OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如(rú)今，二(èr)级(jí)市场的影响仍未(wèi)停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继(jì)续延续(xù)此前(qián)几日的(de)下跌(diē)走势(shì)，午后(hòu)跌(diē)幅一度扩(kuò)大，尾盘有(yǒ什么叫人文关怀，人文关怀体现在哪些方面u)所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基础设施资产张润大厦的(de)重要承租方之(zhī)一，目(mù)前未收到哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方面关于停(tíng)止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁(lìn)协议的通知(zhī)。同时(shí)，在公(gōng)告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始权益(yì)人(rén)将继续密切(qiè)关注哲库科(kē)技(jì)后续情况(kuàng)，积(jī)极做好相关应对。

　　此外(wài)，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益(yì)人相关负责(zé)人也表示，近期已(yǐ)同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对(duì)哲(zhé)库(kù)提前退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司(sī)领(lǐng)导高度(dù)重视，浦(pǔ)东新区国资委也(yě)高度关注。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT近(jìn)期市(shì)场(chǎng)波动较大(dà)，但(dàn)其(qí)实不动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不(bù)会从(cóng)根(gēn)本上影响其(qí)内外价值，投(tóu)资者应理性看(kàn)待(dài)。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技(jì)的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开(kāi)，此后(hòu)二级市(shì)场价格(gé)开(kāi)始(shǐ)震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT最近几(jǐ)个交易日二级市(shì)场价格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日(rì)跌(diē)幅达到(dào)9.69％，今(jīn)年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自(zì)2021年(nián)6月21日上市以来，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只(zhǐ)产业(yè)园区(qū)基础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园(yuán)区(qū)基(jī)础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季(jì)报中已经披露张(zhāng)江光大园项目出租率有所下降(jiàng)，如今(jīn)拟扩(kuò)募的项目又遭(zāo)遇(yù)突(tū)发事(shì)件，因此导致二级(jí)市场价格出(chū)现(xiàn)波动(dòng)。”一位业内人(rén)士(shì)分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的原因(yīn)，最近(jìn)几个交易日(rì)场内资(zī)金(jīn)有所流(liú)出，但是(shì)，不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上(shàng)影响其(qí)内外价值(zhí)。

　　他也同时表示，目前随(suí)着二级市场价格下跌，风险也得到一定释(shì)放，但(dàn)是价格涨跌(diē)会(huì)受到(dào)基(jī)本面、情绪(xù)面等(děng)多重因素(sù)影(yǐng)响，不(bù)好判断价(jià)格(gé)是不是已经完(wán)全触(chù)底。

　　此外，还(hái)有(yǒu)一位业内人士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表现低迷(mí)，不少产品年内(nèi)二(èr)级(jí)市场跌幅(fú)较大，其实有些隐含收益(yì)率高的(de)产品具备一(yī)定的投资价值，很适合(hé)稳健类投(tóu)资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产品具备一定的(de)投资价(jià)值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行董事(shì)高如星对此表(biǎo)示，若张江园区最终能顺利(lì)解(jiě)决招商，平稳过(guò)度对经(jīng)营现金流没有造成大的影响，“事件(jiàn)性利空下调至得这么急、这么深，加(jiā)上(shàng)前期(qī)本身园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最(zuì)终还是落到租金收(shōu)入受(shòu)不受影响，影响多大，估(gū)计园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路(lù)上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下(xià)芯片子公司哲库科(kē)技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发布公(gōng)告(gào)，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入基础设施(shī)资(zī)产张润大厦的(de)重(zhòng)要承租方(fāng)之一(yī)，目前未收到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表示，原始权(quán)益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前(qián)，张(zhāng)江(jiāng)REIT因其(qí)一季报中披露的张江光(guāng)大园项目(mù)出(chū)租(zū)率下降事项(xiàng)，一度二(èr)级市场价(jià)格出现(xiàn)回落。在随(suí)后召(zhào)开(kāi)的业绩说明会(huì)中管理人就相关(guān)事(shì)项进行了解释说明，市场信心得到(dào)了一定提振，二级(jí)市场价(jià)格表现也趋于平(píng)稳。据了(le)解(jiě)，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和(hé)线下(xià)的(de)扩募说明会上，运营团队表示了对(duì)张江光(guāng)大园项目的信心(xīn)，预计签署意向书和合同谈判(pàn)中(zhōng)的储备租户正常转化(huà)后(hòu)，项目(mù)出租率将得到回升。没想(xiǎng)到仅过了(le)不到三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎(yíng)来了(le)新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的(de)上(shàng)述公告引起了市场各方的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项目(mù)的原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人(rén)相关负责人坦言，事发突(tū)然确实始(shǐ)料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库(kù)科技消息的第(dì)一时间即奔(bēn)赴现(xiàn)场进行了沟(gōu)通和核实工作，并(bìng)同步(bù)启动了应(yīng)急预(yù)案(àn)，排摸(m什么叫人文关怀，人文关怀体现在哪些方面ō)储备租户(hù)，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全(quán)国(guó)首批什么叫人文关怀，人文关怀体现在哪些方面REITs申报扩募(mù)项目，公司(sī)领导(dǎo)高度重视，据悉新区国资(zī)委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相关负责人介(jiè)绍说，目前储备租户还是比(bǐ)较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业(yè)、信息技(jì)术等产(chǎn)业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化(huà)为实际租(zū)户需要一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签(qiān)署租赁(lìn)意向(xiàng)书(shū)来尽快锁(suǒ)定一些重要租户。虽然(rán)收了三个(gè)月履(lǚ)约保证(zhèng)金给(gěi)了(le)我们一些(xiē)空(kōng)间，但本着(zhe)对首批扩募、对市场负责(zé)的态度(dù)，我们肯定(dìng)要全力与时间(jiān)赛跑，把这些(xiē)面积在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同(tóng)区域的张(zhāng)江光(guāng)大园项目一季度末也(yě)有将近30％的空置率，原始权益人有那么(me)多储备租户(hù)，之前的(de)空(kōng)置率为何未能得到解(jiě)决(jué)。

