“现在(zài)的房地产很难再出现像过去十年的系统性(xìng)行情(qíng)。”思睿集团(tuán)合伙人、首席经济学家洪灏向(xiàng)《红周刊》表(biǎo)示(shì)，房地产行业分化的愈加明显，让(ràng)机(jī)构和投资者的(de)关注度(dù)从板块向单个标的转移。上海利檀投资(zī)董事(shì)长陈昊扬向《红周刊》指出，从行业来(lái)看，无论是业(yè)绩，还(hái)是(shì)估值，房地产(chǎn)都已经双(shuāng)杀到了最底部(bù)，而且是(shì)反复(fù)地杀(shā)到了(le)底部，再(zài)往(wǎng)下的空间已(yǐ)经不大了。

　　三道红线等指标

　　成挖掘个股阿(ā)尔(ěr)法重要参考

　　那么如何寻找房地产(chǎn)个股的阿尔(ěr)法呢？

　　洪灏提醒，在(zài)房地产(chǎn)赛道中进(jìn)行选择，需要非(fēi)常(cháng)小心(xīn)，避免选了半天，标的公司(sī)出现爆雷(léi)的情况。除此之外，洪灏指出，需要满足以下三个基准：有大的国资背(bèi)景的、杠(gāng)杆率较低(dī)的、此(cǐ)前没有踩过红(hóng)线的。

　　他还表示(shì)，如(rú)果(guǒ)关(guān)注一下今年房地产的开发资(zī)金来源(yuán)，可以发现，其实银行(xíng)的信(xìn)贷倾向(xiàng)是不太愿(yuàn)意给(gěi)房(fáng)企贷款的(de)，房企的主要资(zī)金来源来自新盘的销售。但今年新房的销(xiāo)售情(qíng)况(kuàng)相较一般。再关注一下，哪(nǎ)些房(fáng)企能从银(yín)行拿到钱，其实(shí)主(zhǔ)要还是(shì)那(nà)些(xiē)有国企背景的房企，民营房(fáng)企相(xiāng)对比较困难(nán)，所以整个行业出(chū)现了一个很明显的(de)分化(huà)，无(wú)论(lùn)是在(zài)销售，还是融(róng)资(zī)等各个方面都非常明(míng)显。现在有国(guó)资背景的房企在资本(běn)市场表现相(xiāng)对(duì)较好，但(dàn)没有国资背景的民营(yíng)房(fáng)企股价(jià)大(dà)多(duō)表现很一般。

　　陈(chén)昊扬则向《红周刊(kān)》表(biǎo)示，在(zài)房地产行业内，我们的逻辑(jí)是，“寻找最后的赢家”。而具(jù)体到如何挖掘，我们会(huì)特别重视企业的成本优势，更具(jù)体(tǐ)一点，就是它的净借贷(dài)水平（净负债率(lǜ)）是不是行业(yè)内的最低水平(píng)；利润(rùn)率是不(bù)是行业内(nèi)最高的；融(róng)资(zī)成(chéng)本是否是(shì)行业内最低的；建安成本(běn)是否也是业(yè)内最低的；这些都是我们看重的(de)一家房企的综(zōng)合成本(běn)。

　　需要注意(yì)的是，能够(gòu)同(tóng)时(shí)满足(zú)上(shàng)述(shù)条(tiáo)件的房企并不(bù)多。即便(biàn)是在(zài)国央企中，仍(réng)有部分房(fáng)企出现了(le)“三道红线”的(de)“踩(cǎi)线”情况(kuàng)，且有逐渐恶化的趋势。以A股为例，《红周刊》根据Wind数据(jù)整理发现，截(jié)至2022年末，天房发(fā)展、陆家嘴、格(gé)力(lì)地产、西藏城投、中(zhōng)交地产、中国武夷等国央企(qǐ)“三道(dào)红线”全(quán)踩。

　　除此之外，城建发(fā)展、京投发展、光明地产、云南(nán)城(chéng)投(tóu)、首开股份、珠江股份、城投控股等(děng)国央企房(fáng)企(qǐ)也(yě)踩了“三道红线”中(zhōng)的两条。

