饱受争议(yì)的二手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易中(zhōng)介费(fèi)问题，正逐(zhú)渐(jiàn)得到监管(guǎn)部(bù)门的重视。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建部、市场监管总局(jú)联合发(fā)布(bù)了关(guān)于规(guī)范房(fáng)地(dì)产经纪服务的意见。意(yì)见提及，近年来，部(bù)分房地产经(jīng)纪机构存在利(lì)用房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥(làn)用客户(hù)个人信息等问题，加重交易当(dāng)事人负担(dān)、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上述背景，两部门从加强(qiáng)从业主体管理、明确(què)经纪(jì)服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价等十方面，提(tí)出了意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张大(dà)伟称，随着(zhe)城(chéng)市(shì)发展(zhǎn)，一二线城市二手(shǒu)房交(jiāo)易占比(bǐ)逐渐增加(jiā)。以北京、上(shàng)海为例，二手房(fáng)占(zhàn)市场(chǎng)成交比(bǐ)例超(chāo)过80％，大量二(èr)手房成交依赖中介居(jū)间成交，房地产调控重心逐渐(jiàn)从开(kāi)发商过渡到中介(jiè)公(gōng)司。

　　广东省城规(guī)院住(zhù)房政(zhèng)策研究中心(xīn)首席(xí)研(yán)究员李宇嘉(jiā)表(biǎo)示，买房对居民来说属(shǔ)于金(jīn)额不低的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周期较长(zhǎng)，具有(yǒu)非常(cháng)强的(de)专业(yè)性(xìng)，居民往往通过中介(jiè)来完成。但很多中介利用(yòng)信息不对称等问题，将(jiāng)非必要的收费(fèi)夹(jiā)带(dài)其中，如收(shōu)取过桥融资、按揭费、担保费等(děng)，对居(jū)民造成额(é)外的负(fù)担(dān)，而且这些服务事项并未明码标(biāo)价。

　　对于(yú)二手房市场(chǎng)交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪(jì)服务(wù)在内的相关(guān)市场交(jiāo)易行为(wèi)及(jí)其主体进行规范(fàn)和(hé)秩序整顿，是房地(dì)产(chǎn)市场管理和(hé)调控的主题。“当下，推进这项(xiàng)工作的意义更大(dà)，也(yě)更急迫。”

　　中介(jiè)收费问(wèn)题成监(jiān)管重点

　　二(èr)手(shǒu)房市(shì)场中(zhōng)，历来对房地产经纪服(fú)务行业关注最多的(de)一个话题(tí)，便是房(fáng)地产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相(xiāng)关(guān)部门主要监(jiān)管的重点，将(jiāng)是对房地产经纪服务收费(fèi)及中(zhōng)介交易进行规范。

　　在(zài)热点城市(shì)，二手房屋(wū)交易(yì)过程中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额(é)不(bù)低的中介费。以北(běi)京(jīng)某房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万元(yuán)的(de)房屋，中(zhōng)介(jiè)费约为27万。

