“现(xiàn)在的房(fáng)地产很难(nán)再出现(xiàn)像过去(qù)十(shí)年的系统性(xìng)行情(qíng)。”思睿(ruì)集(jí)团合伙人、首席经济学家(jiā)洪灏(hào)向《红周刊(kān)》表(biǎo)示，房地产行业分化(huà)的愈(yù)加(jiā)明显(xiǎn)，让机构和投资者的关注度从(cóng)板块(kuài)向单(dān)个标的转移。上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬向《红周刊》指出，从行业来看，无(wú)论是(shì)业绩，还是估值，房地产(chǎn)都已经(jīng)双杀到了最底部，而(ér)且是反复地杀(shā)到了底部，再往下的空间(jiān)已经不大了。

　　三道红线等指(zhǐ)标

　　成(chéng)挖(wā)掘个(gè)股阿尔法(fǎ)重要参考

　　那么如(rú)何(hé)寻找(zhǎo)房地产个(gè)股(gǔ)的阿(ā)尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地产(chǎn)赛道(dào)中(zhōng)进行选择，需要(yào)非(fēi)常小心，避免选了(le)半(bàn)天，标的公司出现爆雷的(de)情况。除(chú)此(cǐ)之外，洪灏指出，需要(yào)满(mǎn)足以下三个基准(zhǔn)：有大的(de)国资背景的(de)、杠杆率(lǜ)较低的、此前(qián)没有踩过(guò)红线的。

　　他还表(biǎo)示，如果关注一(yī)下今年房(fáng)地产的开发资金来源，可以发现，其实银行的(de)信贷倾向是不太愿意给房(fáng)企贷款(kuǎn)的，房企的(de)主要资金(jīn)来(lái)源来自新盘的(de)销售(shòu)。但今年新房的销售(shòu)情况相较一般。再(zài)关注一下(xià)，哪(nǎ)些房企能从(cóng)银行拿到钱，其实主(zhǔ)要还是(shì)那(nà)些有国企背景(jǐng)的房(fáng)企，民营房企相对(duì)比较困难，所(suǒ)以整个行业出现了(le)一个(gè)很明显的分化，无论是在销售，还是融资等(děng)各(gè)个方面(miàn)都(dōu)非常明显。现在有国资背景(jǐng)的房企在资本(běn)市场表现相(xiāng)对较(jiào)好，但没有国资背景的民营房企股(gǔ)价大多表现很一般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在房地产行业内，我们的逻辑是，“寻(xún)找最后的赢家(jiā)”。而具体(tǐ)到如何挖掘，我们(men)会特别(bié)重(zhòng)视企业(yè)的成(chéng)本优势，更具体一点(diǎn)，就是它(tā)的(de)净借贷水平（净负债率）是不(bù)是(shì)行业内的(de)最低水平；利(lì)润率(lǜ)是不是行业内最高(gāo)的；融资成本(běn)是否是(shì)行业(yè)内最低的；建安成本是(shì)否也(yě)是业内(nèi)最(zuì)低(dī)的；这(zhè)些(xiē)都是我们看重的一家房企的综合成本(běn)。

　　需要注意(yì)的是，能够同(tóng)时满足上述(shù)条件的房企并不多。即便是在国央企中，仍有部分房企出现(xiàn)了“三(sān)道红线”的“踩线”情况，且有逐渐(jiàn)恶(è)化(huà)的趋势。以A股为例，《红周刊(kān)》根(gēn)据(jù)Wind数据(jù)整(zhěng)理发(fā)现(xiàn)，截(jié)至(zhì)2022年末，天房发展、陆家嘴、格力地(dì)产、西藏城投、中交(jiāo)地产、中国武夷等(děng)国央企(qǐ)“三道红(hóng)线”全(quán)踩。

　　除(chú)此(cǐ)之外，城建(jiàn)发展、京投发展、光明地产、云南城投(tóu)、首开(kāi)股份、珠江股(gǔ)份、城投控股等国央企房企也踩了“三(sān)道红线”中的两条。