　　2022年激进(jìn)扩张房(fáng)企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不(bù)难看(kàn)出，即便是有着较(jiào)稳健(jiàn)特(tè)色的国(guó)央(yāng)企房企，其财(cái)务指标称得上完(wán)全健(jiàn)康的(de)仍是少数。而更加值得注意的是，在2022年，不少国企，甚至地方国企开(kāi)始大举扩张。而这无(wú)疑又进一步考验着(zhe)国央企(qǐ)的(de)资金链情况。

　　对房企而言，扩(kuò)张速度的张弛有度尤为重(zhòng)要(yào)，节奏把握准确(què)，有助于(yú)房企储(chǔ)备优质“弹药”；但过于乐观的(de)预判未(wèi)来市场，以及过于激进的扩张拿地节奏也(yě)有(yǒu)可能让房企重蹈(dǎo)此前(qián)的高(gāo)杠杆覆(fù)辙。

　　陈昊扬以其配置的一家房企进行举(jǔ)例(lì)，它(tā)从2018年开始到2021年，连续(xù)4年的净借(jiè)贷比例(lì)都维持在(zài)33％左(zuǒ)右，完全没有增加杠(gāng)杆比(bǐ)例。而到2022年(nián)，这家房(fáng)企(qǐ)明显感觉到机会来了，其开始在(zài)一线城市进(jìn)行大举(jǔ)拿地，净负(fù)债率也由此(cǐ)前的33％左右水准提高(gāo)到45％左右，涨了接近三分之一(yī)。与此同时，该房企新购入地(dì)块也实现了快速的开盘(pán)利(lì)用率，预(yù)计今年(nián)会(huì)有更多的楼盘入市。像这类企业就符(fú)合“最(zuì)后(hòu)的赢家”的特点(diǎn)。一方面，在于(yú)它本身储备了很多弹药，去(qù)年拿地(dì)超1000亿元(yuán)，且其中一半在一线城市，另外一(yī)半也主要集(jí)中(zhōng)在强二线和二线城市；另(lìng)一方面，它的扩(kuò)张是有节制地(dì)扩张。

　　陈昊扬(yáng)同样提醒(xǐng)道，与之相反，有(yǒu)些房企的扩张速度让人(rén)感觉又回到了(le)2016年、2017年(nián)，或者说看到(dào)了2016年～2020年期(qī)间扩张的(de)民营企业(yè)的影子。虽然(rán)说，见到机(jī)会时要出(chū)手，但出手的章法仍要小心，如果负(fù)债率扩张得太快，但未来的两年(nián)市场没有想象得那么好(hǎo)，可能会重蹈覆辙。

　　那(nà)么如(rú)何来衡(héng)量一家房(fáng)企的扩(kuò)张速度是否激进？陈(chén)昊扬向《红周(zhōu)刊》表示，主(zhǔ)要(yào)还是看房企(qǐ)的净负(fù)债率水平，在(zài)我看来，这个比例如果超(chāo)过60％，就是扩张(zhāng)得过于快速了(le)。

　　不难看出，这(zhè)一标(biāo)准要比(bǐ)“三道红线”对房企(qǐ)的净负(fù)债率要求不得高于100％要(yào)更加严格。陈(chén)昊扬解释，当(dāng)前房地产行业的复苏速度并没(méi)有那(nà)么快，所以(yǐ)要规避公司净负债(zhài)率(lǜ)提(tí)高到一个比较危险的(de)水平(píng)。

