近两年火爆(bào)的(de)创新产品公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期投(tóu)资价值，通(tōng)过观测(cè)经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供(gōng)分配现金(jīn)等(děng)指(zhǐ)标，也(yě)是观察(chá)REITs项目(mù)底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目(mù)在经(jīng)营权到期(qī)后(hòu)不再(zài)产生现金收益(yì)，特许经(jīng)营权分(fēn)红目前已包(bāo)含了利(lì)润分配和本金的归(guī)还，在选择(zé)投资标的时应了解(jiě)资产(chǎn)类型(xíng)和分(fēn)红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日(rì)，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分(fēn)配情况尚未公布。整体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年分配金额(é)占可供分配(pèi)金额比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对(duì)此表示，投资(zī)公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益来源为持(chí)有期分红(hóng)收益，以及(jí)基金份额交易(yì)价格的变化。基金(jīn)份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及市(shì)场因素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与(yǔ)此(cǐ)相(xiāng)比(bǐ)，基金分红(hóng)预(yù)期则更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的(de)分红主要来自基(jī)础设施资产的经营现金流，投(tóu)资(zī)人通(tōng)过基金募集材(cái)料和信(xìn)息披露(lù)文件，结合know过去分词是什么写，know过去分词是什么词行业及市(shì)场情况，可(kě)以分(fēn)析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价格(gé)变化导(dǎo)致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持有人(rén)实际获得(dé)的(de)现金(jīn)收益，对于长期投资(zī)者更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中(zhōng)金基(jī)金相关负(fù)责(zé)人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运营高(gāo)级(jí)副总监(jiān)李华平也表(biǎo)示，根据(jù)《公(gōng)开募集基础设(shè)施证(zhèng)券投资基金(jīn)指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及(jí)相关法规要求，基础设施基(jī)金(jīn)应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基(jī)金年度可(kě)分配金额(é)以现金形式(shì)分配给投资者，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs的(de)主要特征(zhēng)之一，稳定的(de)分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度(dù)来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场价格(gé)反映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的(de)一面，分(fēn)红体现(xiàn)了这类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特(tè)点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于(yú)债券派息，但不(bù)等同(tóng)于债券的固定利息回报，而(ér)是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的(de)角度(dù)来看(kàn)，一(yī)方面是公募REITs丰富了(le)机构(gòu)投资者的投资(zī)品类，为资产配(pèi)置(zhì)多元化提供(gōng)抓手(shǒu)，具(jù)有较强(qiáng)的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机(jī)构投资(zī)者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投(tóu)资债券相对高的收益性，在有效控制(zhì)风险的前(qián)提(tí)下，增厚资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到(dào)投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于(yú)未来(lái)分(fēn)红(hóng)水平的预期(qī)，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要(yknow过去分词是什么写，know过去分词是什么词ào)股票(piào)和债(zhài)券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受(shòu)宏观经(jīng)济的影响，可分(fēn)配(pèi)金额完(wán)成率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动(dòng)受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之(zhī)一，而稳(wěn)定(dìng)的分红有利于吸(xī)引投资者参(cān)与公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人也表示(shì)，近期(qī)经济预期恢复，一方(fāng)面市场热(rè)点呈(chéng)现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目(mù)的(de)经(jīng)营业绩相对经(jīng)济(jì)活力的改善有(yǒu)一定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调(diào)减金额根据单(dān)位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前(qián)后基(jī)金份额净值变化(huà)的修正，使投资人在基金(jīn)分红前后均(jūn)可以获得(dé)公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投(tóu)资的信心(xīn)，同(tóng)时需(xū)结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级(jí)市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基(jī)金(jīn)相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红(hóng)包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资(zī)者应(yīng)了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是本(běn)金(jīn)之上的增(zēng)值部分不同(tóng)，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金运作期(qī)间的(de)“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派”更为准确(què)，分派的是本金与(yǔ)增(zēng)值(zhí)两个部分，两个部分之间的比例(lì)是变(biàn)动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募(mù)基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额(é)误认为是持(chí)续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基(jī)金(jīn)价值面临极大(dà)不(bù)确定性，这是该(gāi)类投资(zī)者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有(yǒu)特许(xǔ)经营权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括(kuò)每年(nián)的现金分(fēn)红(hóng)及资产(chǎn)增值(zhí)的收益(yì)，而持有特许(xǔ)经营(yíng)类产品的收益主要来自项目每年的(de)现金(jīn)分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的分红包括了利润分配和(hé)本金的归还，两(liǎng)者(zhě)的比率(lǜ)也(yě)是变动的，对特许经营(yíng)权类资产的(de)公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选择投资(zī)标的时，应了(le)解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特(tè)许经营权类的(de)公(gōng)募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分(fēn)红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产的价(jià)值增值，所以相对股性(xìng)偏(piān)强。普(pǔ)通(tōng)投资者在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二(èr)级市场价格和分(fēn)红有合(hé)理预期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人也(yě)认为，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经营项目(mù)在(zài)经营权到期后不(bù)再能产生现金收益，因此将可供(gōng)分配金额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经(jīng)营期(qī)限较短(duǎn)的特(tè)许经营项目，通常具(jù)备更高的(de)分派率水平。对于剩余期(qī)限较(jiào)长的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者注意(yì)，特许经营(yíng)权(quán)项(xiàng)目(mù)的分(fēn)派金(jīn)额包含了(le)投(tóu)资本金(jīn)，在(zài)不(bù)进行扩募(mù)的情况下，基(jī)金份额单(dān)价随着分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期(qī)限产生的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项目相(xiāng)比，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩余(yú)使用年限(xiàn)一般较(jiào)长，再加上到期后通过(guò)对(duì)建筑的更新改造或补缴土地出让(ràng)金等追加(jiā)投资(zī)，有(yǒu)机会进一(yī)步延长经营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永(yǒng)续经营的假设(shè)反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更(gèng)显著的(de)资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位(wèi)业内人士(shì)还表示，在产品分(fēn)红期，投(tóu)资者可以观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有(yǒu)两个(gè)：一是(shì)年(nián)报中披露的(de)经营活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流，二是可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)，二(èr)者存在本质性区别。经营活动(dòng)产(chǎn)生的现金净流量是指企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资(zī)产生(shēng)的现(xiàn)金流，基于企业本(běn)身(shēn)经(jīng)营(yíng)活动产生；可供分配的(de)现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期(qī)初现金，最终得到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资价值(zhí)体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产配置功能，比(bǐ)较(jiào)适合长期持有。建议投资者(zhě)对经营权类(lèi)的(de)资(zī)产可以更多(duō)关注(zhù)内部(bù)收益(yì)率的高低(dī)，对产权(quán)类的资产(chǎn)更(gèng)多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营(yíng)净(jìng)现金流，所以底层资产运营(yíng)情况直接影响投(tóu)资(zī)回报(bào)，投资者可综合(hé)考虑原始权(quán)益人综合(hé)实(shí)力、运营管理机构实力、公募(mù)基金管理人实力等多(duō)重因素来(lái)选择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募(mù)REITs进入(rù)密集(jí)分红(hóng)期，由(yóu)于(yú)分红交易(yì)带来的短期(qī)博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均(jūn)会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额(é)预(yù)测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分(fēn)红金(jīn)额与募(mù)集(jí)材料中披露预测进(jìn)行比较分析(xī)，结合经济(jì)及市场的实际环境，对基础(chǔ)设施(shī)项目的(de)运(yùn)营业(yè)绩及REITs的管理能(néng)力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述(shù)负责(zé)人也(yě)称。

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