OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲(zhé)库(kù)科技，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的(de)影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT开盘继续延(yán)续此(cǐ)前几日的下跌(diē)走势，午后(hòu)跌幅一度(dù)扩大，尾(wě曹冲称象的故事说明了什么科学道理，曹冲称象这个故事告诉我们什么道理i)盘有所拉升，全(quán)天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前曹冲称象的故事说明了什么科学道理，曹冲称象这个故事告诉我们什么道理，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设(shè)施资(zī)产(chǎn)张润大厦的重要(yào)承(chéng)租方之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关(guān)于停止执行已(yǐ)签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华(huá)安张江光大(dà)园REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始权(quán)益人将继续密切关注哲库科技(jì)后续(xù)情(qíng)况(kuàng)，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的(de)原始权益(yì)人(rén)相关负责人也表(biǎo)示，近期已同步启动了应急(jí)预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提前(qián)退租(zū)的可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司领(lǐng)导高度重视，浦东(dōng)新(xīn)区国资委(wěi)也(yě)高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光(guāng)大园REIT近期市场波动(dòng)较大，但其(qí)实不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌(diē)并不会(huì)从根本上(shàng)影响其内(nèi)外(wài)价值，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司哲库(kù)科技的事件继续扰动公募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此后(hòu)二级(jí)市场价(jià)格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不(bù)利消息影(yǐng)响，华安张江光大(dà)园REIT最近(jìn)几个交易日二(èr)级(jí)市场价格(gé)表现欠佳，5月11日(rì)以来(lái)，3个交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以(yǐ)来(lái)跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年(nián)6月21日上市(shì)以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场(chǎng)公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前(qián)上市的8只(zhǐ)产(chǎn)业(yè)园区基础(chǔ)设施REITs中(zhōng)，仅博(bó)时(shí)招商蛇口产业(yè)园REIT微(wēi)幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同(tóng)程度下(xià)跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披(pī)露张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项目出(chū)租率有所(suǒ)下降，如(rú)今拟扩(kuò)募的项目(mù)又遭遇(yù)突发事(shì)件，因此导致(zhì)二级市场价格出现波动。”一位(wèi)业内(nèi)人(rén)士(shì)分析称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来(lái)，尽管出(chū)于(yú)风险(xiǎn)规避的原(yuán)因，最近(jìn)几(jǐ)个(gè)交易日场(chǎng)内资金有所流出(chū)，但是，不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率下跌并(bìng)不(bù)会从根本上(shàng)影响其内(nèi)外价值。

　　他也同时(shí)表示，目前随着(zhe)二级(jí)市场价格下跌，风险(xiǎn)也得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多(duō)重(zhòng)因素影响，不好判断价格是(shì)不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士(shì)表示，今(jīn)年整(zhěng)体REITs市(shì)场表现低迷(mí)，不少(shǎo)产品(pǐn)年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率(lǜ)高的产(chǎn)品(pǐn)具备一(yī)定的投资价值，很适(shì)合稳健类投资者。此外，伴随着经济(jì)复苏的(de)步(bù)伐，产(chǎn)业园区(qū)、物(wù)流类等REITs产(chǎn)品(pǐn)具备一定的投资价(jià)值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基(jī)金执(zhí)行(xíng)董事高如星对此表示，若张江园区最终(zhōng)能顺利(lì)解决招商，平稳(wěn)过度对(duì)经营现金(jīn)流没(méi)有造成大的影响，“事件(jiàn)性利空下调至得这(zhè)么急、这么深，加上(shàng)前期本身园区(qū)类资产(chǎn)就(jiù)回调不少了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也强调(diào)，最终还是落到租金收入受不受影(yǐng)响(xiǎng)，影(yǐng)响(xiǎng)多大，估(gū)计园(yuán)区会(huì)最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上(shàng)再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技。随后(hòu)5月12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润大(dà)厦的(de)重要承租方之一，目(mù)前(qián)未收(shōu)到哲库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止执行已签租赁协议(yì)的(de)通知。同(tóng)时，在(zài)公(gōng)告中(zhōng)，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT进一(yī)步(bù)表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继续密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积(jī)极做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此前(qián)，张(zhāng)江REIT因其一季报中披露的(de)张江光(guāng)大园项目出租率下(xià)降事(shì)项，一度(dù)二级(jí)市(shì)场价格(gé)出现回落。在随后召开的(de)业绩说明(míng)会中管理人就相关(guān)事(shì)项(xiàng)进行了(le)解释说(shuō)明，市场信心(xīn)得到(dào)了(le)一定提(tí)振，二级市场(chǎng)价格表现(xiàn)也(yě)趋(qū)于平稳(wěn)。据了(le)解(jiě)，张江(jiāng) REIT在5月(yuè)11日(rì)召开的线上和线下的扩(kuò)募说明会(huì)上，运(yùn)营团队(duì)表示了对(duì)张(zhāng)江光(guāng)大园项(xiàng)目的信心，预计签署意向书和(hé)合同谈(tán)判中的储备租户(hù)正常转化(huà)后，项目出租率将(jiāng)得到回(huí)升。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来(lái)了(le)新(xīn)的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公(gōng)告引(yǐn)起了市场(chǎng)各(gè)方的广泛关注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始(shǐ)权(quán)益人相关负(fù)责人坦言(yán)，事发突然(rán)确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停(tíng)哲库(kù)科(kē)技消(xiāo)息的第一时间即奔(bēn)赴现场进(jìn)行了沟通和(hé)核实工(gōng)作(zuò)，并同步(bù)启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户(hù)，积极(jí)应对哲库(kù)提(tí)前退(tuì)租的可(kě)能事项。由(yóu)于张润大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申报(bào)扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，据悉新区国资(zī)委也(yě)高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介(jiè)绍说(shuō)，目前储备租户还是比较丰(fēng)富的，覆(fù)盖了芯片(piàn)测(cè)试、人工智能、航天产业(yè)、信息技术等产(chǎn)业客户，租赁意(yì)向面积超过了(le)2万方(fāng)。从意(yì)向储备转化为实际租户需(xū)要一些(xiē)时间。