　　《红周刊》对在(zài)2022年拿地(dì)较积极(jí)的房企梳理发现，中交地产(chǎn)、中国金茂、华发股份、越秀(xiù)地(dì)产、绿城中国(guó)、保(bǎo)利发展(zhǎn)等房(fáng)企2022年净负(fù)债率都在(zài)60％之上。其中，中(zhōng)交(jiāo)地产(chǎn)净负债(zhài)率持续(xù)居高(gāo)不下，在(zài)2020年至(zhì)2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的(de)是(shì)，华润置地、中国海外发(fā)展、万科A、滨江集团(tuán)、招商蛇(shé)口(kǒu)、龙湖(hú)集(jí)团等房企在(zài)践行(xíng)较积极的拿地策略的同时，也较(jiào)好地控制(zhì)了公司的扩(kuò)张速度与净(jìng)负债率水(shuǐ)平(píng)（见(jiàn)附表）。

　　滨江集团等个别(bié)民营(yíng)房企(qǐ)

　　或(huò)具备“最(zuì)后赢家”的黑(hēi)马特质

　　陈(chén)昊扬指(zhǐ)出，实际上，他们(men)是以同一筛选标(biāo)准来看国央企与民营房企，但在各维度(dù)的实(shí)际表现上，国央企确实(shí)会(huì)更(gèng)胜一筹。如国央企(qǐ)的(de)融资成本更(gèng)低，融资(zī)渠道也(yě)更顺畅(chàng)，能够(gòu)做到想融就融，这样，国央企自(zì)然而(ér)然(rán)就具有天然优势。

　　虽(suī)然(rán)对比民营房企，机构更加(jiā)看好国央企，但这也(yě)并不意味着，民营企业中(zhōng)就没有“黑(hēi)马”的存在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有少数民营房企同样受到机构的青(qīng)睐。比如，根据2023年一季报，滨(bīn)江集团的(de)十大(dà)流(liú)通股东中新进了“中(zhōng)国工商银行股份(fèn)有限(xiàn)公司－景顺长城中(zhōng)国回(huí)报(bào)灵活配(pèi)置混(hùn)合型证券(quàn)投资基(jī)金”“全国(guó)社保基金一一六组合”等(děng)。

　　除此之外(wài)，自2021年开始，百亿私(sī)募珠海阿巴马(mǎ)资产(chǎn)管(guǎn)理有限公司就长期持(chí)有滨(bīn)江集团(tuán)。根(gēn)据一季报，该资产(chǎn)公司(sī)的几只产品合计持有滨江(jiāng)集(jí)团9543万股，约占流(liú)通A股的3.56％。

　　滨江集团(tuán)的受青睐，和其自身的基本面(miàn)表(biǎo)现存在一(yī)定关系。2020年以(yǐ)来的近(jìn)三年(nián)时(shí)间，房(fáng)地产市场整体在走“下坡路”，但作为杭州本土房企的滨江集团仍是表现出较强的韧劲，2020年(nián)以来，滨江集团在业(yè)绩(jì)表现、销售规模、新(xīn)增土储、股价表现等多维度都表现了(le)较强的增长势头(tóu)。

　　业绩方(fāng)面，2020年～2022年期间，滨江集团扣非归母净(jìng)利润(rùn)依次(cì)为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿(yì)元(yuán)；依次实现同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期(qī)发布的(de)2023年一季报，今(jīn)年一季度，滨江集团(tuán)更是实(shí)现了扣非归(guī)母净利润5.41亿元，同(tóng)比增长134.07％。

　　在房地产(chǎn)“青铜时代”仍(réng)能保持(chí)自身业绩(jì)的持续(xù)增长，和滨江集团扎根杭州(zhōu)的战(zhàn)略布局关系密切(qiè)。根据2022年年报(bào)，滨江集团(tuán)有(yǒu)近七成营收来自杭州地区，而在2021年(nián)，杭(háng)州地区的营收比重只占到近六成。近三年(nián)持续(xù)稳(wěn)居杭州房企销售(shòu)排名第一(yī)。

　　与此同(tóng)时(shí)，滨江集团在杭州的(de)土储补充(chōng)同样较为积极，根据诸葛找(zhǎo)房、住(zhù)在杭州网(wǎng)数据显(xiǎn)示，2020年、2021年、2022年(nián)在杭(háng)拿(ná)地金额依次(cì)为(wèi)404.6亿元(yuán)、237.1亿元、479.4亿(yì)元，同(tóng)样(yàng)持续稳居(jū)杭州的本土(tǔ)第一。

