近两年(nián)火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均(jūn)分红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人(rén)士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类(lèi)产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值，通过观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金等指(zhǐ)标(biāo)，也是观察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资(zī)者注意，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在(zài)经营(yíng)权到期后不再产生现金收(shōu)益，特(tè)许经营权(quán)分红目前已包(bāo)含了利润分配和本(běn)金(jīn)的归还，在(zài)选(xuǎn)择投资标的时应(形容一晃十年的诗句，含有十年的诗句yīng)了解资(zī)产类型(xíng)和分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续(xù)迎(yíng)来除息日(rì)，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示，投资公募(mù)REITs的(de)主要收益来源为持有期分(fēn)红收益，以(yǐ)及基金份额交易价格的变(biàn)化。基金份额(é)二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市场因素的(de)综合(hé)影(yǐng)响，较易(yì)引起波动(dòng)。与此相比，基金分红预期则(zé)更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设施(shī)资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募集(jí)材料和(hé)信息披露文(wén)件，结(jié)合行业及市场(chǎng)情(qíng)况，可以分析基础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投(tóu)资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格变(biàn)化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际(jì)获得的现金收(shōu)益，对于长期投资(zī)者更具参考价值。”中金基(jī)金相(xiāng)关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华平也表示(shì)，根(gēn)据《公(gōng)开募(mù)集基础设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后(hòu)基金年度(dù)可分配金额(é)以现(xiàn)金形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的(de)分红机制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价(jià)格反映这类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不(bù)等同于债券的(de)固定利息回报，而是由(yóu)可供分(fēn)配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来(lái)看(kàn)，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机构投资(zī)者的投(tóu)资品类，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具(jù)有较强的配(pèi)置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助机(jī)构投资者稳定收益。机(jī)构投(tóu)资者公募REITs能够通过分(fēn)红(hóng)获(huò)取相对于投资债券相对高的收益(yì)性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外(wài)，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金二级(jí)市场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截(jié)至(zhì)4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股票和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报(bào)，部(bù)分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一(yī)定程度(dù)上影响了公募(mù)REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因(yīn)素的影响，投资(zī)收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二(èr)级市场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红(hóng)有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向(xiàng)股票和债(zhài)券(quàn)回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施(shī)项目的(de)经营业(yè)绩相(xiāng)对经(jīng)济活力(lì)的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对(duì)基(jī)金份额的(de)开盘指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额根(gēn)据单位基金份额的分红金(jīn)额进(jìn)行计算(suàn)。除(chú)权操作是(shì)对分(fēn)红前(qián)后基金份(fèn)额净值变化(huà)的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可以获得公(gōng)平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投(tóu)资的(de)信心(xīn)，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整体(tǐ)收益的(de)影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红包括利润分配和(hé)本金归(guī)还

　　普通投资(zī)者应了解(jiě)底层资(zī)产情况

　　多位业(yè)内人士还提(tí)醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基金分红前提是本金之上的增值部(bù)分(fēn)不同(tóng)，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分(fēn)之间的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为(wèi)是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金(jīn)价值面临(lín)极大不确定(dìng)性(xìng)，这是(shì)该类投资者应该(gāi)注(zhù)意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要(yào)有特许经营权类和产(chǎn)权类(lèi)两大资产(chǎn)类型，持(chí)有产权类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包(bāo)括(kuò)每年的现金(jīn)分红及资产增值的收益，而持(chí)有特(tè)许经营类产品的(de)收益主要(yào)来自项(xiàng)目每年的(de)现金分红。其中(zhōng)，特(tè)许经(jīng)营权类资产(chǎn)的(de)分红包括了利润分配和(hé)本金的(de)归还，两者(zhě)的比率也(yě)是变动(dòng)的，对(duì)特许(xǔ)经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资(zī)收益。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的时，应了(le)解公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产形容一晃十年的诗句，含有十年的诗句品(pǐn)因其分(fēn)红相当于(yú)包含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层资产(chǎn)的价(jià)值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏(piān)强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的二级市(shì)场价格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许经营(yíng)项(xiàng)目在经(jīng)营权到(dào)期后不再能产生(shēng)现金收益，因此将可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经(jīng)营期(qī)限较(jiào)短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余(yú)期限较长的特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)项目(mù)，即使分派率相对较低(dī)，也有足够年限收回本(běn)金(jīn)并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒(xǐng)投(tóu)资者(zhě)注意(yì)，特许经营权项目的(de)分派金(jīn)额(é)包含了投(tóu)资本金，在不进(jìn)行(xíng)扩募的情况下，基(jī)金份额单价(jià)随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的(de)收益来(lái)自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产(chǎn)权类项目(mù)的土地或建筑的剩余(yú)使用年(nián)限一般较长，再加(jiā)上到期后通过对建(jiàn)筑(zhù)的更新改造(zào)或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投(tóu)资，有机(jī)会进(jìn)一步延长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映在基础资(zī)产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资(zī)属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营(yíng)情况

　　在(zài)基金分(fēn)红的时点，多位业(yè)内人士还(hái)表示，在产品分红期(qī)，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指标(biāo)，来观察和评估项目(mù)底(dǐ)层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一(yī)是年报中披(pī)露的经营(yíng)活动现金(jīn)流，二是(shì)可供分配现(xiàn)金(jīn)，二者存在本质性区别。经营活动(dòng)产生(shēng)的现(xiàn)金净流(liú)量是(shì)指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企业本身经(jīng)营(yíng)活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项(xiàng)目(mù)进行调整，加期初(chū)现金，最终得到的(de)账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资(zī)产(chǎn)配(pèi)置新选择，投(tóu)资价(jià)值(zhí)体(tǐ)现在相对股债市(shì)场独立的资(zī)产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较(jiào)适合长期持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经营权类的(de)资(zī)产可以更多关注(zhù)内部(bù)收益率的高(gāo)低，对产权类(lèi)的资(zī)产更多关(guān)注分(fēn)派率(lǜ)高低(dī)。因为公募(mù)形容一晃十年的诗句，含有十年的诗句REITs可分配收益主要来(lái)自底(dǐ)层资(zī)产的经营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接(jiē)影响投资回报，投资者可(kě)综合考虑(lǜ)原始权益(yì)人综合实(shí)力、运(yùn)营管理机构(gòu)实力、公募基(jī)金管理人实(shí)力等多(duō)重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投(tóu)资者关注有基本(běn)面支撑、填权效应相对(duì)明(míng)显、同时分红(hóng)规模较为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配金额预(yù)测。投资者(zhě)可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实(shí)际分红金额与募集材(cái)料中披露预测进(jìn)行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实际环境(jìng)，对基础设施项目(mù)的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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