近(jìn)两(liǎng)年火爆(bào)的创新产品公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制(zhì)分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值，通过观测经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目底层(céng)资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意(yì)，与产权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益(yì)，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本金的归(guī)还，在选择投资标的(de)时应了解资产类型和分红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况尚(shàng)未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了(le)高(gāo)比例(lì)的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人对此表示(shì)，投(tóu)资(zī)公(gōng)募(mù)REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红收益(yì)，以及(jí)基金份额交易价(jià)格(gé)的变(biàn)化。基金份额(é)二级市(shì)场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市(shì)场(chǎng)因素的综合影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基(jī)金分红(hóng)预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自基础设施资产的(de)经营现(xiàn)金流，投资人(rén)通过(guò)基金募集材料和信息披露文(wén)件(jiàn)，结合行业及市场情况，可(kě)以分析基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业(yè)绩，作为进行投(tóu)资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市(shì)场价(jià)格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作(zuò)为基金份(fèn)额持(chí)有人实(shí)际获(huò)得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示(shì)，根(gēn)据《公开募集基础设施(shī)证(zhèng)券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础(chǔ)设施(shī)基金应当(dāng)将90％以上合(hé)并后基金年度(dù)可分配金额以现金形(xíng)式(shì)分配给投资(zī)者，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红(hóng)体现了这类(lèi)产品的(de)“债性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似(shì)于债(zhài)券(quàn)派息，但不等同于债券的固定利息回(huí)报，而是由可(kě)供分配现金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看(kàn)，一(yī)方(fāng)面是公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配(pèi)置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的(de)配(pèi)置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益(yì)。机(jī)构投资者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红(hóng)获取相(xiāng)对于投资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收(shōu)益，起到投资(zī)“压舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资(zī)收益“落袋为安”外(wài)，市(shì)场对于未来(lái)分红水平的(de)预(yù)期(qī)，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价格走势的(de)关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市(shì)场表(biǎo)现看，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部(bù)分产(chǎn)品受宏观经济的(de)影响(xiǎng)，可分配金额完成率不(bù)达眉飞色舞是什么生肖 眉飞色舞是神态描写吗预期，一定程(chéng)度上(shàng)影响(x眉飞色舞是什么生肖 眉飞色舞是神态描写吗iǎng)了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因素的影响，投资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)价格(gé)的主要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示(shì)，近(jìn)期(qī)经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票(piào)和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济活(huó)力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募(mù)眉飞色舞是什么生肖 眉飞色舞是神态描写吗REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将对基(jī)金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额(é)根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权(quán)操作是(shì)对分(fēn)红前后基金份(fèn)额净值(zhí)变化(huà)的修正，使投资(zī)人在基金分红前后均可以获得(dé)公(gōng)平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红可(kě)增强投资(zī)者长期投资(zī)的信(xìn)心，同时(shí)需结合持有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整体收益的(de)影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分配和(hé)本金归(guī)还

　　普通投资者应(yīng)了(le)解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是本金(jīn)之上的(de)增(zēng)值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期(qī)间(jiān)的“分红”界(jiè)定为“分派”更为(wèi)准确，分派(pài)的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部(bù)分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异(yì)很大，大多数普通投资(zī)者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持(chí)续分红(hóng)。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合同年(nián)限(xiàn)到(dào)期后基金价值面(miàn)临极大不确定(dìng)性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特许经营权(quán)类和产权类两大(dà)资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金分红及资(zī)产增值的(de)收益，而持有特(tè)许(xǔ)经(jīng)营类产品的(de)收益主要来自项目每(měi)年的现(xiàn)金(jīn)分红。其(qí)中(zhōng)，特许经营权类资产的(de)分(fēn)红包括了利(lì)润分配(pèi)和(hé)本(běn)金的(de)归(guī)还，两者的(de)比率也是变(biàn)动的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资(zī)收益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了(le)解公募(mù)REITs底层(céng)资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基(jī)金(jīn)也(yě)表示(shì)，从细(xì)分来(lái)看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同(tóng)而形成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更看重底层资(zī)产的价(jià)值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的二(èr)级市场价(jià)格和分(fēn)红(hóng)有合理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责(zé)人也认为，与产权类项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，特(tè)许经营项目在经营权(quán)到期后不再能产生现金收益，因(yīn)此将(jiāng)可供分(fēn)配金(jīn)额的(de)分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目，通常具备更高的分派(pài)率水平。对于(yú)剩余期限较长的特许经营权(quán)项目，即(jí)使分(fēn)派率(lǜ)相对较低，也有足(zú)够年限(xiàn)收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权(quán)项目的分派金额(é)包含(hán)了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营(yíng)权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项(xiàng)目相比，产权类项(xiàng)目的土(tǔ)地或建筑的剩(shèng)余使用年(nián)限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更(gèng)新(xīn)改造(zào)或(huò)补缴土地(dì)出让(ràng)金等追加投资(zī)，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经营的假设反映(yìng)在基础(chǔ)资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业(yè)内人士(shì)还表(biǎo)示，在产品分红期(qī)，投资者可(kě)以观(guān)测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内部收益率等(děng)指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一是年报(bào)中(zhōng)披露的(de)经营(yíng)活动现金流，二是可供(gōng)分配现(xiàn)金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产生的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生的现金流，基(jī)于企(qǐ)业(yè)本身经营活动产生；可供分配(pèi)的现金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响(xiǎng)利润(rùn)表的项目进行调整，加期初(chū)现(xiàn)金(jīn)，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值(zhí)体(tǐ)现(xiàn)在相对股债市场独立(lì)的资产配置功能(néng)，比较(jiào)适合长期持有。建议投资者对经(jīng)营权类的资产可以更多关(guān)注(zhù)内部收益率的高(gāo)低，对产权(quán)类(lèi)的资产更多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产的经营(yíng)净现金流(liú)，所以底层资产运营情况(kuàng)直接影响投(tóu)资回报(bào)，投资者可(kě)综合考虑(lǜ)原(yuán)始权益(yì)人综合实(shí)力、运(yùn)营管理(lǐ)机构实力、公募(mù)基金管理(lǐ)人实力(lì)等多(duō)重(zhòng)因(yīn)素来选择(zé)投资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也(yě)显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交(jiāo)易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资(zī)者关注(zhù)有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分(fēn)配金额预(yù)测(cè)。投资(zī)者(zhě)可以将REITs的实际分红(hóng)金额(é)与(yǔ)募集材料中(zhōng)披露(lù)预测进行(xíng)比较分析，结合经济及(jí)市场的实际环(huán)境，对基础设施项目(mù)的运营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金上述负责人也称。

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