文：任(rèn)泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提(tí)出(chū)“有条(tiáo)件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足(zú)一个(gè)月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制(zhì)了，用你的钱，建你的(de)房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对购房(fáng)者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这(zhè)是(shì)房地产从大开发(fā)时代步入高(gāo)质(zhì)量发展阶段(duàn)的必(bì)然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大(dà)保护。98年(nián)房改时，全国(guó)缺(quē)房子(zi)，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时(shí)了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大(dà)关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。如果按照(zhào)经济规(guī)律办事，中国一定(dìng)能(néng)实现(xiàn)房(fáng)地产软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消(xiāo)预售制(zhì)、改为(wèi)现房销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是(shì)对(duì)购买者的单方面不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担(dān)了所有(yǒu)商(shāng)品不能交(jiāo)付(fù)的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者非常不(bù)公平(píng)，比如(rú)，交房等待期(qī)一般(bān)为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，这(zhè)样有助(zhù)于(yú)落实中央房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一(yī)举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度(dù)？预(yù)售(shòu)制度怎么来的？国外什么(me)情况？简单科(kē)普一(yī)下：商品(pǐn)房预售(shòu)最(zuì)早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入(rù)了商品房(fáng)预(yù)售制度。其实(shí)，当前世界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有严格的监(jiān)管保障措施(shī)，开(kāi)发商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家(jiā)在购买(mǎi)期房(fáng)后(hòu)并非像中(zhōng)国一样在支付完(wán)首付(fù)款后(hòu)从银行一(yī)次性贷(dài)款支付剩余(yú)全(quán)部房款，而是根据(jù)开发(fā)商工程(chéng)进度在完全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是需(xū)要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作(zuò)为(wèi)保障的，如果(guǒ)没(méi)有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民(mín)众不公平(píng)，所(suǒ)以不如借机(jī)取消预售(shòu)制度，以后改为(wèi)现房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预售制(zhì)度(dù)有(yǒu)一(yī)定历(lì)史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时(shí)代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企(qǐ)债务重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信心和房地(dì)产长效(xiào)机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革(gé)，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)的最根(gēn)本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极(jí)大的(de)提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向(xiàng)善(shàn)，是以客户为中心，房地(dì)产也不能例(lì)外，老百姓(xìng)买房子是(shì)天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消预(yù)售(shòu)制、实(shí)施现(xiàn)房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安(ān)、行(xíng)业企业(yè)健康(kāng)发展的重(zhòng)大措(cuò)施。在(zài)当前的(de)情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国务(wù)院发(fā)展(zhǎn)研(yán)究(jiū)中心(xīn)参与财税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房(fáng)地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行(xíng)过长期系统的专项研(yán)究。（参考后来形成的(de)专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险确(què)实存(cún)在

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购(gòu)房，提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代(dài)在(zài)中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于(yú)木(mù)屋或者(zhě)其他临时(shí)住宅，住房的(de)需求是相当(dāng)高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖(mài)多数(shù)以一(yī)整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等(děng)问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开(kāi)始探求新的(de)方式(shì)，如把楼(lóu)宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层出售。这模式(shì)一经推(tuī)行，购买楼宇的(de)市(shì)民(mín)数(shù)量有所(suǒ)增加(jiā)，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产(chǎn)销售，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置业有限公司(sī)，凭(píng)借(jiè)商业直(zhí)觉和多(duō)年经营杂(zá)货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时(shí)其在购下(xià)九(jiǔ)龙的(de)一块(kuài)地盘(pán)后，除(chú)了分层出售(shòu)、还(hái)印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外(wài)一个亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买家(jiā)的订(dìng)金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式(shì)，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购房的资金(jīn)压力(lì)，加(jiā)速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了(le)制造商的资金问题(tí)，降(jiàng)低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期(qī)付款”的销售模式(shì)成(chéng)为(wèi)当时中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地(dì)解(jiě)决了(le)核心的住房供不应求的(de)问题，使(shǐ)房(fáng)市(shì)发展进(jìn)入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港楼市几十年繁荣(róng)，但期(qī)间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门(mén)不(bù)断完善、规(guī)范化，建(jiàn)立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘(pán)因建(jiàn)筑费用超支停(tíng)工，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在(zài)1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部门提(tí)升了对于预售楼花制度的(de)监(jiān)管，即要(yào)求开发商在预售前(qián)，确保地价(jià)款(kuǎn)已经全(quán)部(bù)支(zhī)付，还要证(zhèng)明自(zì)身(shēn)有资金(jīn)等(děng)能力(lì)把项目完(wán)成，资(zī)金需放入(rù)律师所托管，支取时(shí)需律所和建筑师的(de)核准。