5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为(wèi)代表的机构(gòu)对于这(zhè)一板块已(yǐ)经在悄然布(bù)局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总(zǒng)份额均较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公募(mù)基(jī)金对房地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地(dì)产行业标(biāo)的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其(qí)所持股票市(shì)值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值(zhí)在(zài)股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进(jìn)一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三(sān)年来的首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产(chǎn)行业的持股(gǔ)比例(lì)也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎在今(jīn)年一(yī)季度(dù)得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重(zhòng)仓(cāng)持有(yǒu)房地产板块一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五个股分别为保(bǎo)利发(fā)展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房(fáng)地(dì)产的(de)投资愈发(fā)有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙(lóng)头(tóu)股(gǔ)万科A排(pái)在第96位。对比去年四季(jì)报(bào)，变化之(zhī)处(chù)首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地产龙头(tóu)股(gǔ)从排(pái)位上看均有退(tuì)步(bù)，尤其是万(wàn)科最为明(míng)显(xiǎn)；其次是金地(dì)集(jí)团退(tuì)出百(bǎi)大之(zhī)列。但考虑到(dào)房地产是复苏(sū)链上最后一(yī)环，且首季并非行业销售旺季，其(qí)传(chuán)导到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是(shì)，经济圈(quān)判断(duàn)房地产已经进入大分(fēn)化时代，一二(èr)线城市好于三四(sì)线城市(shì)。而映射到二(èr)级市场投资上，配(pèi)置房(fáng)地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按(àn)照产(chǎn)业周期来分类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期的(de)行业，传统认知(zhī)上没有什么投资机(jī)会的。但在这(zhè)几年特殊(shū)的行情里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了一(yī)些机(苏修是什么意思，苏修是什么意思jī)会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经理指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募人(rén)士持谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光(guāng)是居民(mín)存款数量增加(jiā)了15万亿(yì)元。中国存(cún)量有400亿(yì)平方米(mǐ)建(jiàn)筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存(cún)量地(dì)产的更新，也(yě)有近10亿平(píng)方米。需求端还(hái)需要有一定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面(miàn)积（接近30平(píng)/人(r苏修是什么意思，苏修是什么意思én)），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而目前(qián)居(jū)民的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及过(guò)快上(shàng)行(xíng)的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经过去，未来行业的需求或(huò)将回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年的民(mín)营(yíng)地产爆雷(léi)），行(xíng)业进入到(dào)供给侧出清的过(guò)程(chéng)。这(zhè)个过(guò)程中，综合竞争(zhēng)力(lì)强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的(de)提(tí)升(shēng)。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但(dàn)不代表没有投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就(jiù)是强竞争力公(gōng)司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个(gè)股成为公募(mù)乃(nǎi)至(zhì)整体机构(gòu)的务实之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优质区(qū)域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来(lái)实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅超过(guò)了(le)10％，它们分(fēn)别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一(yī)的上实发展，五一假期归来(lái)后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收(shōu)出涨停。从该(gāi)股的基本(běn)面来看，上实发展的主营(yíng)业务为房地产(chǎn)开发与经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销(xiāo)售(shòu)、房地(dì)产租赁(lìn)、物(wù)业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大流通股股东(dōng)来看，各类(lèi)机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公(gōng)募的(de)上银基金(jīn)、私募的迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都(dōu)跻身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房(fáng)企，其第一季度的收(shōu)入利润(rùn)规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏(sū)至(zhì)近年来最高(gāo)，另一方面则(zé)是公司拿地(dì)结(jié)算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机构在其中持(chí)续驻足(zú)。