5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基(jī)金为代表的机构对(duì)于这(zhè)一板块(kuài)已经(jīng)在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公布的总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日(rì)时(shí)有小幅(fú)增长。根据(jù)基金一季报统(tǒng)计，龙头与地(dì)方国企央企获得(dé)增(zēng)持，持仓(cāng)数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房(fáng)地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已(yǐ)过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年(nián)末(mò)，公募所(suǒ)持有的房地产行业(yè)标的市值(zhí)约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持股票(piào)市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出色，但(dàn)公募所持房地产公司(sī)市值(zhí)在(zài)股(gǔ)票(piào)资产(chǎn)中(zhōng)的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式(shì)下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是(shì)进一(yī)步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现了三年来的首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募对房地产行业的(de)持股比(bǐ)例也同步(bù)回升(shēng)，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房(fáng)地产板块(kuài)一季(jì)度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分(fēn)别(bié)为保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募(mù)对(duì)于房地产的投资(zī)愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基(jī)金一季报汇总(zǒng)的(de)重仓股中，房地产板块排名(míng)最高(gāo)的(de)是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去年四季报，变(biàn)化之处(chù)首先(xiān)在(zài)于几只房(fáng)地产龙头(tóu)股从(cóng)排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是(shì)金(jīn)地(dì)集团(tuán)退出百大之列。但考虑(lǜ)到(dào)房地产(chǎn)是复苏链上最后一环(huán)，且首季并非行(xíng)业销售旺季(jì)，其(qí)传导到二级市场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓上还需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是(shì)，经济圈判断(duàn)房地(dì)产已经进(jìn)入大(dà)分(fēn)化时代(dài)，一二线城市好于三四线城市(shì)。而映射到二级市场投资上，配置(zhì)房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔(tǎ)的(de)红(hóng)利期一(yī)去不返了。“如(rú)果按照产(chǎn)业(yè)周期(qī)来分类，包(bāo)括房(fáng)地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属于成(chéng)熟(shú)期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上(shàng)没有(yǒu)什么投资机会的(de)。但在这几年特(tè)殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似的行业(yè)也出现了(le)一些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑是供给(gěi)侧发(fā)生了更(gèng)大的(de)变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎(shèn)乐观态度(dù)：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年销售面积很(hěn)难再出现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民(mín)存(cún)款数量增加了15万(wàn)亿元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需(xū)要有一定的政策出来(lái)去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇(zhèn)化的进程(chéng)，还(hái)是人均住房面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住(zhù)房(fáng)短(duǎn)缺(quē)时代(dài)，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价(jià)收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过快上行的(de)房价，因而行业高增的(de)时代已经过(guò)去，未来行业的(de)需(xū)求或将回落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过程。这(zhè)个(gè)过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市(shì)占率(lǜ)的提升。当行业(yè)需(xū)求见顶回(huí)落时，行(xíng)业的(de)贝塔(tǎ)已经过去了(le)，但不代(dài)表没(méi)有(yǒu)投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至(zhì)整(zhěng)体机(jī)构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质(zhì)区域性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的(de)股(gǔ)中(zhōng)，本月以来(lái)实现(xiàn)股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前五的公司(sī)月(yuè)内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣安地(dì)产。排(pái)名第一的上实发展，五一(yī)假(jiǎ)期归来后(hòu)日成交量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出(chū)涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上(shàng)实(shí)发(fā)展(zhǎn)的(de)主(zhǔ)营(yíng)业务为(wèi)房(fáng)地产开(kāi)发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业(yè)管一里地等于多少米，一里地等于多少米千米理服务、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业绩数据(jù)来看，2022年，其实现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营(yíng)业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都(dōu)有(yǒu)对其布局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司(sī)等都跻(jī)身前(qián)十(shí)的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨幅暂(zàn)时(shí)排名(míng)第二的浦东金桥(qiáo)也(yě)是(shì)上(shàng)海本地(dì)房企，其第一季度的收入利润规模大幅(fú)度复(fù)苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫情时(shí)代出租率(lǜ)复苏(sū)至(zhì)近(jìn)年来最高，另一方(fāng)面则(zé)是公司(sī)拿地(dì)结算持续性向好，从数字上看，一(yī)季度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