为了防止开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行(xíng)在银(yín)行开设(shè)的(de)信托(tuō)账户（监管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作(zuò)等采取(qǔ)全透明化机(jī)制，且银行的(de)责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续(xù)需自身推动项(xiàng)目(mù)完工。随着(zhe)监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展(zhǎn)重(zhòng)工业(yè)，强(qiáng)调(diào)基础建设，这一导向使前期发展工(gōng)业化的进程大于(yú)城市(shì)化进程，唯有解决(jué)住房(fáng)基础(chǔ)等(děng)城市(shì)化(huà)配套(tào)问(wèn)题(tí)，才能(néng)进(jìn)一步推进(jìn)城市化。但当时推(tuī)行的(de)是“统(tǒng)一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房(fáng)市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度(dù)也出现了分配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因(yīn)此(cǐ)福利分房制度(dù)不(bù)再适用于(yú)当(dāng)时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的(de)需求量大(dà)，而(ér)社会缺少大型房地产开发(fā)商，商品房供(gōng)应(yīng)量小的困境，此(cǐ)时引入中国(guó)香港的(de)“卖楼花”模式无(wú)疑是(shì)对内地房地(dì)产市场的一针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房制(zhì)度，先后出台(tái)多项文(wén)件，大力支持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化(huà)城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房(fáng)无(wú)偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从(cóng)计划经济(jì)下的福利分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地(dì)产市场采用预售制，允许开(kāi)发(fā)商卖期房，解决(jué)了房企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发时间(jiān)周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难(nán)题，开(kāi)发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房(fáng)供应速度加快。自此(cǐ)中国内(nèi)地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方(fāng)迅速出(chū)台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成(chéng)契合中(zhōng)国内地的商(shāng)品(pǐn)房预售制度。预(yù)售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压(yā)力，加(jiā)快城镇住(zhù)房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开发(fā)企业将正在建设中的房屋(wū)预先出售给购房(fáng)者，由购房者支(zhī)付(fù)定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要(yào)一(yī)次性付清首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式(shì)一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发商(shāng)可能已拿到了(le)全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度(dù)付(fù)款有所不同。对中国(guó)内(nèi)地的开发(fā)商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　作(zuò)为中国(guó)内(nèi)地商品房销售的(de)最主要方式，预(yù)售(shòu)制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期(qī)，同时增加市场商品(pǐn)房供(gōng)应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预(yù)售(shòu)制在过(guò)去20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳步发展起(qǐ)到(dào)了重要作用(yòng)，不仅解决(jué)了房地产市(shì)场(chǎng)快速发展阶段的资金(jīn)需求，也(yě)提高了居(jū)民(mín)居住水(shuǐ)平，中国(guó)内(nèi)地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到(dào)基本(běn)适居，住(zhù)房事业取得(dé)巨大(dà)进步，数十年时间走完发达(dá)国家几百年城镇化(huà)路(lù)程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进(jìn)入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住(zhù)房(fáng)存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房(fáng)套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿(yì)套(tào)，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅(zhái)期房(fáng)销(xiāo)售面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房(fáng)累计销售面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了(le)中国内地(dì)房地产行业的发展(zhǎn)。中国(guó)内地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资完(wán)成额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面(miàn)积(jī)和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的(de)快速(sù)发展，房地产企(qǐ)业从(cóng)无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数(shù)量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房(fáng)地(dì)产也成为拉(lā)动(dòng)中国(guó)内地经(jīng)济高增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加(jiā)值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产(chǎn)业(yè)链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金(jīn)融、批发(fā)、建材(cái)的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完(wán)全拉动的投(tóu)资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托(tuō)等通(tōng)道业(yè)务，占比超(chāo)过三分之一。