　　“我(wǒ)们正在(zài)着手通过签署租(zū)赁意向书来尽(jǐn)快锁定一些重要租户。虽然收了三个月(yuè)履约(yuē)保证(zhèng)金给(gěi)了(le)我们一些空间(jiān)，但本着对首批(pī)扩(kuò)募、对市场负责的态(tài)度，我们肯(kěn)定要全(quán)力与时(shí)间赛跑，把这(zhè)些(xiē)面积(jī)在短(duǎn)期(qī)内完成去化(huà)。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区(qū)域的张江(jiāng)光大园项目一季度末也有将近30％的空(kōng)置率，原始权益人(rén)有那么多储备租(zū)户，之前的空置率为何未能得到(dào)解决。

　　对此相关(guān)负责(zé)人解释，张江光大(dà)园(yuán)一直以(yǐ)来都(dōu)坚持以(yǐ)市场化运营为导向，历史(shǐ)运营表现稳定，租户的调租和换租都属(shǔ)于正常情况，而(ér)这次项目的大租户(hù)退租(zū)正好(hǎo)发生在市场活跃度的短期低点，目前(qián)市(shì)场情况(kuàng)已有所好转。在(zài)看到出租率下滑(huá)情况没有得到及(jí)时修复后，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入了一些储(chǔ)备(bèi)租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张(zhāng)江光大园项目在给租(zū)户(hù)的分隔空间、交(jiāo)付(fù)标准、租金水平(píng)等方(fāng)面(miàn)也有一(yī)些(xiē)差异化，张润(rùn)大(dà)厦多是两(liǎng)千多(duō)平的大平层，楼的成新(xīn)度高一些(xiē)，单价也贵一些，张江(jiāng)光大园单层以(yǐ)一千平的面积为(wèi)主(zhǔ)，还有一(yī)些独(dú)栋形(xíng)态(tài)的(de)物业。租户自身(shēn)也会有诉求(qiú)，也会根据自身需(xū)求和预算挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完(wán)成以(yǐ)后，新老资产(chǎn)的(de)管(guǎn)理人都(dōu)变成了一家，后续我(wǒ)们在(zài)资源共享和联合营销方(fāng)面能更加(jiā)充分发挥协同(tóng)效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上述(shù)负(fù)责人补(bǔ)充说(shuō)道。

　　最(zuì)后谈及对(duì)于张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责人表示，张江集(jí)团和张江(jiāng)高科目(mù)前在管资产约五百万方，还有一些其(qí)他(tā)在开发的储备项目，这些都将(jiāng)成为张(zhāng)江REIT实现(xiàn)打造张(zhāng)江(jiāng)园区(qū)产(chǎn)业空间资产上市平台目标的坚(jiān)实后盾和储备资源。“我们非(fēi)常重视(shì)张(zhāng)江REIT这(zhè)个资(zī)本(běn)平台和它未来的发(fā)展。”相关负责(zé)人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的(de)第一(yī)步，也是至关(guān)重(zhòng)要的一步，眼下我(wǒ)们可能面临了一(yī)些突(tū)发情况(kuàng)需要解决，但是这和我们在(zài)张江科学(xué)城这三十年建设(shè)发展过程中所经历的相比，只能算是一(yī)个非常(cháng)小的插曲。我们有(yǒu)信心排(pái)除万难(nán)，尽一切可(kě)能化(huà)解当前突发事(shì)件的所有负面(miàn)影(yǐng)响，维持预期和市场的信心。”

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