5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房(fáng)地(dì)产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对于这一(yī)板(bǎn)块已经在悄(qiāo)然布局(jú)。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南(nán)六朝是指哪六朝方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金(jīn)一季报(bào)统(tǒng)计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得(dé)增持(chí)，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个(gè)股分别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房地产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利(lì)时代(dài)已过 精耕细(xì)作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产(chǎn)的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业标的(de)市值(zhí)约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房(fáng)地(dì)产公司市值(zhí)在股(gǔ)票资产中的占比(bǐ)却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现了三年(nián)来(lái)的(de)首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行(xíng)业的持股比例也同步(bù)回(huí)升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎(hū)在今年一季度(dù)得(dé)以延续。数据(jù)统计显示(shì)，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分(fēn)别为保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板块(kuài)比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房(fáng)地产的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房地产板块(kuài)排名最高的是保(bǎo)利发展，在(zài)基金(jīn)重仓第33位。排(pái)名第(dì)二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比(bǐ)去年四季报(bào)，变化之(zhī)处首先在(zài)于(yú)几只房地(dì)产龙头股从排位上看(kàn)均(jūn)有退步(bù)，尤其是万科(kē)最(zuì)为明显；其次是金(jīn)地集团(tuán)退出百大(dà)之列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业(yè)销(xiāo)售旺季，其传(chuán)导到二级(jí)市场乃至(zhì)机构持仓上(shàng)还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经进入(rù)大分(fēn)化时代，一(yī)二线城市好于三(sān)四线城(chéng)市。而映(yìng)射到二级市(shì)场投资上，配置房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如(rú)果(guǒ)按照产业(yè)周期来分类，包括(kuò)房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期(qī)或(huò)者(zhě)衰(shuāi)退期的(de)行业，传统认知(zhī)上没有什么投资机会的。但在这(zhè)几(jǐ)年(nián)特殊(shū)的(de)行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似(shì)的(de)行(xíng)业也出现了(le)一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士(shì)持(chí)谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国(guó)存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一(yī)定的政策出来去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是(shì)人(rén)均住房面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告别(bié)住房短缺时代，而目(mù)前居民的(de)杠杆率和(hé)房价收(shōu)入也不支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的(de)销售额，以及过快上行(xíng)的(de)房(fáng)价，因而行业高增的(de)时代(dài)已经过去，未来行业(yè)的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就(jiù)很容易出现信(xìn)用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷(léi)），行(xíng)业进入到供(gōng)给侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综(zōng)合竞(jìng)争(zhēng)力(lì)强的公司就能够通过(guò)大鱼(yú)吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获得市(shì)占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不(bù)代表没有投资机会，机会在(zài)于(yú)城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是(shì)强竞争(zhēng)力公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕(gēng)细(xì)作个股成(chéng)为公募乃至(zhì)整体机(jī)构(gòu)的(de)务实之(zhī)举。

　　机构配置房地(dì)产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板块个(gè)股，在纳入统计的124只房(fáng)地产(chǎn)类(lèi)标的(de)股中，本月以来(lái)实现股价上涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地(dì)产。排名第一的上实(shí)发展，五一(yī)假期归(guī)来后日(rì)成交量(liàng)明(míng)显放大，4日、5日连续两个(gè)交(jiāo)易日(rì)收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该(gāi)股的(de)基本面来看(kàn)，上实发展的主营业(yè)务为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要产品及服(fú)务为房地产销售(shòu)、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大(dà)流通股股东来看(kàn)，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季(jì)十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公(gōng)司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第二的浦东金桥也是(shì)上海本(běn)地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模大幅度(dù)复(fù)苏。