从(cóng)房地(dì)产(chǎn)融资存(cún)量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面积违约，将导(dǎo)致(zhì)银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股(gǔ)债房市值(zhí)的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市(shì)值(zhí)与股债房市值的比例(lì)较高，主要是因为住房(fáng)市值(zhí)高，以及中(zhōng)国(guó)资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市值较(jiào)低(dī)，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售(shòu)制背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和开发商之(zhī)间的购房合同(tóng)、购(gòu)房者和银行的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独立的(de)合同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只能根据购(gòu)房合同向开(kāi)发商主张权力，但依(yī)旧需要根(gēn)据按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按时(shí)向银行进行贷(dài)款偿(cháng)还，因此购(gòu)房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险(xiǎn)，进行影响自身(shēn)信用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为(wèi)按(àn)揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波(bō)动或经(jīng)营不善，出现资(zī)金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情况，而(ér)房企通(tōng)过与(yǔ)购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银(yín)行获(huò)得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力(lì)或短期不能还(hái)款等，则风(fēng)险完(wán)全(quán)由银(yín)行承担(dān)，银行(xíng)将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个(gè)字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发(fā)企业(yè)预售商品(pǐn)房所得(dé)款(kuǎn)项应当用(yòng)于有关的工程(chéng)建设，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监管的具(jù)体(tǐ)办(bàn)法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多年(nián)以来全国并没有统一的预售(shòu)资金(jīn)监管规(guī)定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市(shì)重点监(jiān)管资(zī)金比例为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市则按(àn)照项目的建安成本(běn)乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程(chéng)总(zǒng)额(é)报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少购房(fáng)款未(wèi)进入监(jiān)管账户、或(huò)进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下(xià)，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如(rú)工程(chéng)总承(chéng)包方，以工程建设名义，获(huò)得监管账(zhàng)户拨付资金，再(zài)由(yóu)工程方将(jiāng)资金转给房企，而(ér)拨付的(de)工程款，远(yuǎn)超工程进度(dù)所需。通(tōng)过(guò)这些(xiē)方式套取的资金，在(zài)房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流(liú)动性，房(fáng)企(qǐ)抽(chōu)调(diào)资金(jīn)统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资金循环高周(zhōu)转模式，但(dàn)一定程(chéng)度(dù)上(shàng)把风(fēng)险甩给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设有定(dìng)金或预付(fù)款(kuǎn)保护(hù)机制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重：要(yào)求购房(fáng)者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预(yù)付款一般以定金方式支付，或按(àn)工(gōng)程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭(jiē)贷(dài)款按照工程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购(gòu)房者开始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方验收合(hé)格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)购房者支付的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商为购房(fáng)者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资(zī)金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限(xiàn)内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全(quán)程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金比(bǐ)例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美(měi)国(guó)平均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)通过按揭(jiē)贷款支付剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金(jīn)及首付款由第三(sān)方公证行或产权(quán)保险公司的信(xìn)托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资(zī)金可(kě)通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的(de)资金全部来自银行，银行根据工程(chéng)进度向开发(fā)商(shāng)提供一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银(yín)行(xíng)利益，银行有充分动(dòng)机监管开发商施工(gōng)进度(dù)。开发(fā)商在房屋(wū)交(jiāo)付(fù)时需取得由政府相关部门经审(shěn)查后发放的(de)验(yàn)收凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭(píng)证(zhèng)向银行(xíng)得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按建造(zào)北京银行营业时间，北京银行营业时间周六周日工期进度(dù)支付，按揭按工期(qī)放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购(gòu)房者(zhě)可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发(fā)商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋(wū)。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合(hé)同(tóng)后定(dìng)金(jīn)退还。