　　而滨江集团在杭州的较突出表现，也让滨江集团的房企排(pái)名迅速提升。到(dào)2023年，滨江(jiāng)集(jí)团的房企排名已冲(chōng)进前十，根据中指(zhǐ)数据，2023年前4月，滨(bīn)江集(jí)团实现销售额607.3亿元，位列(liè)房企第九(jiǔ)位。

　　值得注意的(de)是(shì)，2020年至今，滨江集团股(gǔ)价翻了超一倍(bè高中毕业时一般都多大年龄啊 高中毕业属于什么学历i)以上，而近期，滨江集(jí)团更是迎来多家机构的集中调研(yán)。滨江集团(tuán)发布公告表(biǎo)示，公(gōng)司于5月10日接受了(le)信达证券(quàn)、金鹰基金、建信养老、新(xīn)华(huá)养老等18家机(jī)构调(diào)研。

　　产业链布局重点(diǎn)移(yí)至(zhì)存量赛道

　　机构在下游(yóu)家纺、家居、物业觅α

　　实际(jì)上房地产开发只是房地产产业链上的中游(yóu)环节，其上游主要为钢铁、水泥、建材、玻纤等材料供(gōng)应商，而下游应用(yòng)行业(yè)主要包括中介服务、家用电器、物(wù)业(yè)管理、家(jiā)居用品。综合《红周(zhōu)刊》的采访，房地产(chǎn)开发环(huán)节与上(shàng)游材料端息息相关，新盘开工(gōng)不足导致(zhì)上(shàng)游不被看(kàn)好，机构寻觅个股阿尔法的思路(lù)渐渐移至下游(yóu)。“中(zhōng)国(guó)房地产行业在进入存量房时(shí)代，所以对(duì)地产(chǎn)产业链，尤其是(shì)偏消费属性的(de)家装(zhuāng)家居(jū)领域，我(wǒ)们相对(duì)看(kàn)好，因为居民保有(yǒu)的住房规模越来(lái)越大，随着时间的(de)增加，内装(zhuāng)更(gèng)新(xīn)的(de)需(xū)求(qiú)也会(huì)越来越多。美国过(guò)去的数据(jù)充分说明了这一(yī)点，在新房销售见顶(dǐng)之(zhī)后，家具消费的增长却一直都很好。对于地(dì)产产业链，我们相对(duì)看好和(hé)内装相关的(de)行业，例如消(xiāo)费建材(cái)、家居装饰等。”万家基金(jīn)人士表示。

　　而根据《红(hóng)周刊(kān)》对(duì)下游(yóu)细分(fēn)中(zhōng)相(xiāng)关赛道龙头年内表现的统计(jì)，目前暂居前两(liǎng)位的都是来(lái)自家纺(fǎng)赛(sài)道的(de)公司，它们(men)分别是富安娜和(hé)水(shuǐ)星家纺(fǎng)，特别是前者(zhě)在(zài)月线(xiàn)连收七根阳线的基(jī)础上，年(nián)内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为例，富(fù)安娜主要从事纺织家居、睡眠家居(jū)、生活类产(chǎn)品的研发、设计、生(shēng)产及销售(shòu)，旗下(xià)拥有(yǒu)原创“富(fù)安娜”“VERSAI 维莎”“馨而(ér)乐(lè)”和“酷奇智”自有品牌。第一季度(dù)报告显(xiǎn)示，报(bào)告期内，富(fù)安娜实(shí)现营业收入约6.2亿(yì)元，同比减少7.57％；不过实(shí)现归属于上(shàng)市公司股(gǔ)东的(de)净利(lì)润约1.11亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长5.28％。

