万柳书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年初“万柳(liǔ)少爷”的(de)意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全(quán)国知(zhī)晓，其背后(hòu)曾宣称要(yào)做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫集(jí)团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了共同债务人被中国信(xìn)达追债，中国信达为了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可(kě)问题(tí)是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资(zī)购入房(fáng)产(chǎn)的有钱(qián)人，房子现在莫(mò)名奇(qí)妙地被拍(pāi)卖，算(suàn)是(shì)被割(gē)了！

　　截(jié)至(zhì)发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到(dào)这些业主的(de)维权信(xìn)息(xī)，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割(gē)韭菜(cài)的时(shí)候，他(tā)们的姿势都(dōu)那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象的那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都(dōu)没想到，这个位于(yú)海淀核心区位，名(míng)校环绕的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达(dá)在京东(dōng)拍(pāi)卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公司不良债权(quán)转让(ràng)项目”，债权(quán)总(zǒng)额(é)高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债权(quán)转让项目的处置主体是中国信(xìn)达资(zī)产管理股份有限公司北(běi)京(jīng)市分(fēn)公(gōng)司（下称中国信达北分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债权(quán)金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团(tuán)有(yǒu)限公司是共(gòng)同(tóng)债务(wù)人。目前，该一滴水多少ml 一滴水多少克项目已有(yǒu)1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这就是一起中国信达(dá)北分讨债的故(gù)事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道，万柳书(shū)院总共301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实，说(shuō)明这些房子实际上都是卖出(chū)去了的，是(shì)有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖页(yè)面上又注(zhù)明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子(zi)根本没有网签(qiān)，也(yě)没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证(zhèng)实了上述内容(róng)。有豪宅中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出(chū)去，现在还(hái)没资金(jīn)解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不能网签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀的(de)顶级豪(háo)宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主(zhǔ)基本(běn)都是北京的高端人(rén)士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是(shì)万柳书院(yuàn)的业(yè)主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书(shū)院的业主中(zhōng)，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实(shí)已经(jīng)支付价款并实(shí)际占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔不良债权回本的(de)愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的(de)，没(méi)准还(hái)是债主中国(guó)信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关法律(lǜ)规定(dìng)，民事执行中，业(yè)主已经(jīng)支付价款并实(shí)际占有，但未办理过户(hù)手续的，如果业主没有过(guò)错，人(rén)民法院不得查封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查封的可(kě)以向法院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要(yào)求退(tuì)还购房款或(huò)办理房产证，并承担(dān)违约(yuē)责任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人民(mín)法院报公布《最高(gāo)人(rén)民法院关于商(shāng)品房消费(fèi)者权利保护问题的批(pī)复》，以司(sī)法解释的方式明确了购房(fáng)人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的购买房屋并已支付全部(bù)价款，主张(zhāng)其房屋(wū)交付请求权优先(xiān)于建(jiàn)设(shè)工程价款优先受偿权、抵押权以及(jí)其他(tā)债权(quán)的，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支付(fù)了(le)部分(fēn)价款的商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余(yú)价款(kuǎn)的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房(fáng)子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个(gè)烫(tàng)手山芋。可能不(bù)仅不能卖出(chū)去回(huí)本，抵押(yā)的这(zhè)75套(tào)房子(zi)，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国(guó)信(xìn)达(dá)，将会赔了夫人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请(qǐng)不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯到金谷信(xìn)托(tuō)踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目前中一滴水多少ml 一滴水多少克国信达已(yǐ)经(jīng)成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地(dì)等选择退出了赫华恒(héng)瑞(ruì)的股(gǔ)东(dōng)行列，中国金(jīn)谷国际信(xìn)托(tuō)有限责任公司成(chéng)为了唯一股东，后者由中国(guó)信达资产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相(xiāng)较(jiào)其(qí)他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的(de)国民知(zhī)名(míng)度，但却在(zài)北京豪宅圈留(liú)下一(yī)个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进(jìn)入北京的第一个(gè)豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天(tiān)价，成为当时(shí)京城最(zuì)贵(guì)的楼盘，引发(fā)了市场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下了(le)北京万柳地(dì)块，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀(shā)入(rù)市场，无论是一(yī)块块(kuài)从(cóng)荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵成本超(chāo)6万(wàn)的成年银(yín)杏(xìng)树，还(hái)是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市(shì)的它(tā)，对手是(shì)当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如(rú)今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然(rán)已(yǐ)经推(tuī)出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如(rú)知名(míng)演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功奠定了中(zhōng)赫集团的(de)“高(gāo)端路(lù)线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的(de)房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开(kāi)发商光环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被执行标(biāo)的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不(bù)履行生(shēng)效法律文书确定义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落(luò)到这个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在(zài)今(jīn)年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财(cái)经就曾(céng)深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人(rén)生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房(fáng)企纷纷开始了多(duō)元化转型，但转型之路并(bìng)不好(hǎo)走。早在(zài)2008年开始，中赫集(jí)团(tuán)就尝(cháng)试(shì)过多元化业务，先(xiān)后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本退出(chū)后，中(zhōng)赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱(jù)乐(lè)部64％股权(quán)，成(chéng)为国安(ān)的新东(dōng)家(jiā)。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全部股(gǔ)权。如果(guǒ)北京国安的估(gū)值(zhí)一直没变，那么中赫集(jí)团拿下北京国安(ān)，总计(jì)花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权(quán)呢(ne)？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫集团及其实(shí)控人周金(jīn)辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫(hè)集团共有11条(tiáo)股权出质记录。质权(quán)人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不(bù)仅国安的(de)经营状况没有(yǒu)得(dé)到改善，中(zhōng)赫(hè)集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京(jīng)产(chǎn)权交易(yì)所(suǒ)官网信(xìn)息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现营业(yè)收入(rù)1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和(hé)中赫的经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次(cì)与中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同成为(wèi)被执(zhí)行人，执(zhí)行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义务，上(shàng)述被执(zhí)行人(rén)成为“老赖”。只有(yǒu)北京(jīng)国安，目前(qián)幸免于难。不过(guò)在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又如何能独善其身(shēn)？

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