近两年火(huǒ)爆的(de)创(chuàng)新产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均(jūn)分(fēn)红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红(hóng)体现出该(gāi)类产品长期投资价值(zhí)，通(tōng)过观测经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配现金等指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项目底层(céng)资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒(xǐng)普通(tōng)投资者注意，与产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目(mù)在经营(yíng)权到(dào)期后不再产生现金(jīn)收益，特(tè)许经营权分红目前(qián)已包含了(le)利(lì)润分(fēn)配和本(běn)金的归还，在选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的时应了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比例的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配(pèi)金额(é)占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人对此表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的主要(yào)收益来(lái)源为持有期分红收益(yì)，以及基(jī)金份额交易价(jià)格的(de)变化(huà)。基(jī)金份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及市场(chǎng)因素(sù)的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的(de)分红(hóng)主要来自(zì)基础(chǔ)设施资产的经营现金(jīn)流，投资人(rén)通过(guò)基金募集材料和信息披露文件，结合(hé)行业及(jí)市场情况，可以(yǐ)分(fēn)析基(jī)础设施项目(mù)的经营业绩(jì)，作为进行投资决(jué)策的(de)重要参(cān)考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作为基金份额(é)持(chí)有(yǒu)人实(shí)际获得的(de)现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监(jiān)李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设(shè)施(shī)基金应当(dāng)将90％以上合(hé)并后基金(jīn)年度(dù)可分(fēn)配金额以现金形式(shì)分配给投资者，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定的分(fēn)红机制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特(tè)点。二级(jí)市场(chǎng)价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红(hóng)体现了这(zhè)类(lèi)产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红(hóng)要求，分红类(lèi)似于债券派息，但(dàn)不等同(tóng)于债券的固定利息回报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方面是(shì)公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)多元(yuán)化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投(曼妙是什么意思解释，身姿曼妙是什么意思tóu)资(zī)者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取(qǔ)相对于投资(zī)债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到(dào)投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了投资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格(gé)走(zǒu)势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了(le)2022年年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额(é)完成(chéng)率不达预期(qī)，一(yī)定程度上影(yǐng)响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二(èr)级市场的(de)价(jià)格。”李华(huá)平(píng)称(chēng)，公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的价格波动受(shòu)多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的(de)分(fēn)红有利于(yú)吸引投资(zī)者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责(zé)人也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方(fāng)面市(shì)场热(rè)点(diǎn)呈(chéng)现向股票和债券(quàn)回(huí)归的(de)过程；另一(yī)方面，基础设施(shī)项目的经营业绩相对经济活力的改善有(yǒu)一定的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除(chú)权日(rì)，将对基金(jīn)份额的开盘(pán)指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根据单(dān)位(wèi)基金份(fèn)额(é)的(de)分红金额进行计(jì)算(suàn)。除权(quán)操作是对分红前后基金份额净值变化(huà)的(de)修正，使投(tóu)资人在基金分(fēn)红前(qián)后均(jūn)可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期(qī)投(tóu)资的信心，同(tóng)时需结合持(chí)有产(chǎn)品(pǐn)的(de)特性，关(guān)注(zhù)二级(jí)市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配和本(běn)金(jīn)归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层(céng)资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是本金之上的增值(zhí)部分不同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为(wèi)准确(què)，分派的是本金与增值(zhí)两个部分，两(liǎng)个部分之(zhī)间(jiān)的(de)比(bǐ)例是(shì)变动的，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红差异很(hěn)大，大多数普(pǔ)通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认为是持续(x曼妙是什么意思解释，身姿曼妙是什么意思ù)分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值面临(lín)极(jí)大(dà)不确定(dìng)性，这是该类投资者(zhě)应该(gāi)注(zhù)意的(de)情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权(quán)类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品(pǐn)的收益主要(yào)包(bāo)括每(měi)年的(de)现(xiàn)金分红及(jí)资产增(zēng)值(zhí)的收益，而持有特(tè)许经营(yíng)类产品的(de)收益主(zhǔ)要来自(zì)项目每年的现金分红。其中，特(tè)许经营权类资产的分红包括(kuò)了利润分(fēn)配和本金的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特许经营权(quán)类(lèi)资产的公募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同(tóng)而形成区别。特(tè)许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底(dǐ)层资产(chǎn)的价(jià)值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通(tōng)投资者(zhě)在(zài)选择公募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分(fēn)红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人(rén)也认为，与(yǔ)产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经营项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不再能(néng)产生现金收益(yì)，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩(shèng)余(yú)经营期限较短的特许经营项目，通(tōng)常(cháng)具备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营权(quán)项目，即(jí)使(shǐ)分(fēn)派率相对(duì)较(jiào)低，也(yě)有足够(gòu)年限(xiàn)收回(huí)本金并取得收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负责人(rén)提(tí)醒(xǐng)投资者(zhě)注意(yì)，特许经营权项目(mù)的分派金额(é)包含了投资本金，在(zài)不进(jìn)行(xíng)扩募的情况下，基(jī)金份额单(dān)价随着(zhe)分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投(tóu)资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目的土地或建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再(zài)加上到期后(hòu)通过(guò)对建筑的更新(xīn)改造(zào)或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让金等(děng)追加投资，有机会(huì)进一步延(yán)长经(jīng)营(yíng)期(qī)限。这种(zhǒng)类似永续(xù)经营的假设反映在基(jī)础(chǔ)资(zī)产(chǎn)的估值上(shàng)，使产权类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况

　　在(zài)基(jī)金分红的时(shí)点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测(cè)经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察(chá)和(hé)评估项目底层资产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示(shì)，年报(bào)指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关(guān)的指标有两个(gè)：一是年报中(zhōng)披露的经营活(huó)动现金流，二是(shì)可供(gōng)分配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营(yíng)活动产(chǎn)生的现金净流量(liàng)是指企(qǐ)业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可供分配(pèi)的(de)现金(jīn)实(shí)质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利(lì)润表(biǎo)的项目(mù)进(jìn)行调整，加期(qī)初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产配置新(xīn)选择，投资价(jià)值体现(xiàn)在相对股债(zhài)市场独立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经(jīng)营权类(lèi)的资(zī)产(chǎn)可以更(gèng)多关注内部(bù)收益率的(de)高(gāo)低(dī)，对产(chǎn)权(quán)类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益(yì)主要来(lái)自底层资产的经营净现金(jīn)流(liú)，所以底层资(zī)产运营情况(kuàng)直接影响投(tóu)资(zī)回(huí)报，投资者可综合考虑原始权(quán)益人综合实(shí)力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实(shí)力、公(gōng)募基金管理(lǐ)人实力等多重因素(sù)来选择投资标的(de)。

　　中(zhōng)信(xìn)证券(quàn)研(yán)报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于(yú)分红交(jiāo)易带来的短期(qī)博弈(yì)机会仍在，叠加此(cǐ)前市(shì)场接连回(huí)调，建议投资者关(guān)注(zhù)有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模(mó)较(jiào)为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的(de)可供分配金额预测。投(tóu)资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的(de)实(shí)际分红(hóng)金额与(yǔ)募集材料(liào)中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施(shī)项目的运(yùn)营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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