OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库(kù)科技，引(yǐn)发(fā)了公募REITs扩(kuò)募(mù)风波，如今，二级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT开盘继续(xù)延续此前(qián)几(jǐ)日的下(xià)跌走势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润(rùn)大(dà)厦的(de)重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续(xù)密切关注哲库科技(jì)后续(xù)情(qíng)况，积(jī)极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始(shǐ)权益(yì)人相关负责人(rén)也表示，近期已同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由(yóu)于张润大(dà)厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司领导高(gāo)度重视(shì)，浦东新(xīn)区国资委也高(gāo)度关注。

　　多位业内人士表示(shì)，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市(shì)场波动(dòng)较(jiào)大，但其实不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并(bìng)不会从根本上影(yǐng)响其内外价值，投(tóu)资者应理性看待(dài)。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技的事件继(jì)续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的(de)价(jià)格小(xiǎo)幅低开(kāi)，此后二级市场价格开(kāi)始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报(bào)收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影(yǐng)响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今(jīn)年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中(zhōng)位居(jū)前(qián)列(liè)。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现上看，目前(qián)上市的8只产业(yè)园(yuán)区(qū)基础(chǔ)设(shè)施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口(kǒu)产业(yè)园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有(yǒu)不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅(fú)1.38％。今年以来(lái)平(píng)均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经(jīng)披露(lù)张江光大(dà)园项目出租率有所下降，如(rú)今拟扩募(mù)的项(xiàng)目又遭遇突发事件(jiàn)，因此导(dǎo)致二级(jí)市场价格(gé)出现波动(dòng)。”一位业内人士(shì)分(fēn)析(xī)称。

　　不过，在上述人(rén)士看来，尽管出于(yú)风险(xiǎn)规(guī)避(bì)的原(yuán)因，最近(jìn)几(jǐ)个交(jiāo)易日场内(nèi)资(zī)金(jīn)有所流出(chū)，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出租率下跌并(bìng)不(bù)会从(cóng)根本上影响其(qí)内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市(shì)场价(jià)格下(xià)跌，风(fēng)险(xiǎn)也得(dé)到一定释放，但(dàn)是(shì)价格涨跌会受到(dào)基本面(miàn)、情绪面等多重因素(sù)影响，不好(hǎo)判断价格是不是已经(jīng)完全(quán)触(chù)底。

　　此外，还(hái)有(yǒu)一位业内人士表示(shì)，今年整体REITs市(shì)场表现低迷，不少产品年内(nèi)二级市(shì)场跌幅(fú)较(jiào)大，其实有(yǒu)些隐含收益率高(gāo)的产品具备一定的投资价值，很适(shì)合(hé)稳健类投(tóu)资(zī)者。此外(wài)，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产(chǎn)品具备一定(dìng)的投(tóu)资(zī)价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行董事高如星对此(cǐ)表示，若张(zhāng)江园区(qū)最(zuì)终能顺利解决招商，平稳过(guò)度对经营(yíng)现金(jīn)流没有造成(chéng)大的影(yǐng)响，“事件性利空(kōng)下调至得这(zhè)么急、这么深，加上前期(qī)本身园区类资产就回调(diào)不少了，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也(yě)强调，最终还(hái)是落到租金收入受不(bù)受(shòu)影响(xiǎng)，影响(xiǎng)多大(dà)，估计(jì)园(yuán)区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲(zhé)库(kù)科技。随后5月(yuè)12日晚(wǎn)，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入基(jī)础设施(shī)资产张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于(yú)停止执行已签(qiān)租赁(lìn)协议的通(tōng)知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继(jì)续(xù)密切关注哲库(kù)科技后续(xù)情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中披(pī)露的张江光大园项(xiàng)目(mù)出(chū)租(zū)率下降事项，一度二级市场(chǎng)价格(gé)出现(xiàn)回落(luò)。在(zài)随后召开的(de)业绩说(shuō)明会中管理人就相关事项进行(xíng)了解释说(shuō)明，市场信(xìn)心(xīn)得到了一定(dìng)提振，二级市场价格表(biǎo)现也(yě)趋(qū)于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下的(de)扩募说明会上，运营(yíng)团队表示了(le)对张江(jiāng)光(guāng)大园项(xiàng)目的信心(xīn)，预计签署意向(xiàng)书和(hé)合同谈判中(zhōng)的储备(bèi)租(zū)户(hù)正常转化后(hòu)，项(xiàng)目(mù)出租率将(jiāng)得到回(huí)升。没想(xiǎng)到仅(jǐn)过了不到三周的时间，张江REIT的(de)扩募之路又迎来了新的(de)考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告引起(qǐ)了市场各方的(de)广泛(fàn)关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人(rén)相关负责人坦(tǎn)言，事发突然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关(guān)停哲库科技(jì)消息的(de)第一时间(jiān)即奔赴(fù)现(xiàn)场进行了沟通和核(hé)实工作，并同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应(yīng)对哲库(kù)提(tí)前退租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公司领导高度重视(shì)，据(jù)悉(xī)新区国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相(xiāng)关负责人介绍说，目前储备租(zū)户还是(shì)比较(jiào)丰富的，覆(fù)盖(gài)了芯(xīn)片测试、人工智(zhì)能(néng)、航天产业、信息(xī)技术等产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备(bèi)转(zhuǎn)化为(wèi)实际租户(hù)需要一(yī)些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签(qiān)署租赁意向书来尽(jǐn)快锁定一些重要(yào)租户青涩的意思是啥，形容女人青涩的意思。虽然收了三个月履约保证金给了(le)我们一些空间，但本着对首批扩(kuò)募、对市场负(fù)责的态度，我(wǒ)们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在(zài)短期内(nèi)完成去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的张江光大园项目一季(jì)度末也(yě)有将近30％的空置率，原始(shǐ)权(quán)益(yì)人有那(nà)么(me)多储备租户，之前的(de)空置率为何未能得到解决(jué)。

