文(wén)：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出(chū)“有条件(jiàn)的可以进(jìn)行现房销售”，不(bù)足一个(gè)月时(shí)间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试(shì)点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱(qián)，建(jiàn)你的(de)房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的(de)不公平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱没实力(lì)的别(bié)建了，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和(hé)社(shè)会，这是房地(dì)产从大开发时代步(bù)入(rù)高质量发展阶段的(de)必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最(zuì)大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱(qián)，预售制是(shì)权(quán)宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效机制(zhì)，长效机制四大(dà)关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产(chǎn)税(shuì)。如果按(àn)照(zhào)经(jīng)济规律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能实现房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这道关，解(jiě)好这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买者的(de)单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风险。从(cóng)个(gè)人层面看，预售制对购房者非常(cháng)不(bù)公平，比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能(néng)交房的风险。从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实(shí)中央房住不炒精(jīng)神(shén)、有(yǒu)助于保障购(gòu)房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么(me)情况？简单科普(pǔ)一下：商品房(fáng)预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家(jiā)存(cún)在(zài)预售制(zhì)。但(dàn)是，重点来了(le)！发(fā)达国(guó)家一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批(pī)准(zhǔn)后才可(kě)以开始销售(shòu)，买家在购(gòu)买期房后并非像中国一样在支(zhī)付完首付款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根据开发商工程进(jìn)度在完全交房前进行分期(qī)支付(fù)。所以(yǐ)，预售(shòu)制(zhì)度是需(xū)要严格的资(zī)金监管、分期支(zhī)付以及违约处罚措施作(zuò)为保障的，如果没有这(zhè)些(xiē)保障措(cuò)施，一定(dìng)会触(chù)发(fā)风险，对购房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平，所以不(bù)如借机取消预售(shòu)制度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销售。客(kè)观讲预(yù)售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要(yào)配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是(shì)个(gè)技术活(huó)，只要(yào)坚(jiān)持市场化(huà)改革，中国一定能化解这个(gè)难题，让房地产回(huí)归实体经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是(shì)所见即(jí)所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。所有商业(yè)的(de)本质是(shì)向善，是以客户为中心，房地产也(yě)不能(néng)例(lì)外，老百姓买房子(zi)是天(tiān)大的事，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好(hǎo)房幸福一(yī)家人(rén)。从(cóng)这个角度，取消(xiāo)预售制、实施(shī)现房销售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发(fā)展的(de)重大措施。在当(dāng)前的(de)情况下(xià)，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着(zhe)陆(lù)、打通金融支持(chí)当期三好生(shēng)、新(xīn)模式等综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年(nián)前在(zài)国务院发展研究中心(xīn)参与财税改革方案研(yán)究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期(qī)系(xì)统的专项研(yán)究。（参(cān)考后来形(xíng)成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立(lì)法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产行(xíng)业(yè)盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港还未(wèi)推行公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他(tā)临(lín)时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不(bù)过大多(duō)数居(jū)民(mín)的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单(dān)位，需要雄厚的资(zī)金实力才能(néng)购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业(yè)盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新(xīn)的方(fāng)式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层(céng)出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商(shāng)业直觉和多(duō)年(nián)经营杂货铺(pù)、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金(jīn)周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻(xún)求(qiú)方法加快自(zì)身资金周转。当(dāng)时其(qí)在购下(xià)九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材(cái)料、分(fēn)层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买家(jiā)的订金，采用(yòng)类(lèi)似(shì)租金的分期(qī)付款形(xíng)式，等(děng)新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种方式减轻了民众购房的(de)资金(jīn)压力，加速了房屋(wū)的建造和销(xiāo)售(shòu)，也解决(jué)了制造商(shāng)的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当(dāng)时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时中国(guó)香港房地产市场的一大(dà)特(tè)色，纵观中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地(dì)解决了核心的(de)住(zhù)房供不应(yīng)求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花(huā)模(mó)式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年(nián)繁荣，但期(qī)间(jiān)也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监(jiān)管部门不断完善(shàn)、规(guī)范(fàn)化，建立健全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健康(kāng)发(fā)展。