　　对此(cǐ)相(xiāng)关(guān)负责人解释，张江(jiāng)光(guāng)大园一直(zhí)以(yǐ)来都坚(jiān)持以市场化运营为导向，历史运营表现稳定，租(zū)户的调租和换租都属于正常(cháng)情况，而(ér)这次项(xiàng)目的大租户退租正好(hǎo)发(fā)生在市场活(huó)跃度的短期(qī)低点，目前市场情况已有所好转。在看到(dào)出租率下(xià)滑情况(kuàng)没有得(dé)到(dào)及时修复(fù)后，张(zhāng)江(jiāng)这(zhè)边也(yě)作了(le)一定的资(zī)源调配和(hé)倾(qīng)斜(xié)，引(yǐn)入(rù)了一些储备租户。

　　另外(wài)，张润大(dà)厦(shà)和(hé)张(zhāng)江(jiāng)光大园项目在(zài)给租户的分隔空间、交(jiāo)付标(biāo)准、租金水(shuǐ)平等方面(miàn)也有(yǒu)一(yī)些差(chà)异化，张润大(dà)厦多(duō)是(shì)两千(qiān)多(duō)平的大平层，楼的成新度高一些，单(dān)价也贵一些，张江光大园(yuán)单层以一千(qiān)平(píng)的面积为主，还有一些(xiē)独栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也(yě)会根(gēn)据自身需求和(hé)预算挑选区域(yù)内(nèi)的(de)不同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老资产(chǎn)的管理人都变成了一家，后(hòu)续我们在资源共享(xiǎng)和(hé)联(lián)合营(yíng)销方面能更加充(chōng)分发(fā)挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负责(zé)人补充(chōng)说道(dào)。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的定位和展望，相关负(fù)责人(rén)表示(shì)，张江集(jí)团和张江高科目前在管资产约五百万(wàn)方(fāng)，还有一些(xiē)其他(tā)在开发的储备项目，这些(xiē)都将成为张江REIT实(shí)现(xiàn)打造(zào)张江园区产业(yè)空间资产上市平台目标的坚实后盾和储备资(zī)源。“我(wǒ)们非(fēi)常重视(shì)张江REIT这个资本平台和它未(wèi)来的发(fā)展。”相关负责人表示，“这次扩(kuò)募是我们实现(xiàn)基(jī)金(jīn)扩容的第(dì)一步，也是(shì)至关重要的(de)一步，眼下我们可能面临了一些突发情况需要解决，但是这和(hé)我们在(zài)张江科(kē)学城这三十年建设发(fā)展过程中所经历的相(xiāng)比，只能算是一个非常小的插曲(qū)。我们有信心排除万难，尽一切可能化解当前突发事件的所有负面影响，维持预期和市(shì)场的信心。”

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