OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科(kē)技，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如(rú)今，二级市场的(de)影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT开盘(pán)继(jì)续延续此(cǐ)前几日的(de)下(xià)跌走势(shì)，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6上尉是什么级别，上尉是连长还是营长.22％，最(zuì)近3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称，哲库(kù)科(kē)技(jì)是其(qí)扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润大(dà)厦的(de)重要承租方(fāng)之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执行已签租赁协议(yì)的通(tōng)知。同时，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始权益(yì)人(rén)将继续密切关注(zhù)哲库(kù)科技后续情况(kuàng)，积(jī)极做(zuò)好相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目的原始权益人相关负责(zé)人也(yě)表示(shì)，近期已(yǐ)同步启动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张润大厦是全(quán)国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公司领导高度重视，浦(pǔ)东新区(qū)国资委也高度(dù)关注。

　　多(duō)位业内(nèi)人士(shì)表示，华安张江光(guāng)大园REIT近期市场波动较大，但(dàn)其实不动产(chǎn)公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出租(zū)率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外价值，投资者应理性看(kàn)待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继(jì)续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技的事(shì)件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的(de)价(jià)格(gé)小幅(fú)低开，此后(hòu)二级(jí)市场价(jià)格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园(yuán)REIT跌(diē)幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利(lì)消(xiāo)息影响，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT最近几个交(jiāo)易(yì)日(rì)二级市场价格(gé)表现欠佳，5月11日以(yǐ)来(lái)，3个交(jiāo)易(yì)日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来(lái)跌幅7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年(nián)6月(yuè)21日上市以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前上(shàng)市的(de)8只产(chǎn)业(yè)园区基(jī)础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只(zhǐ)均(jūn)有(yǒu)不同程度下跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业园区(qū)基础(chǔ)设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季(jì)报(bào)中已经披露张(zhāng)江光大园项目出租率有所下降，如今拟扩募的项目又(yòu)遭遇突(tū)发事件，因(yīn)此导致二级市场价格(gé)出现(xiàn)波动。”一(yī)位业(yè)内人士分析称。

　　不过，在(zài)上(shàng)述人(rén)士(shì)看来，尽管出(chū)于风险规避的(de)原因，最近几个交易(yì)日(rì)场内资金有所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率(lǜ)下(xià)跌并不会(huì)从根本(běn)上(shàng)影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同时表示(shì)，目前(qián)随着二(èr)级(jí)市场价(jià)格(gé)下跌，风(fēng)险也得到一定释放(fàng)，但是价格涨跌会(huì)受到基本面、情绪面(miàn)等多重因素影响，不好判(pàn)断价格是不(bù)是已经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内(nèi)人士表示，今年整(zhěng)体(tǐ)REITs市场(chǎng)表现低迷(mí)，不少(shǎo)产(chǎn)品(pǐn)年内二级市场跌幅较(jiào)大，其实有些隐含收益率(lǜ)高的产品(pǐn)具(jù)备(bèi)一定的(de)投资价(jià)值(zhí)，很适合稳健类投资者。此(cǐ)外，伴随着经济(jì)复苏的步伐(fá)，产业园区、物(wù)流类等REITs产品具备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执(zhí)行董事高如星对此表示，若张江园(yuán)区最终(zhōng)能顺利解决招商(shāng)，平(píng)稳(wěn)过度对经(jīng)营现金流没(méi)有(yǒu)造成大的影响，“事(shì)件性利空(kōng)下(xià)调至得(dé)这么急、这么(me)深，加上(shàng)前期(qī)本身园区类资产(chǎn)就回调(diào)不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是落到(dào)租金收(shōu)入受不(bù)受(shòu)影响，影响(xiǎng)多(duō)大(dà)，估计园区会(huì)最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回应(yīng)

