万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关(guān)注(zhù)，起因(yīn)中赫集团(tuán)成了(le)共同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国信达为了(le)收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问题是，这些房(fáng)子早(zǎo)已售(shòu)出，业(yè)主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的(de)有(yǒu)钱(qián)人，房子现(xiàn)在莫(mò)名(míng)奇妙地被拍(pāi)卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这(zhè)些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他(tā)们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨的(de)可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海(hǎi)淀核心区(qū)位(wèi)，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发现，中(zhōng)国信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司不(bù)良债权(quán)转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显示，上述(shù)不良(liáng)债权转让项目的处置主体(tǐ)是(shì)中国信(xìn)达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有(yǒu)限公司北京(jīng)市分公司（下称中国信达北分），处置的(de)是对北京(jīng)赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公(gōng)司（下称赫(hè)华恒(héng)瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集(jí)团有限公(gōng)司是(shì)共(gòng)同债务(wù)人。目(mù)前，该项(xiàng)目已有1万次围(wéi)观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分(fēn)讨债的故事，但实(shí)际上(shàng)，75套(tào)豪宅的背(bèi)后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报道属实(shí)，说明这些(xiē)房子实际上(shàng)都是卖出(chū)去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么(me)中国信(xìn)达的拍卖(mài)页面上又注明(míng)这75套房子是“未出售”的(de)状态呢？只(zhǐ)能(néng)说(shuō)明(míng)这(zhè)些房子根本没有(yǒu)网签，也没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经(jīng)的报(bào)道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押(yā)出(chū)去，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学(xué)区房(fáng)，万柳书院的业主基本都(dōu)是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆(bào)料(liào)，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不(bù)少中(zhōng)赫集(jí)团的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经支付价款并(bìng)实际占有，那么，中国(guó)信达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不(bù)良(liáng)债权回(huí)本的(de)愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的(de)，没准(zhǔn)还是债(zhài)主中国(guó)信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执(zhí)行(xíng)中，业主已经支付价款并(bìng)实际(jì)占有，但未办理过户手续的，如(rú)果业主没有过错，人(rén)民法院不得查封(fēng)、扣押(yā)、冻(dòng)结(jié)，已(yǐ)经查封的可(kě)以向法院提(tí)出执行异议申请，请求法院解(jiě)除(chú)查封，同时可(kě)以联合起(qǐ)诉开发商，要求(qiú)退还购(gòu)房款或办理房产(chǎn)证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人民(mín)法院报公布(bù)《最(zuì)高人民法院关(guān)于商(shāng)品房消(xiāo)费者权(quán)利保护问题的批复(fù)》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的方式(shì)明确了(le)购房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的购买房(fáng)屋并已(yǐ)支付全部(bù)价款，主张(zhāng)其(qí)房屋(wū)交付(fù)请(qǐng)求权优先于建设工(gōng)程价(jià)款优(yōu)先受偿权、抵押权以及(jí)其他债权(quán)的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价(jià)款(kuǎn)的商品房消费者，在一(yī)审(shěn)法庭辩论终结前(qián)已(yǐ)实际支付剩余价款的，可(kě)以适用(yòng)前款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是(shì)说(sh泡泡面膜泡泡越多越脏吗，冒泡面膜是不是泡越多脸越脏uō)，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么(me)这笔不良债权，实(shí)际上是个(gè)烫(tàng)手山芋。可能(néng)不仅(jǐn)不能卖出去(qù)回本，抵押的(de)这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　泡泡面膜泡泡越多越脏吗，冒泡面膜是不是泡越多脸越脏这次债权公司中国信达申(shēn)请(qǐng)不良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯(wéi)一股(gǔ)东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷国际信托有限责任公司成为了(le)唯一股东，后者(zhě)由中国信达(dá)资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既(jì)没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但(dàn)却(què)在北京(jīng)豪宅(zhái)圈(quān)留(liú)下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号院，作(zuò)为中赫集(jí)团进入北京的(de)第一(yī)个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北(běi)京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快(kuài)，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿(zī)态杀入市(shì)场，无论是一(yī)块(kuài)块(kuài)从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒(lěi)起来的五米(mǐ)高墙，还是(shì)每(měi)棵成本超6万的成(chéng)年银(yín)杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北(běi)平府(fǔ)的(de)院儿。”从这句(jù)顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的地(dì)位。2014年(nián)末上(shàng)市的它，对(duì)手是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大(dà)华府等(děng)，现如今，它远远(yuǎn)超过这些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套(tào)300平(píng)米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价(jià)达(dá)到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院(yuàn)虽然已经(jīng)推(tuī)出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路(lù)线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它(tā)被外界贴(tiē)上了，“卖(mài)北京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行人，被执(zhí)行(xíng)标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初，因为(wèi)履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今沦落(luò)到这(zhè)个地步(bù)，其实(shí)是有迹可(kě)循(xún)的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背(bèi)后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团(tuán)实控(kòng)人(rén)周金辉的人生(shēng)轨迹跟着(zhe)急(jí)转(zhuǎn)直下。而追根溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路(lù)并不好走。早在(zài)2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝(cháng)试过多元化业(yè)务，先后进(jìn)军能(néng)源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光(guāng)，放到了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资(zī)本退(tuì)出后(hòu)，中赫集(jí)团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱(jù)乐部64％股权(quán)，成为(wèi)国安的(de)新(xīn)东家。接(jiē)着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手(shǒu)中拿(ná)下北京国安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全部股(gǔ)权。如(rú)果北京(jīng)国安的估值一直没变，那么中赫集(jí)团拿(ná)下北京国安(ān)，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有(yǒu)人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这(zhè)样，中赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份质押(yā)陆续质(zhì)押，据(jù)企查(chá)查显示(shì)，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出(chū)质记录。质权人包括海金商业保理、北(běi)京(jīng)建(jiàn)工、山东国际(jì)信托(tuō)、中融信托、中(zhōn泡泡面膜泡泡越多越脏吗，冒泡面膜是不是泡越多脸越脏g)信建(jiàn)设(shè)等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北京(jīng)国安的时间完(wán)全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得到改善(shàn)，中赫集团(tuán)也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球(qiú)俱乐(lè)部实现(xiàn)营业收入(rù)1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集(jí)团(tuán)和周金辉夫妇(fù)还在持(chí)续质押手(shǒu)中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫的(de)经(jīng)营状况却持(chí)续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次(cì)与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫(hè)集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被(bèi)执行人，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，上述被(bèi)执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免于(yú)难。不过在实(shí)控人都成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独(dú)善其身？

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