封杀见解，在努力寻(xún)求方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙(lóng)的一(yī)块地盘后，除了(le)分层出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文(wén)字(zì)详尽(jǐn)说明(míng)楼宇(yǔ)的(de)地(dì)势环境、建筑材(cái)料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一(yī)个亮点，即先收(shōu)取买家的订金(jīn)，采用类似租金的分(fēn)期付款形式，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的(de)资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了(le)制造商的资金问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付(fù)款”的销(xiāo)售模(mó)式成为当(dāng)时(shí)中国(guó)香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了核心的(de)住房供(gōng)不应求的问(wèn)题，使房(fáng)市发展进入(rù)新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监(jiān)管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位(wèi池子为什么被封杀)于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理(lǐ)部门提升(shēng)了对于预售楼花制(zhì)度的监(jiān)管(guǎn)，即要求开发商在预售前(qián)，确(què)保地价款已经全部支付，还(hái)要证明自身(shēn)有资金等能力(lì)把项(xiàng)目(mù)完(wán)成，资金需放入律师(shī)所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账户资(zī)金，中国(guó)香港要求律(lǜ)师行在(zài)银(yín)行开设(shè)的(de)信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商操作等(děng)采取全透明(míng)化机制，且(qiě)银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续(xù)需自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地(dì)面临住房(fáng)需求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优(yōu)先发展重工业，强调基础建设，这(zhè)一导向使(shǐ)前期(qī)发展工业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市(shì)化配套问(wèn)题，才能进(jìn)一步(bù)推进城市(shì)化(huà)。但当时推(tuī)行的是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分配，以租(zū)养(yǎng)房(fáng)”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现了分配(pèi)不公、效率低、配(pèi)套差等(děng)问题，因此福利分房(fáng)制度(dù)不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房(fáng)地产市(shì)场面临(lín)商品房的(de)需(xū)求量大，而社会缺少大型房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商，商品房(fáng)供应(yīng)量(liàng)小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是(shì)对(duì)内地房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的一针强心剂(jì)。从(cóng)1994年(nián)起(qǐ)，中国(guó)内地逐步引进中国香港预(yù)售商品房制度，先后出台多(duō)项文(wén)件，大力支持国内房地产(chǎn)市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出(chū)台《关于进(jìn)一步(bù)深化城镇住房制度(dù)改革(gé)，加快住房建设(shè)的(de)通知(zhī)》文(wén)件，决定停止住房无偿实(shí)物分配(pèi)，逐步(bù)实(shí)行(xíng)住房(fáng)分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会(huì)化(huà)的住(zhù)房新(xīn)体(tǐ)制，从计划(huà)经济下的福利分(fēn)房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用(yòng)预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房(fáng)企缺(quē)少资金(jīn)和开发时间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难(nán)题(tí)，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式(shì)，住房供应速(sù)度加快。自此中国内地开始房改货(huò)币(bì)化(huà)，中国人(rén)民银行(xíng)等多方迅(xùn)速(sù)出台相关的(de)信贷(dài)政策，支(zhī)持购房(fáng)者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商品房预(yù)售制度。预售制的初(chū)衷是为(wèi)了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的房(fáng)屋(wū)预先(xiān)出售给购(gòu)房者，由购房者支(zhī)付定金或(huò)房款的行为(wèi)。区(qū)别于中国香港，在中国内地实(shí)践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房地产开发(fā)商办(bàn)理(lǐ)预(yù)售许可证-签订商(shāng)品房买卖(mài)合(hé)同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次性付(fù)清首付(fù)款，并(bìng)采用(yòng)银行贷(dài)款(kuǎn)的形式一次性付(fù)清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已(yǐ)拿到(dào)了全部(bù)购房款，这点(diǎn)与中国香港(gǎng)的按照工程进度(dù)付款有所不(bù)同。对中国内地的开(kāi)发商而言(yán)，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中国内地商品房销售(shòu)的(de)最主要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时(shí)增加市(shì)场(chǎng)商(shāng)品(pǐn)房供(gōng)应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售(shòu)制在(zài)过去20多年对中国内地房地(dì)产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅解(jiě)决(jué)了房地产市场快速发展阶段的资金需(xū)求，也(yě)提高了居(jū)民居住水(shuǐ)平，中国(guó)内地城镇居民(mín)从(cóng)筒子(zi)楼住到住(zhù)宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得(dé)巨大进步，数十年时间走完(wán)发达国家(jiā)几(jǐ)百年城镇(zhèn)化(huà)路程。改(gǎi)革开放以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进(jìn)入(rù)快(kuài)速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区(qū)面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇(zhèn)住宅存(cún)量(liàng)从不到14亿(yì)平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售最主要方式(shì)，2005年中国(guó)内地商品住宅(zhái)期房销售面积占(zhàn)总销售面(miàn)积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地(dì)产行业的发(fā)展。中国(guó)内地房地(dì)产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额(é)从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业(yè)从无到(dào)有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业(yè)数量(liàng)达(dá)9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来(lái)房地产(chǎn)也成为(wèi)拉动中国内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠(qú)道(dào)，房地产带动的上(shàng)下(xià)游产业(yè)链(liàn)特别长，高达50多(duō)个行(xíng)业(yè)。2020年(nián)房地产及(jí)其(qí)产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批(pī)发、建材的带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款余(yú)额的(de)比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比超过三(sān)分之一。