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升(shēng)了对于(yú)预(yù)售楼花制(zhì)度的监管，即要(yào)求开发商在预售前(qián)，确保地价(jià)款已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所(suǒ)和(hé)建筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造(zào)假，套(tào)取监(jiān)管账户(hù)资金，中国香港要(yào)求律师(shī)行(xíng)在银行开设的信托(tuō)账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后(hòu)续需自身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐步(bù)完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地(dì)面(miàn)临住(zhù)房需(xū)求大和(hé)供给量(liàng)短缺问(wèn)题(tí)，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中国内地优(yōu)先发展重工业(yè)，强调基础建(jiàn)设(shè)，这一导向(xiàng)使前(qián)期发展工业(yè)化的(de)进程大(dà)于城市化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础(chǔ)等城(chéng)市(shì)化配套问题(tí)，才能进一步推进城市化。但当时(shí)推行(xíng)的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房(fáng)市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套(tào)差等问(wèn)题(tí)，因此福利分房制(zhì)度(dù)不再(zài)适用于当(dāng)时的国情。叠加(jiā)房(fáng)地(dì)产市场面临商(shāng)品房的需(xū)求(qiú)量大，而社(shè)会缺(quē)少大型房(fáng)地产开发商(shāng)，商品房供应(yīng)量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无(wú)疑(yí)是对内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地(dì)逐步(bù)引进中国香港(gǎng)预(yù)售商品(pǐn)房制(zhì)度，先后出(chū)台(tái)多项文件(jiàn)，大(dà)力(lì)支持国内房地产市(shì)场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的通(tōng)知》文件，决定(dìng)停(tíng)止(zhǐ)住房(fáng)无偿实物分(fēn)配，逐步实行(xíng)住房分配(pèi)货币化(huà)、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房(fáng)。房地(dì)产市场采(cǎi)用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金(jīn)和开发时间(jiān)周期长(zhǎng)的两大难(nán)题(tí)，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项目(mù)的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速(sù)度加快。自此中国(guó)内地(dì)开始(shǐ)房改货币化，中(zhōng)国人(rén)民银行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策(cè)，支持购房者，极大作用推动了房地(dì)产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式后，经调(diào)整形(xíng)成契合(hé)中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房(fáng)企资(zī)金压力，加快城镇住房建设(shè)。具体(tǐ)来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设中的(de)房(fáng)屋预先出售给购(gòu)房者，由购(gòu)房者(zhě)支付定金或房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售流程为：房地产开发(fā)商办理预售许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登(dēng)记和(hé)预(yù)告登(dēng)记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购(gòu)房过程中，购(gòu)房(fáng)者需要一次性付清首付款，并(bìng)采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可(kě)能已(yǐ)拿到了全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与(yǔ)中国香港(gǎng)的按照工(gōng)程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预(yù)售制商(shāng)品房也(yě)开启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市(shì)化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售的最主要方式，预售(shòu)制极(jí)大缩短房企现金回笼周期(qī)，同(tóng)时增(zēng)加市场商品房(fáng)供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了(le)居民居住水(shuǐ)平(píng)，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年时(shí)间(jiān)走完发达国家几百年(nián)城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革(gé)开放(fàng)以(yǐ)来，城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(qun是正极还是负极，L是正极还是负极án)国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存(cún)量从(cóng)不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国(guó)内(nèi)地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商(shāng)品住宅(zhái)期房销售面积占总(zǒng)销(xiāo)售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动(dòng)了中国内地(dì)房地(dì)产行业的(de)发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各(gè)项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房(fáng)地产企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地产也(yě)成(chéng)为拉动(dòng)中国内地(dì)经(jīng)济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高(gāo)达(dá)50多个行(xíng)业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地(dì)产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对(duì)金融、批(pī)发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全拉动(dòng)的投资占全(quán)社会固(gù)定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各(gè)项贷(dài)款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融(róng)存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面积违约(yuē)，将导(dǎo)致银行不(bù)良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们的(de)《中国(guó)住房市(shì)值测算报(bào)告》，2020年中国(guó)住(zhù)房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值(zhí)占股债房(fáng)市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中国住房市(shì)值(zhí)与股债房市值(zhí)的(de)比例较(jiào)高，主要(yào)是因(yīn)为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育(yù)尚不(bù)成(chéng)熟(shú)，直(zhí)接融(róng)资比例较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较低，居(jū)民投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售(shòu)制背(bèi)后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在(zài)，当前(qián)的(de)负(fù)面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部(bù)分商品是(shì)一(yī)手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制(zhì)是对购买者的单(dān)方面不(bù)公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的(de)风(fēng)险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至不(bù)能交(jiāo)房等风险。