导(dǎo)读

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下中国地产步入大分化(huà)时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售(shòu)面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰逢近年(nián)地产持续低景(jǐng)气，有关中国地(dì)产(chǎn)是否过剩(shèng)的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试(shì)图厘清中国(guó)城镇存量住宅真(zhēn)实(shí)情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度(dù)过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显示城(chéng)镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不到一成，其中还(hái)包(bāo)括(kuò)大(dà)量城镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适不是人均一间房(fáng)所(suǒ)能(néng)满足，它与房屋质量(liàng)、居(jū)住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密切相关。中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数较发达国家还有(yǒu)很大差距(jù)。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国住(zhù)宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公布(bù)中(zhōng)国(guó)家庭(tíng)户均住宅的数据(jù)，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国(guó)每(měi)户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房似(shì)乎(hū)意味着(zhe)户户有房(fáng)，然而(ér)事实上中国住(zhù)宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是(shì)因(yīn)为户均一套房无法满足流动人口的租赁和置业(yè)需求。全国总人口的近三成都是(shì)流动人口，流(liú)动人口会(huì)选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了(le)额(é)外(wài)的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增(zēng)需(xū)求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户均人口规(guī)模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断(duàn)增(zēng)加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化(huà)趋(qū)势将(jiāng)延续(xù)，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日(rì)益明显，区(qū)域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入(rù)城(chéng)市的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不(bù)小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入(rù)大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足(zú)，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么(me)当下房地产大(dà)分化时(shí)代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾(dùn)则更多体现在住宅(zhái)质量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必将体现在不同能级城(chéng)市之(zhī)间，不同区(qū)域(yù)板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从2月以来，各(gè)大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还(hái)是供(gōng)需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们(men)无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前(qián)的房子是否真(zhēn)的过(guò)剩(shèng)了？据(jù)此判(pàn)断未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观外公总是在妈妈身上睡觉好吗，外公在妈妈身上做什么察中(zhōng)国户均拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量(liàng)过剩的(de)直观判(pàn)断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险普查工(gōng)作情(qíng)况为(wèi)主题的新闻发布会上，负(fù)责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住(zhù)不到(dào)3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的(de)算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了中国(guó)城(chéng)镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看(kàn)似意味(wèi)着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房间数量有关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因素密(mì)切相关(guān)。单单从人均住(zhù)宅间(jiān)数不(bù)能完(wán)全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一(yī)套(tào)设(shè)施齐(qí)全的住宅(zhái)才是城镇居(jū)民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分(fēn)两大类，一类是商(shāng)品住(zhù)宅，另一(yī)类是保(bǎo)障房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计数据，并(bìng)没(méi)有直(zhí)接公布(bù)城(chéng)镇住(zhù)宅数量。居民(mín)住宅相(xiāng)关(guān)数(shù)据有两(liǎng)处可以直(zhí)接(jiē)公布，一是每(měi)年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民(mín)住宅来源(yuán)（人口普(pǔ)查数据）。计(jì)算中国居民户(hù)均住宅(zhái)数量，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数相加，我们(men)就能够得到当前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到(dào)居民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我们就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比/商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多(duō)少(shǎo)，目(mù)前(qián)缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既有统计数据，大(dà)致测算(suàn)得到中国存量房地产套数，并进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比(bǐ)近9成(chéng)。本文去除商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数里(lǐ)的期房(fáng)销售，得到商品住(zhù)宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数(shù)=截止到2022年(nián)商品住(zhù)宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们(men)需要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的(de)户(hù)均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城镇居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租赁其他(tā)住宅和购买二(èr)手房都(dōu)是(shì)商品住宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其(qí)他住宅、购买商(shāng)品住宅(zhái)与购(gòu)买二手(shǒu)房加总(zǒng)，得到(dào)商品住宅(zhái)占(zhàn)居民所有(yǒu)住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的(de)实际变化比例(lì)，从而我(wǒ)们估(gū)算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆(lù)续(xù)交付使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一(yī)套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国(guó)城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结(jié)，甚至意味着(zhe)中(zhōng)国地产存(cún)量(liàng)供给绰(chuò)绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住(zhù)宅(zhái)来满(mǎn)足(zú)因(yīn)人(rén)口流动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来(lái)看(kàn)，美(měi)国(guó)、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的(de)住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会(huì)造成人口净(jìng)流入地的住宅(zhái)市(shì)场供不(bù)应求，造(zào)成房价或(huò)房租迅速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际(jì)流动人(rén)口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城(chéng)乡人(rén)口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及南京工作的流动人口在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高(gāo)房价迫使打工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际(jì)上会占据两套房，在(zài)高房(fáng)价的大(dà)城(chéng)市租赁一套房，在(zài)房(fáng)价较低(dī)的县城购买一套房。所以说户均一套房无(wú)法满(mǎn)足庞大流动(dòng)人口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前(qián)建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的生活带(dài)来了(le)很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世(shì)纪修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很(hěn)难满足现代生活需求，在未来(lái)大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为(wèi)一居室(shì)和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室(shì)占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与城市(shì)土地(dì)资(zī)源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是(shì)未来地产的(de)需求(qiú)驱动力(lì)

　　根据七普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住宅(zhái)存量总面(miàn)积(jī)为(wèi)294.6亿(yì)平(píng)。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间农民(mín)带房(fáng)进(jìn)城(chéng)和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积不足19平方米，不(bù)及全国人均(jūn)水平的一半(bàn)。若去(qù)除(chú)20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的(de)家庭界定(dìng)为(wèi)住宅存在困(kùn)难，若(ruò)按这个(gè)标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均(jūn)可使用(yòng)住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国(guó)家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国和(hé)英国都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去(qù)除(chú)公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的(de)人(rén)均(jūn)可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未(wèi)来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已(yǐ)经(jīng)户户有房。即便如此，中国人(rén)口(kǒu)静态结构和动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定(dìng)了中国(guó)未来地产仍有需(xū)求释放。户(hù)均1套住宅现实之(zhī)下，中国(guó)未(wèi)来城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)需求主(zhǔ)要来自于(yú)四(sì)个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭户均(jūn)人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普显示城(chéng)镇户(hù)均(jūn)人口规(guī)模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数会因户均人口规(guī)模的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导(dǎo)致经(jīng)济发展带来(lái)的新增(zēng)住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显，资源(yuán)和(hé)生产要素逐步(bù)向(xiàng)经济带、都市圈(quān)中(zhōng)心城市流入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市(shì)场(chǎng)带来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然(rán)增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主(zhǔ)要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造(zào)时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)，自(zì)建住宅和(hé)原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅需(xū)求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买了(le)商品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城(chéng)中村和(hé)旧(jiù)城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住宅(zhái)建筑面积还(hái)有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量(liàng)低(dī)、基础设施(shī)配套(tào)差、没(méi)有或少有物业(yè)管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性需求有待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性(xìng)需求(qiú)还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于(yú)资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家(jiā)庭希望提高(gāo)生(shēng)活品质，以小换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底的(de)中央(yāng)经(jīng)济(jì)工作会议明(míng)确(què)指出支(zhī)持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素(sù)，中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)较其他(tā)国家依旧存(cún)在(zài)不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密切正向联系。随着经济(jì)发展水平(píng)的(de)提高(gāo)，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出(chū)现错(cuò)配(pèi)，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么(me)未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种分化不单(dān)局限于城市能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二(èr)手房之(zhī)间(jiān)的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此可能(néng)存(cún)在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比实际(jì)值可能(néng)偏低，其增(zēng)速可能超(chāo)预期。

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