究其(qí)原因，一(yī)方面(miàn)是该公司后疫(yì)情(qíng)时代出(chū)租率复(fù)苏至近年来最高，另一(yī)方面则(zé)是公(gōng)司拿(ná)地结(jié)算持续性向好，从数(shù)字上(shàng)看，一(yī)季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块，总建筑(zhù)面积(jī)约(yuē)54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势头向(xiàng)好背景(jǐng)下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度十大流通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依(yī)然在前十中，这也是连续第三个(gè)季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上海区域性(xìng)地产(chǎn)公司外(wài)，荣安(ān)地产则是主(zhǔ)要(yào)布局在(zài)深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的(de)也是(shì)一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公募(mù)指基首(shǒu)季新杀入(rù)十大流通股股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指(zhǐ)房(fáng)地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第(dì)九位，此外(wài)联袂(mèi)出(chū)现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基(jī)金相关(guān)人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券(quàn)商(shāng)测(cè)算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前(qián)房(fáng)企的利(lì)润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限(xiàn)于信用问(wèn)题(tí)或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙头房(fáng)企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售(shòu)金额）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融(róng)资上看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他(tā)房(fáng)企的净(jìng)负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的(de)融资(zī)成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢(yíng)行(xíng)业(yè)，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或(huò)存在发展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行业的结构性(xìng)机会依然存在(zài)，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著(zhù)优势(shì)，其主要又(yòu)体现(xiàn)为库存(cún)的优(yōu)势。央企地(dì)产公(gōng)司，现阶段(duàn)表现出(chū)较低的融资成本(běn)，优质的开发(fā)资源(yuán)和良好的不动产(chǎn)资产(chǎn)运(yùn)营能力的多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于(yú)民营地产公司(sī)也是(shì)更有优(yōu)势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于(yú)减值、土地资(zī)源(yuán)债权债(zhài)务(wù)关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清(qīng)的过(guò)程中，央国企相较(jiào)于民企(qǐ)来说(shuō)估值的修复更明显(xiǎn)。中特(tè)估的(de)角度(dù)从中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期(qī)的盈利(lì)和现金(jīn)流创造(zào)能力，以此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概(gài)率比较低，行业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益于行(xíng)业(yè)集中度提升的头部公司(sī)。”星石投资(zī)首(shǒu)席(xí)研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去(qù)持(chí)续(xù)观察国企央企(qǐ)在(zài)三个(gè)方面是否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提(tí)升(shēng)，再次是(shì)拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊》也根(gēn)据(jù)房企一(yī)季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企(qǐ)营收、净(jìng)利均实(shí)现(xiàn)了业绩的(de)回正，甚(shèn)至是较大增速的增(zēng)长。而这(zhè)些公司(sī)也(yě)是机构的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产(chǎn)业内人士张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善(shàn)的房企，主要是因(yīn)为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在(zài)持续(xù)性地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资(zī)力度(dù)较大。投资的驱动(dòng)能够推(tuī)动(dòng)房企(qǐ)销售业绩(jì)的增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季度市(shì)场恢(huī)复但仍处于调整的过(guò)程中，能够(gòu)保(bǎo)有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市(shì)场从四月份(fèn)开(kāi)始又(yòu)在往下掉。除了杭(háng)州、成(chéng)都等极个别(bié)城市四月环比(bǐ)三月相对(duì)表(biǎo)现(xiàn)较好之(zhī)外，包括北(běi)京、上海在内(nèi)的绝大多数城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不(bù)太乐(lè)观。按照现(xiàn)在的经济(jì)状(zhuàng)况、收入情况，以及(jí)市场的去(qù)库存(cún)压力、企(qǐ)业的资金面压力，可(kě)能会出现，到六月份房企(qǐ)为了(le)半年报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹(d六朝是指哪六朝àn)外的一个市场乏力(lì)现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三(sān)季度增长不确定性的压力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整(zhěng)个房地产以及其上下游产业链的复(fù)苏速度(dù)都(dōu)比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时(shí)候(hòu)，在房(fáng)地(dì)产以及上下游(yóu)就不是(shì)赚快钱(qián)的时(shí)候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好得(dé)多(duō)的企业(yè)，会伴随整个行(xíng)业的(de)弱(ruò)复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地(dì)去等待它的(de)基(jī)本(běn)面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅为举例(lì)分析(xī)，不做买卖推荐(jiàn)。）

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