从房(fáng)地产融资存量占(zhàn)社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银(yín)行(xíng)不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应(yīng)渠道，根(gēn)据(jù)我们的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债(zhài)房市值(zhí)的比(bǐ)例较高，主要是因为住(zhù)房(fáng)市值高(gāo)，以(yǐ)及中国资(zī)本(běn)市(shì)场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较(jiào)低，股票、债券市(shì)值(zhí)较低，居(jū)民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜(qián)藏的风险确(què)实(shí)存在，当前(qián)的负(fù)面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看(kàn)，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的(de)单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能(néng)交(jiāo)付的风(fēng)险。比如(rú)，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、“一房二卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能(néng)交房等风(fēng)险。另(lìng)外，购(gòu)房(fáng)者和开发商之间的(de)购房合同(tóng)、购房(fáng)者和(hé)银行的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两个独(dú)立的合同(tóng)关(guān)系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只能根据购房合(hé)同(tóng)向开发商主张权(quán)力(lì)，但依旧需(xū)要(yào)根(gēn)据按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银(yín)行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影池子为什么被封杀响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的(de)发放方，一(yī)旦房(fáng)企(qǐ)因为市(shì)场(chǎng)波动或经营不善，出(chū)现资金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或(huò)短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行(xíng)承担(dān)，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监管(guǎn)资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱付工(gōng)程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办(bàn)法》中明确规(guī)定(dìng)了开发企业预售商(shāng)品房所(suǒ)得款项应当用于(yú)有关的工(gōng)程建设，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由(yóu)房地产管理部门制(zhì)定。但多年以来(lái)全(quán)国并没有统一的预售资(zī)金(jīn)监管规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按(àn)照项目的建(jiàn)安成本(běn)乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或(huò)者(zhě)项(xiàng)目(mù)工程总额报(bào)价计算重点资金。而事(shì)实(shí)是，不少购房款未(wèi)进入监管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继(jì)续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期，月供(gōng)却被迫继(jì)续还款。那么，监管(guǎn)账户资(zī)金如何(hé)被挪走的(de)？实际上(shàng)，在过去房地产大(dà)开发时(shí)代(dài)的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由(yóu)工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超(chāo)工程进(jìn)度(dù)所需(xū)。通过这些(xiē)方式套取的资金(jīn)，在房企各地项目(mù)间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提供了(le)资金流动性，房企(qǐ)抽调资(zī)金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式(shì)，但一定程度上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资金，一般设有定金(jīn)或预付款保(bǎo)护机制(zhì)，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求购(gòu)房者支付的预付款比例(lì)相对较(jiào)低，绝大部分房(fáng)款在房(fáng)屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方(fāng)式：预付(fù)款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进度分期(qī)支(zhī)付，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是(shì)按工程(chéng)进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二(èr)是房(fáng)屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提(tí)供期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房(fáng)出现重大延(yán)期或重大(dà)缺(quē)陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房(fáng)屋交付质(zhì)量(liàng)的保障有两种方式(shì)，一是期房由政府或第三(sān)方验收合格并(bìng)提供验收(shōu)凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的房(fáng)款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一(yī)定期限内无(wú)条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按(àn)揭还款，交付前资金由第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节，定金比(bǐ)例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可(kě)低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数据，2021年美国(guó)平(píng)均(jūn)首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方面，除定金(jīn)或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷(dài)款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发商(shāng)挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权(quán)保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如(rú)果开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金(jīn)可通过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不承担任何(hé)责(zé)任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设过程中的资(zī)金(jīn)全(quán)部来自银行，银(yín)行根(gēn)据工(gōng)程(chéng)进度(dù)向开发商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接(jiē)损害银行(xíng)利益，银(yín)行有充(chōng)分动机监(jiān)管开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需(xū)取得(dé)由(yóu)政府相关部门(mén)经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在(zài)项目获批后(hòu)即可(kě)预(yù)售(shòu)房屋。签署购房(fáng)合同(tóng)前，购房者需(xū)支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进行预(yù)约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由(yóu)于任(rèn)何原因不能购买(mǎi)，定(dìng)金按照(zhào)德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付公(gōng)证费和(hé)土地(dì)交易税，分别为房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包含在(zài)购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进(jìn)行支(zhī)付(fù)，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例因项目而异。