　　2022年(nián)激进(jìn)扩张房企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不(bù)难看出，即便是有着(zhe)较稳(wěn)健(jiàn)特色的国央企房企，其财务指标称得上完(wán)全健康的仍是少数。而更加值(zhí)得注意的是(shì)，在(zài)2022年，不少国(guó)企，甚至地方国企(qǐ)开(kāi)始大举扩张(zhāng)。而这(zhè)无(wú)疑又进一步考验着国(guó)央企的资金链情况(kuàng)。

　　对房(fáng)企而言，扩张速度的张弛(chí)有度尤(yóu)为重要(yào)，节奏把(bǎ)握准(zhǔn)确，有助(zhù)于(yú)房(fáng)企储(chǔ)备优质“弹药”；但过于乐观的预判未来市场，以及过于(yú)激进的(de)扩张拿地(dì)节奏也(yě)有(yǒu)可能让房企(qǐ)重蹈(dǎo)此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以(yǐ)其(qí)配置的一(yī)家房企(qǐ)进行(xíng)举例，它从2018年开始到2021年，连续(xù)4年的净借贷(dài)比例都维持在33％左右，完(wán)全没有(yǒu)增加杠杆比(bǐ)例。而到2022年(nián)，这家房企(qǐ)明显感觉到机(jī)会来(lái)了(le)，其开(kāi)始在一线城(chéng)市进(jìn)行(xíng)大举拿地，净负债率也由此前的33％左右水准提高(gāo)到45％左右(yòu)，涨(zhǎng)了接近三(sān)分之一。与(yǔ)此(cǐ)同时，该房企新购入地块(kuài)也实现了快(kuài)速的开盘(pán)利用率，预计今年会有更(gèng)多的楼盘(pán)入市(shì)。像这类企业就符合“最后的赢家”的特点。一方面，在于它本身储备了(le)很多弹(dàn)药，去年拿地超(chāo)1000亿(yì)元，且(qiě)其中一半在一线城市，另(lìng)外(wài)一半也(yě)主要(yào)集(jí)中在强(qiáng)二线和(hé)二线城(chéng)市；另一方面，它的(de)扩张(zhāng)是有节制地扩张(zhāng)。

　　陈昊扬同样提(tí)醒道，与(yǔ)之相反，有些房企的扩张(zhāng)速度让人感觉又(yòu)回到了2016年、2017年，或者说看到了(le)2016年～2020年期间扩(kuò)张(zhāng)的(de)民(mín)营企业的影(yǐng)子。虽然说，见(jiàn)到机会时要出手(shǒu)，但出(chū)手的章法仍(réng)要(yào)小心，如果负(fù)债(zhài)率扩张得(dé)太快(kuài)，但未来(lái)的两年(nián)市场没有想(xiǎng)象(xiàng)得那么好，可能会重蹈(dǎo)覆辙。

　　那么(me)如何来衡量一家房(fáng)企的扩张速度是否激进？陈昊扬向《红(hóng)周刊》表(biǎo)示，主要还是看房企的净负债率水(shuǐ)平，在我看(kàn)来，这个比例如(rú)果(guǒ)超过60％，就是扩张得过于快速了。

　　不难看(kàn)出，这一标准要比“三道红线”对(duì)房企的净负债(zhài)率要求不得高(gāo)于1衣服奶茶渍怎么去除 干了的奶茶渍能洗掉吗00％要(yào)更加严格。陈昊(hào)扬解释，当前(qián)房地产(chǎn)行业(yè)的复苏速度(dù)并没(méi)有(yǒu)那么快(kuài)，所以要规避(bì)公司净负债率(lǜ)提高到一个比较危(wēi)险的(de)水平。