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新(xīn)购入基(jī)础设(shè)施资产张润大(dà)厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告(gào)中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续密切关注哲(zhé)库(kù)科技后续情(qíng)况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因(yīn)其一季(jì)报(bào)中披露的张江光大园项目出(chū)租率下降事项，一度(dù)二级市场价格(gé)出现回落。在(zài)随后召(zhào)开的业(yè)绩说明会中管理人就(jiù)相关事(shì)项进行(xíng)了解释说明，市场信(xìn)心得到了一定提(tí)振(zhèn)，二级市场(chǎng)价(jià)格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线(xiàn)上和线下的扩募说明(míng)会上(shàng)，运(yùn)营团队(duì)表示了对张江光大(dà)园项目的信心，预计签(qiān)署意向书和合同(tóng)谈判中的储备租户(hù)正(zhèng)常(cháng)转化后，项目(mù)出租率将得到(dào)回升。没想到仅过了不到(dào)三周的时间(jiān)，张江(jiāng)REIT的扩募之路(lù)又(yòu)迎来了(le)新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的(de)上述(shù)公告(gào)引起了市场各方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益(yì)人相关负责人坦言(yán)，事发突然(rán)确实始(shǐ)料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一时间即奔赴现场进行了(le)沟(gōu)通(tōng)和核实(shí)工(gōng)作，并(bìng)同(tóng)步启动(dòng)了应急(jí)预案，排(pái)摸储备租户(hù)，积(jī)极应对哲库提(tí)前退租的(de)可(kě)能事项。由(yóu)于(yú)张润大(dà)厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公司领(lǐng)导高度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人(rén)介绍说，目前储备租(zū)户(hù)还是比较丰(fēng)富的，覆盖了(le)芯片测上尉是什么级别，上尉是连长还是营长试(shì)、人工(gōng)智(zhì)能、航(háng)天产业、信息技术等产(chǎn)业客户，租赁意向(xiàng)面积超过了(le)2万(wàn)方。从意向(xiàng)储备(bèi)转化为(wèi)实际租户需(xū)要(yào)一(yī)些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署租(zū)赁意向(xiàng)书来尽快锁定一些重要租户。虽(suī)然收了三个(gè)月履约保证金给(gěi)了我们一(yī)些空间，但(dàn)本着对首批扩募、对市场(chǎng)负责的(de)态度，我(wǒ)们肯定要全(quán)力与(yǔ)时间赛跑，把这(zhè)些(xiē)面积在短期内完成去化。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持(chí)有(yǒu)的同区域的张江光(guāng)大园项目一季度末也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有(yǒu)那么多储备租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关(guān)负责人解(jiě)释，张江光大园一直以来都坚持以市场化运营为导向，历史运(yùn)营表现稳定，租(zū)户的调租和换租都属(shǔ)于正常情况，而这次项目(mù)的大租户退(tuì)租正(zhèng)好发生在(zài)市场活跃度的(de)短(duǎn)期低点，目(mù)前市场情(qíng)况已(yǐ)有(yǒu)所好转。在看到出(chū)租(zū)率下滑情(qíng)况(kuàng)没有得(dé)到及(jí)时修复后，张江这(zhè)边也作了一定的(de)资源(yuán)调(diào)配和倾斜，引入了一(yī)些(xiē)储(chǔ)备租户。

　　另外(wài)，张润大厦(shà)和张江光大园项目在给租户的(de)分隔空间、交(jiāo)付标准(zhǔn)、租金水平(píng)等方面也有一(yī)些差异化，张润大(dà)厦多是两千(qiān)多(duō)平的(de)大平层，楼的成(chéng)新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单层以(yǐ)一千平的面积(jī)为主，还有一(yī)些独(dú)栋(dòng)形(xíng)态的(de)物(wù)业。租户自(zì)身也会有诉求，也会(huì)根据(jù)自身需(xū)求和预算挑(tiāo)选区域内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募(mù)完(wán)成以后(hòu)，新老资(zī)产的管理人都变成了一家，后续我(wǒ)们在资源共享(xiǎng)和联合营(yíng)销方面能更(gèng)加(jiā)充(chōng)分发挥协(xié)同效应，相信可(kě)以做得更(gèng)好。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于(yú)张(zhāng)江REIT的(de)定位和展望，相关负责(zé)人表示，张江集(jí)团和(hé)张江高科(kē)目前在管资(zī)产约五(wǔ)百万方(fāng)，还有一些其他(tā)在开发的储(chǔ)备项目，这些都(dōu)将成为张江REIT实现打造张江园区(qū)产业空间资产上市平(píng)台目标(biāo)的坚实后盾和储备资源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个资(zī)本平(píng)台(tái)和它未来的发展。”相关负责(zé)人表示(shì)，“这次扩募是我们实(shí)现基金扩容的第一步(bù)，也是至关重要的一步，眼下我们(men)可能面临了一(yī)些突发情况需要解决，但是这和(hé)我们在张江科学城这(zhè)三十年建设发展过程(chéng)中所经历的(de)相比，只能算是一个(gè)非常(cháng)小的插曲。我们有信心排除万难(nán)，尽一切可能化解当前突发(fā)事件的所有负(fù)面影响，维持预期和市场的信心。”

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