5月以来(lái)，房地(dì)产板块(kuài)个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对(duì)于这一(yī)板块已经在悄然布局。数据(jù)显(xiǎn)示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据基金一(yī)季报(bào)统计，龙头与地(dì)方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五(wǔ)只个股分别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房(fáng)地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出色，但公募所持(chí)房地(dì)产公司市值(zhí)在股票(piào)资产(chǎn)中的(de)占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是(shì)进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的持股比(bǐ)例也(yě)同步回(huí)升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今(jīn)年一季度得(dé)以延续。数据统计(jì)显示(shì)，公募重(zhòng)仓持(chí)有房地产(chǎn)板块一(yī)季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有集(jí)中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的(de)是(shì)保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头股万科(kē)A排在第(dì)96位。对比去年四季(jì)报，变化之处(chù)首先在于几只房地产龙头股从排(pái)位上看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列(liè)。但考虑到房地产是复(fù)苏链(liàn)上最后一环，且首(shǒu)季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市(shì)场(chǎng)乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三(sān)四线城市(shì)。而映射(shè)到(dào)二级(jí)市场(chǎng)投资上，配置房地(dì)产行业轻松(sōng)收获行(xíng)业贝塔的(de)红利期一(yī)去不返了。“如果按(àn)照产业(yè)周期(qī)来(lái)分(fēn)类，包括房地产等几类行业在盖特(tè)纳曲(qū)线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的(de)行(xíng)业，传统认知上没有(yǒu)什(shén)么(me)投资(zī)机会的(de)。但在这几年(nián)特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现了(le)一些机会，背(bèi)后的(de)逻辑是供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积(jī)很难再出现了(le)，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方(fāng)米建筑面积(jī)，考(kǎo)虑存(cún)量地产的更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平方米(mǐ)。需求端还(hái)需要有一定的(de)政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研(yán)究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面积(jī)（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺(quē)时代，而目前居(jū)民的杠(gāng)杆率和(hé)房价收(shōu)入也不(bù)支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过快上行(xíng)的房价(jià)，因而行业(yè)高增的时代已经(jīng)过去，未来(lái)行业的(de)需求或将回落，在(zài)此过(guò)程(chéng)中，伴(bàn)随着地产的高杠杆(gān)属(shǔ)性(xìng)，就很容(róng)易出(chū)现信(xìn)用风(fēng)险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力(lì)强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求见(jiàn)顶回(huí)落时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不(bù)代表(biǎo)没(méi)有投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到(dào)股(gǔ)票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变，精耕细(xì)作个(gè)股成为公(gōng)募乃(nǎi)至整(zhěng)体(tǐ)机(jī)构的务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产“风(fēng)物(wù)长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月(yuè)以来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰(qià)好(hǎo)排(pái)名前五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们(men)分(fēn)别是(shì)上实发形容农村的词语有哪些成语，形容农村的词语有哪些四个字展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第一的上实(shí)发展，五一假期归(guī)来后日成(chéng)交量明显放大，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个交易日(rì)收出(chū)涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为(wèi)房地产开发与经营(yíng)。公司的主要(yào)产品及服务(wù)为房(fáng)地(dì)产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理(lǐ)服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实(shí)现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十(shí)大流通股股东(dōng)来看，各类(lèi)机构都有对(duì)其布局的例(lì)子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第二的浦(pǔ)东金桥也(yě)是(shì)上海本地房企，其第一季度的收入(rù)利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至(zhì)近(jìn)年来(lái)最高(gāo)，另一(yī)方面则是公(gōng)司拿地结算持续性向好(hǎo)，从(cóng)数字上(shàng)看(kàn)，一季(jì)度(dù)新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建(jiàn)筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了(le)知名机构在其中持续驻足(zú)。从第一季度十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也是(shì)连续第三个季度(dù)他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产(chǎn)则是(shì)主要布局在(zài)深圳的地产公司(sī)，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司(sī)实现营(yíng)业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司股东的净(jìng)利(lì)润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到(dào)两只公(gōng)募(mù)指(zhǐ)基(jī)首季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列(liè)。