如由于任(rèn)何(hé)原因(yīn)不(bù)能购买，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付公证费和土(tǔ)地(dì)交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中，属于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首(shǒu)付比例，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期支付房款的(de)制度，一(yī)般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工(gōng)，支付比(bǐ)例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工(gōng)节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房(fáng)者一定使(shǐ)用期(qī)限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发(fā)商破(pò)产，由保(bǎo)险公(gōng)司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设(shè)有10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一(yī)名律师，负责沟通期房交易(yì)中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合同等各个(gè)环(huán)节，各环(huán)节内容确认(rèn)无误后签订首付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由(yóu)保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程进度付款的方式，但(dàn)是交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规定房(fáng)屋必须经过房产公证公司的检验验收后(hòu)才能(néng)交付，交付后(hòu)方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英国期房预售资(zī)金监管极(jí)为严格，资金也由律(lǜ)师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方(fāng)律师(shī)，卖方律师(shī)转给开(kāi)发商，即资金在进入开(kāi)发商账户前经过(guò)两道关(guān)口，有(yǒu)利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设(shè)置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完(wán)成“预售房(fáng)定金保全措施(shī)”，交(jiāo)房前付款比例不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空(kōng)白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑物交易(yì)法》，经多次(cì)修订，目(mù)前是唯一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根据日本《宅(zhái)地(dì)建物取引业(yè)法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部(bù)分，法律(lǜ)要求(qiú)开(kāi)发商必须完成定(dìng)金保全措施(shī)才可预售。什(shén)么是定金保全(quán)措施(shī)？即(jí)买卖双方签订购房合(hé)同时，开发商向(xiàng)金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险(xiǎn)机(jī)构(gòu)签订定金保(bǎo)证(zhèng)委(wěi)托合同，设置购房(fáng)者定金的保证或保险，并(bìng)将(jiāng)相应的(de)保证金(jīn)证(zhèng)明(míng)书(shū)交付给购(gòu)房(fáng)者。除定金外，其他预先(xiān)支(zhī)付的购(gòu)房款也受(shòu)该(gāi)措施保护。若(ruò)开发商倒闭(bì)导致(zhì)期房烂尾，购房者可(kě)凭保证(zhèng)金(jīn)证明书向(xiàng)金融机(jī)构或保证机构或保险公司(sī)兑付，同时(shí)，开发(fā)商需向购房者(zhě)赔付违约(yuē)金，一般约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前(qián)只需支付(fù)最多不超20％的定(dìng)金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才(cái)开始按(àn)揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有(yǒu)资金(jīn)进(jìn)银行专(zhuān)门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购(gòu)权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付15％的(de)首付(fù)及印(yìn)花税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采取按(àn)工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做(zuò)了统一详细规定，要(yào)求(qiú)所有(yǒu)开发(fā)商遵守，支付节点一般(bān)为合(hé)同签订后、地基完工(gōng)、框架(jià)完工、管道(dào)门窗等完工等，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款也(yě)依照(zhào)工(gōng)程进度放款，月供在此过程(chéng)中随着(zhe)放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购房者的订金与付款会存入银行专门的(de)项目资金账(zhàng)户，账户资(zī)金(jīn)提(tí)取须与房屋(wū)建设有关。房屋交付(fù)后(hòu)，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付(fù)15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前(qián)房地(dì)产到了政(zhèng)策出(chū)手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改(gǎi)善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括(kuò)民营企(qǐ)业，加大支(zhī)持(chí)力度，由优质房(fáng)企牵(qiān)头并(bìng)购重组整个行(xíng)业，为每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充分估(gū)计形势复杂性(xìng)和(hé)人性复杂(zá)性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制。长效(xiào)机制四大关键是推动(dòng)城市(shì)群战(zhàn)略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环(huán)节，建立开发(fā)商违约后定(dìng)金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购(gòu)房(fáng)者(zhě)定金安全(quán)。签订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公(gōng)司介入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺(quē)陷等情况提供充分的(de)保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金监管环节，引入独立于(yú)开(kāi)发商、银行的第(dì)三方资金监(jiān)管机构(gòu)，或(huò)由政(zhèng)府相关部(bù)门直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防(fáng)止(zhǐ)资(zī)金(jīn)挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商(shāng)品(pǐn)房(fáng)保修期制(zhì)度(dù)。保修(xiū)期内，开发(fā)商应对(duì)房屋质量(liàng)问题(tí)全权负(fù)责、免费(fèi)维修(xiū)，购房(fáng)者在保修期(qī)结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)是大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现(xiàn)在全(quán)国套(tào)户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过(guò)时了(le)，该(gāi)取消了(le)，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣(liè)币。

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