5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)多(duō)出现(xiàn)小(xiǎo)幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公(gōng)募(mù)基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布(bù)局(jú)。数据(jù)显示(shì)，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布(bù)的总份(fèn)额(é)均较4月28日时有小(xiǎo)幅(fú)增长。根据基金(jīn)一季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与(yǔ)地方(fāng)国企央企获(huò)得增(zēng)持，持仓数(shù)量占流通股比重(zhòng)增幅(fú)五只(zhǐ)个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代(dài)已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有的房地(dì)产行(xíng)业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值(zhí)的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但(dàn)公募(mù)所持房地产公司市值在股票资产中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的首次回(huí)升，年底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地(dì)产行业的持股(gǔ)比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延(yán)续。数(shù)据统计显示(shì)，公(gōng)募重仓持(chí)有(yǒu)房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股(gǔ)分别为(wèi)保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集中(zhōng)于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排(pái)名最(zuì)高的是保利(lì)发展，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年(nián)四(sì)季报，变化之处首先在(zài)于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头股从(cóng)排位上看均有退步(bù)，尤其是万(wàn)科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是(shì)金地集团退(tuì)出百大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地(dì)产是(shì)复(fù)苏链上(shàng)最后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其(qí)传导到(dào)二级(jí)市(shì)场乃至机构(gòu)持仓(cāng)上(shàng)还需要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是，经(jīng)济(jì)圈(quān)判断房(fáng)地产(chǎn)已(yǐ)经进(jìn)入大(dà)分(fēn)化时代，一二线城市好于(yú)三四(sì)线城市。而映射到(dào)二级市场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按(àn)照产业周期(qī)来(lái)分类，包括(kuò)房地产等(děng)几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有什么投资(zī)机(jī)会(huì)的。但(dàn)在这几(jǐ)年特(tè)殊(shū)的行(xíng)情里包括煤(méi)炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似的(de)行业(yè)也出现(xiàn)了一些机会，背(bèi)后的(de)逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名(míng)的上海(hǎi)公募基(jī)金经(jīng)理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公募人(rén)士(shì)持谨慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业(yè)前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了(le)，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有(yǒu)近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员(yuán)吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化(huà)的进程(chéng)，还是(shì)人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每(měi)年18万(wàn)亿(yì)元的销售额(é)，以及(jí)过快上(shàng)行的房(fáng)价，因而行业高增的时代已经过去，未来行(xíng)业的需求(qiú)或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去(qù)了，但(dàn)不代表没(méi)有投资机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于这样的(de)认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质区域性(xìng)标(biāo)的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个(gè)股，在纳入统计的(de)124只房地产类标的股中，本(běn)月(yuè)以(yǐ)来实现股价上涨的(de)达到(dào)了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一(yī)的上实发展，五(wǔ)一(yī)假期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的(de)基本(běn)面来(lái)看，上实发展的主营业务为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要(yào)产品(pǐn)及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从十大流(liú)通股股东(dōng)来看，各(gè)类(lèi)机构都有(yǒu)对其布局的例子(zi)。以3月(yuè)31日时的首季(jì)十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看， 具(jù)体包括公募的上银基金、私(sī)募的迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城(chéng)资产管理(lǐ)公(gōng)司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是(shì)上海本地(dì)房(fáng)企，其(qí)第一(yī)季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是(shì)该(gāi)公司后疫情(qíng)时代出租(zū)率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持(chí)续性向好，从数字上看(kàn)，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平(píng)方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引(yǐn)了(le)知(zhī)名机构(gòu)在其中持(chí)续(xù)驻足。从第一季度十(shí)大流通股股东(dōng)来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依(yī)然在前十中，这也是连续(xù)第三个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比(bǐ)投(tóu)资局，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区(qū)域性(xìng)地(dì)产公司外，荣安(ān)地产则是主要布局在(zài)深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也(yě)是一份报喜的(de)成(chéng)绩单：首季公司实现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来(lái)看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到两只公(gōng)募(mù)指基(jī)首季新杀(shā)入(rù)十大(dà)流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名第九位(wèi)，此外联袂出(chū)现的(de)机构(gòu)还有QFII高盛国际(jì)和(hé)私募迎(yíng)水聚宝。