具体(tǐ)说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的(de)机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基金相(xiāng)关人(rén)士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头的(de)价值(形容农村的词语有哪些成语，形容农村的词语有哪些四个字zhí)更(gèng)为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优(yōu)质土地供给(gěi)较多（券商(shāng)测算对(duì)应(yīng)潜在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前房企(qǐ)的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信(xìn)用问题或(huò)者(zhě)资金紧(jǐn)张没(méi)法拿地，龙头房企趁(chèn)机获(huò)取低成(chéng)本土地，龙(lóng)头房企的拿(ná)地力度（拿(ná)地金额/销售金额(é)）基(jī)本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资(zī)成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是(shì)，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国(guó)企地产股或(huò)存在发展的大好机(jī)会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地(dì)产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为(wèi)库存(cún)的(de)优势。央(yāng)企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融(róng)资(zī)成本，优质的开发资源(yuán)和良好的不动产资产运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于民(mín)营地产(chǎn)公司也(yě)是更有优势(shì)的。”吕功绩(jì)强调，“对(duì)于减值、土地(dì)资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营(yíng)房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以在(zài)这一(yī)轮行业(yè)出清的过程(chéng)中，央国企相较于(yú)民企(qǐ)来说估(gū)值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从(cóng)中长(zhǎng)期的维(wéi)度看，行业的逻辑(jí)在于集中(zhōng)度提(tí)升后，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段(duàn)更稳(wěn)定(dìng)且可预(yù)期(qī)的盈利和现金流(liú)创造能力(lì)，以此带来(lái)估(gū)值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该(gāi)关注估值相对较(jiào)低(dī)，企业(yè)自(zì)身资产(chǎn)的质量(liàng)好、运(yùn)营(yíng)能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注(zhù)将(jiāng)受益(yì)于行业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石(shí)投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一思路(lù)的话，或许还(hái)是(shì)保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投(tóu)资部副(fù)总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地(dì)去(qù)持续观察国企央企在三个方面(miàn)是否可以维(wéi)持，首先是融(róng)资成本保持低(dī)位，其次是销售份(fèn)额持续提(tí)升(shēng)，再次是(shì)拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江集(jí)团等房企(qǐ)营收、净利(lì)均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大(dà)增速的增长(zhǎng)。而(ér)这些公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名房地产(chǎn)业内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改(gǎi)善(shàn)的房企(qǐ)，主要是因(yīn)为过(guò)去两三年时间，尤其是(shì)在(zài)2021年下半年民(mín)营房(fáng)企不怎么投(tóu)资拿地之后，国(guó)有(yǒu)企(qǐ)业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中在核心(xīn)城市，投(tóu)资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动(dòng)房(fáng)企销售业绩的(de)增长，从而(ér)在2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于调(diào)整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的(de)复(fù)苏过程(chéng)中，还面临(lín)着(zhe)一(yī)些(xiē)不确定(dìng)性。其实整个(gè)市(shì)场从(cóng)四月(yuè)份开始又在(zài)往(wǎng)下掉。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个别城(chéng)市四月环(huán)比三月(yuè)相对表(biǎo)现(xiàn)较(jiào)好之外，包括北京、上海(hǎi)在(zài)内的(de)绝(jué)大(dà)多(duō)数城市都出现环(huán)比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库(kù)存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现，到六月份(fèn)房企(qǐ)为了(le)半年报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确(què)定性的压(yā)力(lì)仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个房(fáng)地产以(yǐ)及(jí)其上下游(yóu)产业链的(de)复苏速(sù)度都比想象的要慢(màn)很多，我们要多(duō)给一些耐心(xīn)，这个(gè)时候(hòu)，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这(zhè)也意(yì)味(wèi)着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行(xíng)好得(dé)多的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体现出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐(nài)心(xīn)地去(qù)等待它的基本面不(bù)断地凸(tū)显出(chū)来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日(rì)《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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