　　在(zài)合理确(què)定经自制苏打水可以降尿酸吗，自制苏打水和买的苏打水区别纪服务收费上，两(liǎng)部门在此(cǐ)次(cì)意(yì)见中提及(jí)，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构要合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用(yòng)。鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低的(de)原则实行(xíng)分(fēn)档(dàng)定价。引导(dǎo)由(yóu)交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪(jì)服务收(shōu)费标准的(de)最早(zǎo)依据是1995年(nián)国(guó)家计(jì)委建设部下发的《关(guān)于房地产中介服务收(shōu)费的(de)通(tōng)知》（971号文），其中第六(liù)条(tiáo)规定：房屋(wū)买卖(mài)代理收费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为(wèi)例，目前(qián)北京市执行的2014年更(gèng)新后(hòu)的收费标准，即根据这(zhè)样(yàng)的(de)规定：“少数特(tè)别复杂的(de)住宅买(mǎi)卖(mài)经纪服(fú)务，经交(jiāo)易(yì)各(gè)方协商同(tóng)意，可在规定的收(shōu)费标准基础上适(shì)当上浮，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味着，当前(qián)北京二手房中(zhōng)介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本(běn)着“简政放权”的精神，北京(jīng)2015年取消了(le)房地产中介服(fú)务等57个政府定价，房地(dì)产经纪服(fú)务收费多少(shǎo)由各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际(jì)收取费用过程中，相关监管(guǎn)部门当前并(bìng)未明确(què)具体的中介费率，中介机构仅需在服务过程中对收费标(biāo)准进行明码标(biāo)价(jià)自制苏打水可以降尿酸吗，自制苏打水和买的苏打水区别即(jí)可。而房地产(chǎn)经纪服务机构在具体收(shōu)取过程中，会结合房屋价值及工(gōng)资标准，综合计算出合适的中(zhōng)介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对(duì)于(yú)明(míng)码(mǎ)标价问题(tí)，两部门在此(cǐ)次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地(dì)产经纪机构(gòu)应当(dāng)在经(jīng)营(yíng)门店、网站、客户端等场所或渠道，公(gōng)示服务项目、服务内容和收费标(biāo)准(zhǔn)，不得混(hùn)合标价和捆绑收费。房(fáng)地产经纪机(jī)构提供的基(jī)本服务和延伸服务，应当(dāng)分别明确(què)服(fú)务项(xiàng)目(mù)和收费标准。房地产经纪机构(gòu)收(shōu)费前应当(dāng)向交易当事人出具(jù)收费清单，列(liè)明收费标准、收(shōu)费金(jīn)额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另(lìng)外(wài)，对收费明显高(gāo)于市场(chǎng)平均水(shuǐ)平的房地产经纪机构，住房和城乡建设(shè)部门将会同市(shì)场监(jiān)管等部门采取约(yuē)谈等综合措(cuò)施进行重(zhòng)点监管。市场监管部门会(huì)同(tóng)有(yǒu)关(guān)部门依(yī)法查(chá)处不按规定明(míng)码标价、操(cāo)纵(zòng)经纪服(fú)务收费等违(wéi)反价(jià)格和反(fǎn)垄(lǒng)断法律法规(guī)的(de)行为。对房地产经纪机构相关违法违规信息，市场(chǎng)监管(guǎn)部(bù)门要依(yī)法依规纳入国家企业信用(yòng)信息(xī)公示系统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费(fèi)率(lǜ)越低(dī)的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪(háo)宅的(de)中介(jiè)费有望大幅(fú)降低(dī)？

　　中原(yuán)地(dì)产华南区总裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦(lún)称，住建部发(fā)文(wén)鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价，合理降(jiàng)低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费(fèi)用，主要还是规范行业，打击收费(fèi)过高(gāo)的经纪机构，但对市场影响有限(xiàn)，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本来(lái)收费就不(bù)同，各家收费普遍在合理范围(wéi)内，加上(shàng)经纪(jì)服务(wù)费用对市(shì)场的(de)影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于(yú)当前两(liǎng)部门提(tí)出的(de)意见仅为鼓励性(xìng)质，即只是(shì)纲(gāng)领(lǐng)性文件而非规定，未来如(rú)何(hé)具体认定其中(zhōng)的细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示(shì)，“从(cóng)目前(qián)市场看，经(jīng)纪服务(wù)领域的调整改(gǎi)善、规范化，有利于行业健康发展。同时，由于(yú)二手房很多房源在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交(jiāo)易(yì)产生影响，这(zhè)对房地产经纪(jì)服务行(xíng)业的专(zhuān)业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安(ān)居客(kè)研(yán)究院研究总(zǒng)监(jiān)陆骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖过程(chéng)中，原本应该(gāi)由上(shàng)下家各支付(fù)一半的中(zhōng)介(jiè)费，但在一些(xiē)热点(diǎn)城市的(de)二(èr)手房交易过程中，往往会有(yǒu)这样的情(qíng)形，因部分购房者(zhě)处于弱势地位，从而会出(chū)现(xiàn)中介费(fèi)及税费(fèi)均由购房者来承担(dān)。即使一些房东愿意(yì)承担中介费，这(zhè)部分费(fèi)用也(yě)可能通过转嫁的(de)方式(shì)，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家(jiā)，市(shì)场(chǎng)这种所谓(wèi)‘约定俗成’的(de)情(qíng)况，一些(xiē)房(fáng)产中介(jiè)公司将其视为(wèi)向购房(fáng)者单边收(shōu)费的行为。部分中介公司(sī)可能会(huì)利用其支(zhī)配地位，在(zài)原先经(jīng)纪服务收(shōu)费的(de)基础上，再次向房东收取费用，而(ér)这部分费用，房东往往会将其(qí)转再次转(zhuǎn)嫁给购(gòu)房者，这实际上相当于变相推高(gāo)了房价。两部(bù)门提出严禁操纵(zòng)经(jīng)纪服务(wù)收费，不仅有利于提(tí)高交(jiāo)易(yì)中操作的透明度，也有利(lì)于(yú)房价的稳定。”陆骑麟(lín)称(chēng)。

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