　　《红周刊》对(duì)在2022年拿地较积极的房企梳理发现，中(zhōng)交(jiāo)地产(chǎn)、中国金茂、华发股份、越秀(xiù)地产、绿城中(zhōng)国、保利发展等房企2022年净(jìng)负债率都在(zài)60％之上。其中，中交地产净负债率持续(xù)居高不下(xià)，在2020年至2022年期间，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是，华润(rùn)置地、中(zhōng)国海(hǎi)外(wài)发(fā)展、万(wàn)科(kē)A、滨江集团、招商蛇口、龙湖集(jí)团等房(fáng)企(qǐ)在践行(xíng)较积极的拿地策略(lüè)的同时，也(yě)较(jiào)好(hǎo)地控(kòng)制了公司的扩张速(sù)度(dù)与净负债(zhài)率水平（见附表(biǎo)）。

　　滨江(jiāng)集团等个别民营房(fáng)企

　　或(huò)具备“最后(hòu)赢家”的黑马特质

　　陈昊扬(yáng)指出，实(shí)际上(shàng)，他们是以同(tóng)一筛选标准来看国央企与(yǔ)民营房企，但在各(gè)维度的(de)实(shí)际(jì)表现(xiàn)上(shàng)，国(guó)央企(qǐ)确实会(huì)更胜一筹(chóu)。如国央企的融资成本更(gèng)低，融资渠道(dào)也更顺畅，能(néng)够做(zuò)到想融就(jiù)融，这样，国央企自然而然就(jiù)具有天然优(yōu)势。

　　虽然对比民营房企(qǐ)，机(jī)构更(gèng)加(jiā)看好(hǎo)国央(yāng)企，但(dàn)这也并不意味着，民营企(qǐ)业中就没有“黑马”的存(cún)在。

　　据(jù)《红(hóng)周(zhōu)刊》梳(shū)理发现，仍有少数民营房企同(tóng)样受到(dào)机构的青睐。比如，根据2023年一季报，滨(bīn)江集团的十大流(liú)通股东中新进了(le)“中(zhōng)国工商银行股(gǔ)份有限公司－景(jǐng)顺长城中国回报灵(líng)活配置(zhì)混合(hé)型证券投(tóu)资基金”“全国(guó)社保(bǎo)基金一一六(liù)组合(hé)”等。

　　除此(cǐ)之外，自(zì)2021年开始，百(bǎi)亿私募(mù)珠海阿巴马资产管理(lǐ)有限(xiàn)公司就长期(qī)持有滨江集团。根(gēn)据一季报，该资产公司的几只产(chǎn)品合(hé)计持有滨(bīn)江集团(tuán)9543万(wàn)股(gǔ)，约占流通(tōng)A股的(de)3.56％。

　　滨江(jiāng)集团的受青睐，和其自身的(de)基(jī)本面(miàn)表现存在一定关系(xì)。2020年(nián)以(yǐ)来(lái)的近三年时(shí)间，房地产市场整体(tǐ)在走(zǒu)“下坡(pō)路”，但(dàn)作为(wèi)杭州本土房(fáng)企的(de)滨江集团仍是表现出较强的韧劲(jìn)，2020年(nián)以来(lái)，滨江集(jí)团在业(yè)绩表(biǎo)现、销售规模、新增(zēng)土储、股价表现等多维度都表现了(le)较强的(de)增长势(shì)头。

　　业(yè)绩方面，2020年～2022年期间，滨江(jiāng)集团扣(kòu)非归母净(jìng)利润依次为21.27亿元(yuán)、29.87亿元(yuán)、37.22亿元；依次实(shí)现同比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期发布的2023年一季(jì)报，今(jīn)年一(yī)季度，滨江集团更是实现了(le)扣非归母净利润(rùn)5.41亿(yì)元，同(tóng)比增长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产“青(qīng)铜时(shí)代”仍能保持自(zì)身业绩(jì)的持续增长，和(hé)滨江集(jí)团扎根杭州的战略布局关系密切。根据(jù)2022年(nián)年报，滨江集团(tuán)有近七成营(yíng)收来(lái)自杭州地区，而在2021年，杭州地区的(de)营衣服奶茶渍怎么去除 干了的奶茶渍能洗掉吗收比重只占到近六成。近三(sān)年持续稳居杭州房(fáng)企销售排名第一(yī)。