另外(wài)，购房者和开(kāi)发商之间的购房合同(tóng)、购(gòu)房者和银行(xíng)的(de)按揭贷款合(hé)同是两个独立的合同关系，如(rú)果开发商发生违约，购房者只能根据购(gòu)房合同向开发(fā)商主张权(quán)力，但依旧需(xū)要根据(jù)按揭贷款合同按时(shí)向银(yín)行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者(zhě)承担(dān)的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行影(yǐng)响自(zì)身信用和(hé)购房者(zhě)对(duì)行业的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面(miàn)看，银行作为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不(bù)善，出现(xiàn)资金链断(duàn)裂等一系列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企(qǐ)通过(guò)与购房者签订的预售合同和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银行获得房款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失(shī)还款能(néng)力(lì)或短(duǎn)期不(bù)能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全由(yóu)银行承担，银行将面临(lín)较(jiào)大的坏(huài)账压力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看(kàn)，购房者的预售监管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的(de)《城(chéng)市商(shāng)品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了(le)开(kāi)发企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监(jiān)管的具(jù)体办法，由房(fáng)地产管理部门(mén)制定。但多年以来全(quán)国并没(méi)有(yǒu)统一(yī)的预售(shòu)资金监(jiān)管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市(shì)则按照(zhào)项目(mù)的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或(huò)者项(xiàng)目工(gōng)程(chéng)总额报价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入(rù)监(jiān)管账户、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那(nà)么，监管(guǎn)账户资金如何(hé)被挪走的？实(shí)际(jì)上，在过去房(fáng)地产大开发时代的高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调(diào)预售款监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义(yì)，获得监管账户拨付资(zī)金(jīn)，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套(tào)取的(de)资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资(zī)金流(liú)动性(xìng)，房(fáng)企(qǐ)抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资(zī)金循(xún)环高周转模式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了(le)购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说，国外商(shāng)品房预售(shòu)制度呈现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保(bǎo)护：对于购房者预付资(zī)金，一般设(shè)有定金或预付(fù)款保(bǎo)护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购房者支付的预付(fù)款比例相对较低，绝大部(bù)分房(fáng)款在房屋(wū)交(jiāo)付后开始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预(yù)付(fù)款一般以(yǐ)定金(jīn)方式(shì)支付(fù)，或按工程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商(shāng)品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三(sān)方验收合格并提(tí)供验收凭证后，开发(fā)商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房(fáng)者提供一定的(de)保(bǎo)修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期(qī)房定(dìng)金一定期限(xiàn)内(nèi)无条件返(fǎn)还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付(fù)，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第(dì)三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例(lì)一般(bān)为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首(shǒu)付外，购房(fáng)者(zhě)在房(fáng)屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及(jí)首(shǒu)付款由第(dì)三(sān)方公证行或产权(qun是正极还是负极，L是正极还是负极án)保险公(gōng)司的信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金可(kě)通过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而开发(fā)商(shāng)在房屋建(jiàn)设(shè)过程(chéng)中的资金全(quán)部(bù)来自银行，银(yín)行根据工(gōng)程(chéng)进度向开发商(shāng)提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接损害银行利益，银(yín)行有(yǒu)充分动机(jī)监管开发(fā)商施工进度。开发商在(zài)房屋交付时需取得(dé)由(yóu)政府相(xiāng)关(guān)部门经审查后(hòu)发放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭(píng)证向银行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可(kě)零首付购房，房款按(àn)建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发(fā)商或购房者可(kě)购(gòu)买期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发(fā)商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房合(hé)同前(qián)，购房(fáng)者需支付约2000欧的(de)定金并进行预(yù)约公证(zhèng)，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任(rèn)何(hé)原因不能购买，定金(jīn)按照德国法律(lǜ)全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付(fù)公证费和土地(dì)交易(yì)税，分别为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包(bāo)含(hán)在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国没有规(guī)定最低(dī)首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采取按工(gōng)期支付房款(kuǎn)的制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般(bān)来说，支(zhī)付节(jié)点可(kě)分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻(bō)璃(lí)完(wán)工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全(quán)部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可(kě)在(zài)支付房款前申请房贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