一般(bān)来说，支(zhī)付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗户玻(bō)璃(lí)完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全(quán)部完工，支(zhī)付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在(zài)支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工节奏分多次发(fā)放贷款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者一定使用期限，期限(xiàn)结束(shù)后，购房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对期房(fáng)设计了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商(shāng)破产，由保险公司负(fù)责(zé)相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　英国(guó)预售制设(shè)有10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的(de)房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环(huán)节内容(róng)确认无(wú)误后签(qiān)订首付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出(chū)现财务(wù)、经营(yíng)问题时，购房(fáng)者10％的定金由(yóu)保(bǎo)险公司赔付，而超(chāo)出10％的部(bù)分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节(jié)，英国(guó)采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的(de)方式，但(dàn)是(shì)交房(fáng)前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规定(dìng)房屋必须经过(guò)房产公证公司的(de)检验验(yàn)收后(hòu)才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监(jiān)管极为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度(dù)、支付(fù)相关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师(shī)，卖(mài)方律师转给(gěi)开发商，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过(guò)两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立(lì)法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预(yù)售(shòu)房定金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后(hòu)由(yóu)于(yú)房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空(kōng)白，社(shè)会上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部(bù)规(guī)范期房交(jiāo)易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者(zhě)支(zhī)付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必须完成定金保全措施才可预售。什(shén)么(me)是定(dìng)金保全措(cuò)施(shī)？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签(qiān)订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定(dìng)保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构或保险机(jī)构(gòu)签订定金保证委托合同，设(shè)置购房者定(dìng)金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金(jīn)证明书交付给购房者。除(chú)定金外，其(qí)他预先支付的购房款也(yě)受(shòu)该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可(kě)凭保(bǎo)证金(jīn)证明书向金融(róng)机(jī)构或(huò)保证机构或(huò)保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违约金，一般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前(qián)只(zhǐ)需(xū)支(zhī)付最多(duō)不超20％的定金，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房者即可(kě)向(xiàng)银行(xíng)申请贷款，但(dàn)交房后才开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期(qī)后付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资(zī)金(jīn)进银行(xíng)专门(mén)项目资(zī)金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新加坡开发商(shāng)有(yǒu)统一的选购权合同(tóng)以及订(dìng)金返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时(shí)购房者(zhě)向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新(xīn)加坡期房同样(yàng)采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期(qī)房付(fù)款流程做(zuò)了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支付节点一般为合(hé)同签订后、地基(jī)完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工程进度(dù)放款，月供(gōng)在此过程中随着(zhe)放出(chū)贷款的增(zēng)加而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的(de)订金与付(fù)款会存入银行专门的项目(mù)资(zī)金(jīn)账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后(hòu)，购房者(zhě)享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当前(qián)房地产(chǎn)到了政(zhèng)策出(chū)手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一(yī)方面，加(jiā)大对刚(gāng)需和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复(fù)工保民生(shēng)，给予强有(yǒu)力的金融(róng)工(gōng)具支持(chí)。另一方(fāng)面，从现在起，对还(hái)在(zài)正常运转的房(fáng)企包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业(yè)，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充(chōng)分估(gū)计形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及(jí)长效机制。长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地产(chǎn)税。定金环(huán)节(jié)，建立开(kāi)发商违(wéi)约后定金保护(hù)机制，如将已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶(jiē)段，保障购房(fáng)者定金(jīn)安(ān)全。签订合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋重(zhòng)大(dà)延(yán)期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供(gōng)充分(fēn)的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环节，建立按工(gōng)程进(jìn)度付款机制(zhì)或(huò)交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益(yì)。资金监管环节，引入(rù)独立于开发商、银行的第(dì)三方资金(jīn)监管机构，或(huò)由政府(fǔ)相关(guān)部门(mén)直(zhí)接监管，以此防止资金挪(nuó)用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修(xiū)期内，开发(fā)商应对(duì)房屋质(zhì)量问(wèn)题全(quán)权(quán)负责、免(miǎn)费维修(xiū)，购(gòu)房者(zhě)在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民(mín)众不(bù)公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售。另一(yī)方面，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的(de)最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升(shēng)开发(fā)商的建筑(zhù)质(zhì)量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。

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