　　与此同(tóng)时，滨江集团在杭州(zhōu)的(de)土储补充(chōng)同样(yàng)较为积极，根(gēn)据(jù)诸葛找房(fáng)、住在杭州网数据显(xiǎn)示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金(jīn)额依次(cì)为404.6亿元(yuán)、237.1亿元(yuán)、479.4亿(yì)元，同样持(chí)续稳居(jū)杭州的(de)本土(tǔ)第一(yī)。

　　而滨(bīn)江集团在(zài)杭州的较突出(chū)表(biǎo)现，也让(ràng)滨江集团的(de)房企排名(míng)迅速提升。到2023年，滨江集团的(de)房企排(pái)名已冲(chōng)进前十，根(gēn)据中(zhōng)指数据，2023年前4月(yuè)，滨江集团实现销售额(é)607.3亿元，位列房企第(dì)九位。

　　值得(dé)注意的(de)是(shì)，2020年至(zhì)今，滨江集(jí)团股价(jià)翻了超一倍以上，而近期，滨江集团更是迎来多家机构的集中调研。滨江(jiāng)集团发布公告表示，公司于5月10日接受(shòu)了信达证券、金鹰基金、建信养老、新华(huá)养老等(děng)18家机(jī)构调研。

　　产业链布局重点移至存量赛(sài)道

　　机(jī)构在(zài)下游(yóu)家纺(fǎng)、家(jiā)居(jū)、物业觅α

　　实际上房地(dì)产开发(fā)只是(shì)房地产产业链上的(de)中游环节(jié)，其上游(yóu)主要为钢铁、水(shuǐ)泥、建(jiàn)材、玻(bō)纤等材料供应商，而下游应用(yòng)行业主要包括中介服务、家用电器、物业管理、家居用品(pǐn)。综合《红周刊》的(de)采(cǎi)访，房地产开发环(huán)节与上游材(cái)料端息(xī)息相关，新(xīn)盘(pán)开工(gōng)不足导致上游不被看(kàn)好，机(jī)构(gòu)寻(xún)觅个股阿尔法的思路渐渐(jiàn)移至下(xià)游。“中国房地产行业在进入(rù)存(cún)量房(fáng)时代，所以对地产(chǎn)产业链(liàn)，尤其是偏消费属性(xìng)的家装(zhuāng)家居领(lǐng)域，我们(men)相对看好，因为居民保有(yǒu)的住房规模(mó)越来越大，随着时(shí)间的增加，内(nèi)装更新的需求也会越来越多。美(měi)国过去的(de)数据(jù)充分说明了这一点，在(zài)新(xīn)房销售见顶之后，家具消费的增(zēng)长却一直(zhí)都很(hěn)好。对于地(dì)产产业链，我们相(xiāng)对看(kàn)好和(hé)内装相关的行(xíng)业(yè)，例如(rú)消费(fèi)建材(cái)、家居(jū)装(zhuāng)饰等(děng)。”万家基金人士(shì)表示(shì)。

　　而(ér)根据《红周刊》对下游细(xì)分中相关(guān)赛(sài)道龙头年内表现的统计，目前(qián)暂居前两(liǎng)位的都是来自家纺赛(sài)道的公(gōng)司，它们(men)分别是(shì)富安娜(nà)和(hé)水星家纺(fǎng)，特(tè)别是前者在月线连收七根阳线的基础(chǔ)上，年(nián)内(nèi)迄今涨幅已(yǐ)经逼近30％。