，银行按施工(gōng)节奏(zòu)分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期(qī)限(xiàn)，期限结束后，购房(fáng)者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方面，德国(guó)保险(xiǎn)公司针对期房(fáng)设(shè)计了(le)两(liǎng)种保险，保(bǎo)险的功能是当(dāng)房(fáng)屋(wū)出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或修复，开发商(shāng)破(pò)产，由保险公(gōng)司负责(zé)相应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开(kāi)发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制(zhì)设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律(lǜ)师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师(shī)，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环(huán)节(jié)，各环节内容(róng)确认无误(wù)后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方(fāng)面，英国设置(zhì)了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机制，当开发(fā)商出(chū)现(xiàn)财务、经营问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的定金由保(bǎo)险公(gōng)司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式，但是交房前付款比例相对较低，一(yī)般会在(zài)合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋(wū)必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英国(guó)期房预(yù)售(shòu)资金(jīn)监管(guǎn)极为严格，资金(jīn)也由(yóu)律(lǜ)师监管(guǎn)，在确(què)认工程(chéng)进度、支付(fù)相(xiāng)关款项过程(chéng)中，由买房律(lǜ)师将(jiāng)资金转给卖(mài)方律师(shī)，卖方律(lǜ)师(shī)转给开(kāi)发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口，有利(lì)于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预(yù)售房(fáng)定金保全措施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)不超(chāo)房(fáng)款的(de)20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日(rì)本(běn)政府1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地(dì)建物(wù)取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律(lǜ)要求开发(fā)商必须完成定金保全措施才可预(yù)售。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订(dìng)购房合同(tóng)时，开发商向(xiàng)金融机构(gòu)或指定保证机构或保险机构签订定金保证委托(tuō)合同(tóng)，设置购房者定金的(de)保证(zhèng)或(huò)保(bǎo)险，并将(jiāng)相应(yīng)的保证金证明书(shū)交(jiāo)付给(gěi)购房(fáng)者。除(chú)定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书(shū)向金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一(yī)般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向银(yín)行申(shēn)请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷(dài)款，除定金(jīn)外的(de)剩余房款在交(jiāo)房后(hòu)开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的(de)订金，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进度支付，所(suǒ)有(yǒu)资(zī)金进银行专(zhuān)门(mén)项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡(pō)开(kāi)发商(shāng)有(yǒu)统一的选购权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购(gòu)买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购(gòu)房者(zhě)向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进度付款的(de)方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付(fù)款流程(chéng)做了统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要求所有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支付节(jié)点一般(bān)为合(hé)同签订后(hòu)、地基完(wán)工、框(kuāng)架(jià)完工(gōng)、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依(yī)照工程进(jìn)度放款，月供在此过程(chéng)中随着(zhe)放出贷款的增加而(ér)增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订(dìng)金(jīn)与付款会存入银行专门(mén)的项目资金(jīn)账户(hù)，账户资金(jīn)提取须与房屋建设(shè)有(yǒu)关。房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策(cè)出手临界点，重点是(shì)保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)和(hé)房(fáng)企(qǐ)重组。一方面，加(jiā)大对(duì)刚需和改(gǎi)善型需求的(de)支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应(yīng)对(duì)局部停贷(dài)现象，重点是保交楼(lóu)保复工(gōng)保(bǎo)民生(shēng)，给(gěi)予(yǔ)强有力的(de)金融(róng)工具支持。另(lìng)一方面，从现在起(qǐ)，对(duì)还(hái)在正常运转的房企包(bāo)括民营企业(yè)，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行(xíng)业，为每个(gè)房企配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形(xíng)势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付(fù)定(dìng)金冻结至房(fáng)屋交付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介(jiè)入(rù)，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情(qíng)况提供充分(fēn)的(de)保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制(zhì)或(huò)交房后按(àn)揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的(de)权益。资(zī)金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银行的第(dì)三方(fāng)资金监管机(jī)构，或由政府相关部门直接监管，以此防(fáng)止资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环(huán)节，建(jiàn)立商品房(fáng)保修期(qī)制度。保修期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题(tí)全(quán)权负责、免费维修，购房(fáng)者在保(bǎo)修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制(zhì)是(shì)大势所趋。一方面，98年(nián)房(fáng)改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不(bù)公平的预(yù)售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民(mín)众的(de)最根本最实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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