　　而从(cóng)上市公(gōng)司一季报(bào)的十大(dà)流通股股东来看，能够发(fā)现该股早已(yǐ)成(chéng)为基金(jīn)重(zhòng)仓股(gǔ)的(de)天(tiān)下，彼时(shí)包括公募的中欧价值(zhí)发现、中欧潜力价值、工(gōng)银(yín)瑞信灵动价(jià)值(zhí)、宝盈新价值和私(sī)募的明(míng)河2016，都在其中出现，占据了半壁江山。需(xū)要强调的是，中(zhōng)欧的两只(zhǐ)基金都(dōu)是价值派基金经理曹(cáo)名长在管的产品(pǐn)，首季其同(tóng)时重仓(cāng)的房地产产业链股票还有金(jīn)地集团和大(dà)亚圣(shèng)象。

　　对(duì)比而言(yán)，前几(jǐ)年曾经(jīng)风光一时的家居(jū)板块也因疫情(qíng)、消(xiāo)费复苏进程(chéng)缓慢等多(duō)因素一度(dù)沉寂，不(bù)过(guò)好(hǎo)在困境反转(zhuǎn)露出曙光(guāng)，家(jiā)居板块中年内表现最好(hǎo)的是志邦家居(jū)。同一时间段(duàn)，该股(gǔ)年内(nèi)上涨已(yǐ)经(jīng)超(chāo)过23％，从业绩来看(kàn)，无论(lùn)是营收(shōu)还是归母净利润，公司都实现(xiàn)了(le)同(tóng)比双升。

　　从公司的十大流通股股东来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周刊》发(fā)现广发(fā)基(jī)金(jīn)经理罗洋(yáng)慧眼独具，一季报中他(tā)管理(lǐ)的广发(fā)策略优选和广发(fā)安宏回报均增加了持股，而这(zhè)两只产品也成为(wèi)志邦家居(jū)十大流通(tōng)股股东(dōng)中仅有的两(liǎng)只公(gōng)募(mù)。有意思的是(shì)，他似乎(hū)对于定制(zhì)家(jiā)居类标的情有(yǒu)独钟，在(zài)另一家赛道(dào)公司金牌橱柜中，他管理的(de)全部三(sān)只(zhǐ)产品(pǐn高中毕业时一般都多大年龄啊 高中毕业属于什么学历: #ff0000; line-height: 24px;'>高中毕业时一般都多大年龄啊 高中毕业属于什么学历)均登榜十(shí)大流通股股东(dōng)，其也成为他的独(dú)门重(zhòng)仓股。

　　除去(qù)家(jiā)居家纺外，下(xià)游的物业股也(yě)越来越被机(jī)构所(suǒ)青(qīng)睐，不(bù)过这类标的(de)大(dà)多在香(xiāng)港上(shàng)市，如何选择成(chéng)为难(nán)题。对此(cǐ)，前述(shù)上海(hǎi)公募(mù)基(jī)金经(jīng)理(lǐ)举例分析：“物业服务不是一个高(gāo)毛利的(de)行业，挣钱很辛苦，我选公司还是希望挣的是市场化应(yīng)该挣的(de)钱，以我曾经买的(de)绿城服(fú)务为例，它在(zài)中高端(duān)楼盘占比是比较高的，每(měi)年到期的合(hé)同里提价成功率在30％～40％。它能做到滚(gǔn)动的大部分项目到期之后，经(jīng)过两(liǎng)三(sān)轮合同周期(qī)还能做到产品提(tí)价。”

　　“行业里真正(zhèng)能做到产品提(tí)价的公司很(hěn)少，因为(wèi)物业公司(sī)很容易一开始(shǐ)是挣钱的，后面(miàn)因为保安这些固定人员(yuán)成本的(de)年度增(zēng)长，不过服务没有特(tè)别好，客户没有(yǒu)那(nà)么满意，能做到提价难度是非常大的。但是该(gāi)公司能在业内做到(dào)到期之后提价(jià)率比较高，这跟它的定位和比(bǐ)较好(hǎo)的服(fú)务(wù)是有关(guān)系的。”他(tā)进一步(bù)强(qiáng)调。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 高中毕业时一般都多大年龄啊 高中毕业属于什么学历