5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基(jī)金为代表的(de)机构对于这(zhè)一(yī)板块已经(jīng)在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均(jūn)较(jiào)4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的(de)市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出(chū)色(sè)，但(dàn)公募(mù)所持房地产公(gōng)司市值(zhí)在股(gǔ)票资产中的占比却(què)断崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年(nián)来的首次回(huí)升(shēng)，年(nián)底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房(fáng)地(dì)产行业的(de)持股(gǔ)比(bǐ)例(lì)也同步回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一(yī)季度得以延续(xù)。数据(jù)统计显示，公募重仓持(chí)有(yǒu)房(fáng)地产板块一(yī)季(jì)度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五个股分别为保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合(hé)计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集(jí)中于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在(zài)公募(mù)基(jī)金(jīn)一季报(bào)汇(huì)总的重仓(cāng)股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块排名最(zuì)高的是(shì)保利发(fā)展，在基金重仓第(dì)33位。排(pái)名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第(dì)96位(wèi)。对比(bǐ)去(qù)年四季报(bào)，变化(huà)之(zhī)处首先在于几只房(fáng)地产龙(lóng)头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次(cì)是金地集(jí)团退出(chū)百大之(zhī)列。但(dàn)考(kǎo)虑到(dào)房地产(chǎn)是复苏链上(shàng)最后一环，且首季(jì)并非行业(yè)销(xiāo)售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识的是(shì)，经济圈判断房地产已经进入(rù)大(dà)分化时代，一二线城市好于三(sān)四线城市。而映射到二(èr)级(jí)市场(chǎng)投资上，配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产行(xíng)业(yè)轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期(qī)一去不返了。“如果按照(zhào)产业周(zhōu)期来(lái)分类(lèi)，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类行业在盖(gài)特纳(nà)曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没有什么投资机会(huì)的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业(yè)也出(chū)现(xiàn)了一些机(jī)会，背(bèi)后的(de)逻辑(jí)是供给侧(cè)发生了更(gèng)大的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名(míng)的上(shàng)海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再(zài)出(chū)现了，2022年光(guāng)是居民存款数(shù)量增加了15万亿(yì)元(yuán)。中国(guó)存(cún)量有400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积(jī)，考虑存量地产的(de)更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需(xū)要(yào)有(yǒu)一(yī)定的政策(cè)出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至(zhì)今(jīn)日，无论从(cóng)城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑(chēng)每年18万亿元的销售(shòu)额，以(yǐ)及(jí)过快(kuài)上行(xíng)的房(fáng)价，因而行业高增的时(shí)代已经(jīng)过去，未来行业(yè)的需(xū)求或将(jiāng)回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容易出现信(xìn)用风险问题(tí)（类似2022年的民(mín)营地产爆(bào)雷(léi)），行业(yè)进(jìn)入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式(shì)，获得市占(zhàn)率的提升。当(dāng)行业需求见顶回落(luò)时，行业的(de)贝(bèi)塔已经过去(qù)了，但不代(dài)表没(méi)有(yǒu)投(tóu)资(zī)机会，机会(huì)在于城市、位置、产(chǎn)品的(de)阿(ā)尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力(lì)公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识(shí)转变，精耕细作个股成为(wèi)公募(mù)乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质(zhì)区域性标的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多(duō)出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个(gè)股(gǔ)，在纳入(rù)统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本月以来实(shí)现股价上(shàng)涨的达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间段恰(qià)好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上(shàng)实发(fā)展，五一(yī)假期归来后(hòu)日(rì)成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的基本面(miàn)来看，上实发(fā)展的主营业务(wù)为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为(wèi)房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业(yè)绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从(cóng)十(shí)大流(liú)通股股东来(lái)看，各类机构(gòu)都(dōu)有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具体包(bāo)括公募(mù)的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十的(de)行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名(míng)第(dì)二的浦东金桥也是(shì)上海(hǎi)本(běn)地房企，其第(dì)一季(jì)度的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫(yì)情时代出租率复(fù)苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地(dì)结算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看(kàn)，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其(qí)中持续驻足(zú)。