近(jìn)两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出该(gāi)类产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流(liú)、可供分配现(xiàn)金(jīn)等指标(biāo)，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再(zài)产生现金收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包(bāo)含了利(lì)润分配(pèi)和本金的(de)归还，在选择投资标的(de)时应了解(jiě)资产类型和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分配金(jīn)额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示，投资公(gōng)募(mù)REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格(gé)的变化(huà)。基金份额二级市场价格(gé)受到公(gōng)募REITs资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)及(jí)市场(chǎng)因素的综合影响(xiǎng)，较易(yì)引起波(bō)动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设(shè)施资产的经营现(xiàn)金流(liú)，投资(zī)人(rén)通(tōng)过基金募集材料和信息披(pī)露文(wén)件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析基础设施项目的(de)经(jīng)营业(yè)绩，作为(wèi)进行投资决策(cè)的重(zhòng)要参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额二级(jí)市(shì)场价格(gé)变化(huà)导致的浮盈或浮(fú)亏，分(fēn)红作(zuò)为基(jī)金份额持(chí)有人实际获得(dé)的现金收益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平(pí俄罗斯是资本主义还是社会主义ng)安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华平也(yě)表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金(jīn)应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配金(jīn)额以(yǐ)现金形(xíng)式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分红(hóng)机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资(zī)角(jiǎo)度(dù)来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类(lèi)产品(pǐn)的(de)“债性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债券派息(xī)，但不等同于债(zhài)券的(de)固定(dìng)利(lì)息回报，而(ér)是(shì)由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品(pǐn)类(lèi)，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具有较强的(de)配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构(gòu)投资者稳(wěn)定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于(yú)投资债券相对高的收益性(xìng)，在有(yǒu)效俄罗斯是资本主义还是社会主义控制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分红水平的预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股票(piào)和债券(quàn)宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成(chéng)率不(bù)达(dá)预期(qī)，一定程度(dù)上影响了(le)公募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价(jià)格波动受多重(zhòng)因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价(jià)格的主要因素之一，而稳定的(de)分红有利于(yú)吸引(yǐn)投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和(hé)债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设(shè)施项目的经营(yíng)业绩相对经(jīng)济活力(lì)的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基(jī)金份(fèn)额的开盘指导(dǎo)价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基(jī)金份(fèn)额的分红金额进行计算。除权操(cāo)作是对(duì)分红前后基金份额(é)净值变化的(de)修正，使投资人在基金分红前后均(jūn)可以获得(dé)公平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投(tóu)资者长期投资的信心，同(tóng)时需结合(hé)持有产品的特(tè)性(xìng)，关注二级市(shì)场扰动对整(zhěng)体(tǐ)收(shōu)益的(de)影(yǐng)响程度。”中航基金(jīn)相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权分红包括利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解(jiě)底层资产情(qíng)况

　　多位业(yè)内(nèi)人士(shì)还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公(gōng)募基金分红前提是(shì)本金之(zhī)上的增值部(bù)分(fēn)不同，特许经营权(quán)REITs基(jī)金运作期间的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为准确，分派的(de)是(shì)本金与增值两(liǎng)个部(bù)分(fēn)，两个部分之间(jiān)的比例是变(biàn)动的，与现有公募基金分红差异(yì)很大，大多数普(pǔ)通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年(nián)限到期(qī)后基(jī)金价(jià)值面临(lín)极大不确定性，这是该类投(tóu)资者应该注意(yì)的(de)情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两(liǎng)大资产(chǎn)类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品的收益主要包括每年(nián)的现金分红及(jí)资产增值的收益，而持有特许经营类产品的(de)收(shōu)益主要(yào)来自(zì)项目(mù)每(měi)年的现(xiàn)金分(fēn)红(hóng)。其中，特许经营权类资产的(de)分红包括(kuò)了利润分配和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动(dòng)的(de)，对特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类资产的(de)公募REITs可以内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择投(tóu)资标的时，应了(le)解(jiě)公募REITs底层(céng)资(zī)产的类型。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因(yīn)底层资产(chǎn)属性不同而形(xíng)成区别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当(dāng)于(yú)包含“本(běn)金+收益”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产(chǎn)的价值(zhí)增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级市(shì)场(chǎng)价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为(wèi)，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目在经营权到期后不再能(néng)产生现金收益，因此将(jiāng)可(kě)供(gōng)分配金额的分配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩(shèng)余经(jīng)营(yíng)期限较短的特许经营项目，通常(cháng)具备(bèi)更高的分派(pài)率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许(xǔ)经(jīng)营权项目(mù)，即(jí)使(shǐ)分派率相对较低，也有(yǒu)足(zú)够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营权项目(mù)的分派金额包含了(le)投资本金，在不(bù)进行扩募的(de)情况下，基金份额(é)单(dān)价(jià)随着(zhe)分(fēn)派(pài)进度逐年(nián)下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项目(mù)剩余期(qī)限产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项(xiàng)目(mù)的土(tǔ)地或建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用年(nián)限一般较长，再加(jiā)上到期后通(tōng)过对建(jiàn)筑(zhù)的更(gèng)新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追(zhuī)加(jiā)投资，有机(jī)会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类(lèi)似(shì)永续经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础资(zī)产的估值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著的资(zī)产投资(zī)属性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测内(nèi)部收益率(lǜ)等(děng)指标(biāo)

　　评(píng)估项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业(yè)内人士还表示，在(zài)产品(pǐn)分红(hóng)期，投资者可(kě)以观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金、内部收益(yì)率等(děng)指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关(guān)的指(zhǐ)标有两个(gè)：一是(shì)年报中披露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分配现金，二(èr)者存在本(běn)质性区别。经营活动产生的现金(jīn)净流(liú)量(liàng)是(shì)指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金(jīn)流，基于企业本身经营活动产生(shēng)；可供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期(qī)初现金(jīn)，最终得(dé)到(dào)的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新(xīn)选择，投资价值体(tǐ)现在相对股(俄罗斯是资本主义还是社会主义gǔ)债市场独立(lì)的资产配置(zhì)功能，比较适合长(zhǎng)期持(chí)有。建(jiàn)议投资者(zhě)对经营权类的资(zī)产可以更多(duō)关注内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)的(de)高低(dī)，对产(chǎn)权类的资产(chǎn)更多(duō)关注分(fēn)派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益(yì)主要来自底层(céng)资产的经营净现(xiàn)金(jīn)流，所以底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)直接影响投(tóu)资回(huí)报，投资(zī)者可综合考虑原始权益人综合(hé)实力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，由于(yú)分红(hóng)交易带(dài)来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接连回调(diào)，建议投资者关(guān)注有基本(běn)面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明(míng)书均会载(zài)明REITs在(zài)发行首年及次年(nián)的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材(cái)料中(zhōng)披露(lù)预(yù)测进行(xíng)比较分(fēn)析，结合经济(jì)及市(shì)场的实际(jì)环境(jìng)，对基础设施项(xiàng)目的运(yùn)营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断(duàn)。”中金基(jī)金上述负责人也称。

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