从第(dì)一(yī)季度(dù)十大流(liú)通股(gǔ)股东来(lái)看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的(de)两只产品依然在前十(shí)中，这也是(shì)连续第三个季度(dù)他有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产则(zé)是(shì)主要布局(jú)在深圳(zhèn)的地产公司，一季报(bào)交(jiāo)出的也是一份报(bào)喜(xǐ)的(de)成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于(yú)上市(shì)公司股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募指基首(shǒu)季新杀(shā)入十大流通股股东(dōng)行列。具(jù)体说来， 南(nán)方中证全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排(pái)名(míng)第七(qī)位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时(shí)，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和兼(jiān)并(bìng)重组后，龙(lóng)头的价值(zhí)更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地市场(chǎng)大幅(fú)降温(wēn)，优质土(tǔ)地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛(máo)利率在(zài)25％以上，目前房(fáng)企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房企(qǐ)受(shòu)限于信用问(wèn)题或者(zhě)资金紧(jǐn)张没(méi)法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而其他房企的(de)净负债率普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空间有限(xiàn)，从融(róng)资成本看，龙头房企(qǐ)的融资(zī)成(chéng)本不断下(xià)滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额(é)增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中(zhōng)特估的浪(làng)潮下(xià)，央国企地(dì)产股或(huò)存(cún)在(zài)发展的(de)大(dà)好机会。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产(chǎn)行业的结构性机(jī)会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较低的融资成(chéng)本，优质的开发(fā)资(zī)源和(hé)良好的不动(dòng)产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估(gū)，国央(yāng)企相较于民营地产公司也(yě)是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土地(dì)资(zī)源债权(quán)债务(wù)关系等问题，市(shì)场对民(mín)营房开企业的资产(chǎn)会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的(de)过程中，央国企相较于民(mín)企来说估值(zhí)的(de)修(xiū)复更明显。中特估(gū)的(de)角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的逻(luó)辑(jí)在(zài)于集中度提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备较快速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定且可(kě)预期的(de)盈利和现金(jīn)流(liú)创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估(gū)值相对较低(dī)，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续(xù)现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行(xíng)业(yè)普涨(zhǎng)的概(gài)率比较低，行业内(nèi)部(bù)将出现分化(huà)，要关(guān)注将受益于行(xíng)业集(jí)中度(dù)提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更为(wèi)光(guāng)明(míng)。不(bù)过国投瑞(ruì)银基金投(tóu)资部副(fù)总监(jiān)綦傅鹏表示(shì)：“需要(yào)客(kè)观地(dì)去持续观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可(kě)以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融资成(chéng)本保持低位(wèi)，其(qí)次是销售份(fèn)额(é)持续提升，再次是(shì)拿(ná)地份额持续(xù)提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据(jù)房企一季报(bào)梳理发(fā)现，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现的整体下滑(huá)，2023年一季度(dù)的业绩(jì)分化(huà)更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正(zhèng)，甚至(zhì)是(shì)较大增速的增长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房(fáng)地产(chǎn)业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明(míng)显改善的房企，主要是因(yīn)为过(guò)去(qù)两三年时间，尤其是在(zài)2021年下(xià)半(bàn)年(nián)民营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续性(xìng)地拿地，且主要集中在(zài)核(hé)心城(chéng)市，投资力度较(jiào)大(dà)。投资(zī)的驱动能(néng)够(gòu)推动房企销售业(yè)绩的(de)增长，从而在(zài)2023年一季(jì)度市场恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在(zài)房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不(bù)确定性。其实整(zhěng)个市场从四月(yuè)份(fèn)开始又(yòu)在往下掉。除了杭(háng)州、成(chéng)都等(děng)极(jí)个别城(chéng)市(shì)四月环(huán)比三月相对表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大多数城(chéng)市都出现环比下滑(huá)的(de)情况(kuàng)。而(ér)现(xiàn)在五月的市场表现也不(bù)太乐观。按照现在的(de)经济状况、收入情况，以及市场的去库(kù)存压力、企(qǐ)业的资金面(miàn)压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为(wèi)了半(bàn)年报冲业绩(jì)出现(xiàn)市场的短期反弹外的(de)一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确定性的(de)压(yā)力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上下游产业链的复苏(sū)速度都比想象的要慢(màn)很多，我们(men)要多给一些耐(nài)心(xīn)，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少(shǎo)数(shù)的、做(zuò)得比同行(xíng)好得多的企(qǐ)业(yè)，会伴随(suí)整(zhěng)个行业的(de)弱复(fù)苏，业(yè)绩会(huì)逐(zhú)步体现出(chū)来。所以只能耐心地去等待它的基(jī)本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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