　　对(duì)此相(xiāng)关(guān)负(fù)责(zé)人解(jiě)释，张江光大园一(yī)直以来都坚持以市场化运营为导向，历史(shǐ)运营表现稳定(dìng)，租户的调租(zū)和换租都属于正(zhèng)常情况(kuàng)，而这次项目的大(dà)租(zū)户退租正好发生在市场活跃(yuè)度的短(duǎn)期低点，目前市场情况已有所好转。在看到(dào)出租率下滑(huá)情(qíng)况没有得到及(jí)时修复后，张江这边(biān)也作了一(yī)定的资源调配和(hé)倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和(hé)张江光(guāng)大园项目在给租户(hù)的分隔空间、交付标准、租金水平(píng)等方面也(yě)有(yǒu)一些差异化，张(zhāng)润大厦多是两千多平的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一(yī)些(xiē)，张江光大园单层以一千平的面(miàn)积(jī)为主，还有一(yī)些独栋(dòng)形(xíng)态的物业(yè)。租户(hù)自身也会(huì)有诉(sù)求，也(yě)会根(gēn)据自青涩的意思是啥，形容女人青涩的意思身需求和预算挑选区(qū)域内的不同物业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老资(zī)产(chǎn)的管(guǎn)理人都(dōu)变(biàn)成了一(yī)家，后续我们(men)在资源共享和联合营销(xiāo)方面能更加充分发(fā)挥协同效应，相信可(kě)以做得更(gèng)好。”上述负责(zé)人(rén)补充说道(dào)。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集团(tuán)和张江高科目(mù)前在管资产约五百万方(fāng)，还有一些其他在开发的储(chǔ)备(bèi)项目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现打造张江园区产业空间资产(chǎn)上市平台目标的坚实后盾(dùn)和储(chǔ)备资源。“我们非常重视张江REIT这(zhè)个(gè)资(zī)本(běn)平台和(hé)它未来的(de)发展(zhǎn)。”相(xiāng)关负(fù)责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现基金扩容(róng)的第(dì)一步，也是至关(guān)重(zhòng)要的一(yī)步，眼下我们可能面临了一(yī)些青涩的意思是啥，形容女人青涩的意思(xiē)突(tū)发情况(kuàng)需要解决，但是这和(hé)我们在张(zhāng)江科学城这三十年(nián)建设发展过程中所(suǒ)经历的相比，只能算(suàn)是(shì)一个非(fēi)常小的插曲。我们有信(xìn)心排除(chú)万(wàn)难，尽一(yī)切可能化解当前突发事件的所(suǒ)有负面影响(xiǎng)，维持(chí)预期和市场的信心(xīn)。”

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