　　以前者为例，富(fù)安(ān)娜主(zhǔ)要衣服奶茶渍怎么去除 干了的奶茶渍能洗掉吗从事纺织家居、睡眠家居、生活类产品的(de)研发、设计、生产及(jí)销售，旗下拥有原创“富安娜(nà)”“VERSAI 维(wéi)莎(shā)”“馨(xīn)而乐(lè)”和“酷奇智”自有品牌(pái)。第一季度报告(gào)显示，报告(gào)期内，富安娜实现(xiàn)营(yíng)业收入约6.2亿元，同(tóng)比减少7.57％；不过实现归属(shǔ)于上(shàng)市公司股东(dōng)的净利润(rùn)约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上(shàng)市公司(sī)一季报的十大流通股股东来看(kàn)，能够(gòu)发现该股早已成为基金重仓股的天下，彼时包括(kuò)公(gōng)募的中欧价值发现、中欧潜力(lì)价值(zhí)、工银(yín)瑞信灵动价值、宝盈新价值(zhí)和私募的明河2016，都(dōu)在其(qí)中(zhōng)出现，占据(jù)了半(bàn)壁江山。需要强调的是，中欧的两只基(jī)金都是价(jià)值(zhí)派基(jī)金经理曹名长在管的产品，首季其同时(shí)重仓的房地产产业链股票还有金地集(jí)团和大亚(yà)圣象。

　　对比而(ér)言，前(qián)几年(nián)曾经风光一时的家居板块(kuài)也因疫(yì)情、消费复(fù)苏进程缓(huǎn)慢等多(duō)因素一度沉寂，不过好在困境反转露出曙(shǔ)光，家(jiā)居板块中年(nián)内表现(xiàn)最(zuì)好(hǎo)的是(shì)志邦家居。同一时间段，该股年内上涨已(yǐ)经(jīng)超(chāo)过23％，从业绩来看，无论是营(yíng)收还(hái)是(shì)归母(mǔ)净利润，公(gōng)司都实现了同比双升。

　　从公司(sī)的十(shí)大流通股股东来看，《红周刊》发现(xiàn)广发基金经理罗(luó)洋慧(huì)眼独具，一季报(bào)中他管理的(de)广发策略(lüè)优选和广发安宏(hóng)回报均(jūn)增(zēng)加了(le)持(chí)股，而这两只产品(pǐn)也成为志邦家居十大流通股(gǔ)股东(dōng)中仅有的两只公募。有(yǒu)意思的是，他似乎对于(yú)定制(zhì)家居类标的情有独钟，在另一家赛道(dào)公司(sī)金(jīn)牌橱柜中(zhōng)，他管理的(de)全部三只产(chǎn)品(pǐn)均登榜十大流(liú)通股股东(dōng)，其(qí)也成为他的独门重仓股(gǔ)。

　　除去家居家(jiā)纺外，下游(yóu)的物业股也(yě)越来越(yuè)被机(jī)构(gòu)所青睐，不过这类标(biāo)的大多在香港上(shàng)市(shì)，如何选择(zé)成为难题。对此，前述上海(hǎi)公募基金经理举例分析：“物业(yè)服务不(bù)是一个高毛利的行业，挣钱(qián)很辛(xīn)苦，我选(xuǎn)公(gōng)司还(hái)是希望(wàng)挣的是市场化应该挣的钱，以(yǐ)我曾经买(mǎi)的绿城服务为例，它在中高端楼盘占比是比(bǐ)较高的，每年(nián)到期的合同里(lǐ)提价成功率在30％～40％。它能做到滚动的大(dà)部分项(xiàng)目到(dào)期之后(hòu)，经过(guò)两三轮合同(tóng)周期还(hái)能做到产品(pǐn)提价。”

　　“行业(yè)里真(zhēn)正(zhèng)能做到产(chǎn)品提(tí)价的公司(sī)很(hěn)少(shǎo)，因为物业(yè)公司(sī)很容易一开(kāi)始是挣钱的，后面因(yīn)为(wèi)保安(ān)这些固定人员(yuán)成本的年度增长，不过服务没有特别好，客(kè)户没(méi)有那么满意，能做到提价难度是非(fēi)常(cháng)大(dà)的。但是该公(gōng)司能在业内(nèi)做到到期之后提价率比(bǐ)较高，这跟它的(de)定位和比较(jiào)好的服(fú)务是有关系的。”他进一步强(qiáng)调。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 衣服奶茶渍怎么去除 干了的奶茶渍能洗掉吗