从第一季度十大流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十中，这也是连(lián)续(xù)第(dì)三个(gè)季度他(tā)有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还(hái)小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性(xìng)地(dì)产公司外，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳(zhèn)的地产公(gōng)司，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两只公募指基首季新杀入(rù)十大流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全(quán)指(zhǐ)房(fáng)地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富国中证指数(shù)1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现的机(jī)构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房企受限于信(xìn)用问(wèn)题或者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企(qǐ)的拿地力(lì)度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆(gān)率较低(dī)，净(jìng)负债率基(jī)本(běn)在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行(xíng)业的(de)结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成(chéng)本，优(yōu)质的开发资源和良好的不(bù)动产资(zī)产运营能力的多(duō)重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特(tè)估，国(guó)央(yāng)企相较于民营(yíng)地产公(gōng)司也是更(gèng)有优势的(de)。”吕功绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资源债(zhài)权(quán)债务关系等问题，市场对民营(yíng)房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过程(chéng)中，央国企(qǐ)相较于民企来(lái)说估值的修复更明显。中特(tè)估的角度从(cóng)中长期的维(wéi)度(dù)看，行业的逻(luó)辑在(zài)于集中度提(tí)升后，行业进入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流(liú)创造能力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续(xù)现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的(de)概率(lǜ)比较低，行业(yè)内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏(péng)表(biǎo)示(shì)：“需要客观地去持续(xù)观察国企央企在(zài)三个方面是(shì)否可以维持，首先是(shì)蒋经国的母亲是谁 蒋纬国的亲生父亲母亲是谁融资成本保持(chí)低位(wèi)，其(qí)次是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房(fáng)企(qǐ)一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了(le)业绩(jì)的回正，甚至(zhì)是(shì)较大增(zēng)速的增长。而这(zhè)些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出(chū)现明显改善的(de)房(fáng)企(qǐ)，主要是因(yīn)为过去两三年时(shí)间(jiān)，尤其是在2021年下(xià)半年(nián)民营房企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在(zài)持续(xù)性地拿地(dì)，且(qiě)主要集中在(zài)核心城市，投资力度(dù)蒋经国的母亲是谁 蒋纬国的亲生父亲母亲是谁较大(dà)。投资的驱动能够(gòu)推动(dòng)房企销售业(yè)绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复(fù)但仍处于调整的(de)过程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同时(shí)也提(tí)醒表示，在房地产(chǎn)的(de)复苏过程(chéng)中，还面(miàn)临着(zhe)一(yī)些不确(què)定性。其(qí)实整个市(shì)场从四月份开始又在往下掉(diào)。除(chú)了杭州、成都等极个别城(chéng)市四(sì)月环比三月相对表(biǎo)现(xiàn)较(jiào)好之外，包括北(běi)京、上海在(zài)内(nèi)的(de)绝(jué)大多(duō)数城市都出(chū)现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济(jì)状况(kuàng)、收入情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库存(cún)压力、企业(yè)的(de)资金面压力，可能(néng)会出(chū)现，到(dào)六月份(fèn)房企为了半年(nián)报冲(chōng)业绩(jì)出(chū)现(xiàn)市(shì)场的短期反弹外的一个(gè)市(shì)场(chǎng)乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第二季度(dù)、第(dì)三季度增长不确定性的压(yā)力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投(tóu)资董事(shì)长陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指(zhǐ)出(chū)，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游(yóu)产业链的(de)复苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我们(men)要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚(zhuàn)他(tā)基本(běn)面的钱(qián)。但这也意味(wèi)着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数的(de)、做得比同(tóng)行好得多的企业(yè)，会伴(bàn)随整个行业的(de)弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐步体现出(chū)来。所以只能(néng)耐心地去(qù)等待(dài)它的(de)基本面(miàn)不(bù)断地凸显(xiǎn)出(chū)来，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析，不(bù)做买卖推荐。）

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