向(xiàng)好背(bèi)景下，自然(rán)也(yě)吸引(yǐn)了知(zhī)名机构在(zài)其中持(chí)续(xù)驻(zhù)足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十中，这也(yě)是连(lián)续(xù)第三(sān)个季度他有的(de)两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单(dān)中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产公司(sī)外，荣安地产则是主要布局在(zài)深(shēn)圳的地产(chǎn)公司，一季报(bào)交出的也是一份(fèn)报喜(xǐ)的成绩单：首季(jì)公(gōng)司实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首季新杀入(rù)十大流通股(gǔ)股东(dōng)行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南方中(zhōng)证全(quán)指房地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和(hé)私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球基金相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经历(lì)过行(xíng)业洗牌(pái)和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地(dì)市场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土(tǔ)地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房(fáng)企的(de)利润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房(fáng)企受(shòu)限于信用问(wèn)题或者(zhě)资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企的(de)拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负(fù)债率普(pǔ)遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头房企的(de)融(róng)资成本不(bù)断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存(cún)在发展的大好机(jī)会。中信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)的结构性机会依然存(cún)在，少(shǎo)部分公司尤其是(shì)央企占据显著优势(shì)，其主要又(yòu)体现为(wèi)库存(cún)的优(yōu)势。央(yāng)企(qǐ)地(dì)产公司，现阶段表现出较低的融(róng)资成本，优质(zhì)的(de)开发资源和良好的不动产资产运营能(néng)力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有中特估(gū)，国央企相较(jiào)于民营地(dì)产(chǎn)公司也(yě)是(shì)更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债(zhài)权债务关系等问题，市场对民(mín)营房开企业的(de)资(zī)产(chǎn)会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相较于民企来说估值的修复(fù)更明显。中(zhōng)特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中度提(tí)升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可(kě)预(yù)期(qī)的盈(yíng)利(lì)和(hé)现金流创(chuàng)造(zào)能力，以此(cǐ)带(dài)来(lái)估值中(zhōng)枢(shū)的提升(shēng)，应该关(guān)注(zhù)估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能(néng)力(lì)强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业普涨的概率(lǜ)比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要(yào)关注(zhù)将受益于行业集(jí)中度提升的(de)头(tóu)部(bù)公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话(huà)，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资背(bèi)景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客观地去持(chí)续观(guān)察国(guó)企央企(qǐ)在三(sān)个方面一里地等于多少米，一里地等于多少米千米是(shì)否可以维(wéi)持，首先是(shì)融资成本保持低位，其次是销售份额持一里地等于多少米，一里地等于多少米千米续提升，再次(cì)是(shì)拿(ná)地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根(gēn)据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发(fā)展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房(fáng)企营收、净(jìng)利均实(shí)现(xiàn)了(le)业绩的(de)回正，甚(shèn)至是较大(dà)增速(sù)的增长(zhǎng)。而(ér)这(zhè)些(xiē)公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产(chǎn)业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过(guò)去两三年时间(jiān)，尤其是(shì)在(zài)2021年下半年民营房企不(bù)怎么投(tóu)资拿地之后，国(guó)有企业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动(dòng)能够推动房企销(xiāo)售业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一(yī)季(jì)度(dù)市场恢(huī)复但(dàn)仍处于调(diào)整的过程中，能够(gòu)保有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时(shí)也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着(zhe)一些(xiē)不(bù)确定性。其实(shí)整(zhěng)个市(shì)场从(cóng)四月份开始又(yòu)在往下掉(diào)。除了杭(háng)州、成都等极个别城市(shì)四月环(huán)比(bǐ)三月相对(duì)表(biǎo)现较好之(zhī)外(wài)，包(bāo)括北京、上海在内的绝(jué)大多数城(chéng)市都出现环比下滑的(de)情(qíng)况(kuàng)。而(ér)现在五月的(de)市场表现也不太乐观。按照现在的(de)经济(jì)状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以(yǐ)及市场的去(qù)库存(cún)压力、企业的资(zī)金面压(yā)力，可能会(huì)出现(xiàn)，到六月份房企为(wèi)了(le)半年(nián)报(bào)冲业绩出现市(shì)场的短(duǎn)期反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不(bù)确(què)定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊(hào)扬也向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个房地产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这(zhè)个时候(hòu)，在房地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的(de)时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少数的、做得(dé)比同(tóng)行好(hǎo)得多的企业(yè)，会(huì)伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能(néng)耐心地(dì)去等待(dài)它的基本面不断地(dì)凸(tū)显出来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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