导读

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下中(zhōng)国(guó)地产步入(rù)大分化(huà)时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低(dī)景(jǐng)气(qì)，有关中国地产(chǎn)是否过(guò)剩(shèng)的讨论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾(wù)，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实(shí)情况(kuàng)，据(jù)此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中(zhōng)国地产存量极(jí)度(dù)过(guò)剩，事(shì)实是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比(bǐ)不到一(yī)成，其(qí)中(zhōng)还包括大量城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校(xiào)等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显示中国(guó)城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房所能满足(zú)，它与房屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等(děng)因素(sù)密切相关(guān)。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国(guó)家(jiā)还有很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味着(zhe)中国住(zhù)宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其(qí)中每户持有(yǒu)商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接(jiē)公(gōng)布中(zhōng)国(guó)家(jiā)庭(tíng)户均住宅的数(shù)据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户(hù)数，计算出城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户(hù)户(hù)有(yǒu)房，然而(ér)事实(shí)上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡(héng)，是因为户均一套(tào)房无法满(mǎn)足流动人口的租(zū)赁和置(zhì)业(yè)需求。全(quán)国(guó)总人口的近三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择(zé)在(zài)大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即(jí)便(biàn)户均一(yī)套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不(bù)断(duàn)增加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户购(gòu)房需(xū)求增(zēng)长。

　　第二，经济(jì)板块(kuài)的分化日益(yì)明显，区(qū)域经济(jì)资源分(fēn)配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入(rù)，人(rén)口(kǒu)净迁(qiān)入城市的(de)新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建成的住宅(zhái)中，涉及(jí)超(chāo)9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积均(jūn)较发达(dá)国(guó)家有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需(xū)求正(zhèng)在不断增加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二(èr)十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存(cún)在不足，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么(me)当下房地产大分化时(shí)代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾(dùn)则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现(xiàn)在不同能级城市之间(jiān)，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官方(fāng)披(pī)露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城市二(èr)手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅(zhái)到底是(shì)供(gōng)给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由(yóu)于(yú)住宅存(cún)量(liàng)数据并未公布，我(wǒ)们(men)无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅(zhái)套数(shù)，回答当前的房子是否真的过剩了？据(jù)此(cǐ)判断未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数(shù)量过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风(fēng)险普(pǔ)查(chá)工作情(qíng)况为主题的(de)新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡(xiāng)建设行业获(huò)取了(le)全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每(měi)栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住(zhù)宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普(pǔ)查数(shù)据公(gōng)布了中国(guó)城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居(jū)住面积、配套设(shè)施(shī)等因素密切相关(guān)。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全反(fǎn)映(yìng)出城镇(zhèn)居民的(de)居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国(guó)主要(yào)是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住(zhù)宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思(sī)路、数据(jù)和(hé)方(fāng)法(fǎ)

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)住宅主(zhǔ)要分两大(dà)类(lèi)，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另(lìng)一类(lèi)是保障房、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没(méi)有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据(jù)有两处可(kě)以(yǐ)直接公布，一是每年商太原市长热线电话是多少号，太原市长热线电话号码查询品(pǐn)住宅销售套(tào)数（统计局(jú)）；二是居民住宅(zhái)来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民(mín)户(hù)均住宅数量，我们(men)主要用到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居(jū)民户均(jūn)住宅套数(shù)分三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套(tào)数相加，我们就能够得到(dào)当(dāng)前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅和非商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅总数除(chú)以家庭(tíng)户数，我们(men)就能够(gòu)得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅(zhái)套户(hù)比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏(fá)一个(gè)准确统计。我们利用既(jì)有统(tǒng)计(jì)数(shù)据，大致测算得到中国存量房地产套数，并(bìng)进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的(de)房地产(chǎn)销售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房销售(shòu)中期房(fáng)占比(bǐ)近9成。本文去除(chú)商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数(shù)里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需(xū)要进一(yī)步推算(suàn)中国城镇居民拥(yōng)有的(de)户均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数(shù)据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定(dìng)租赁其他住宅和(hé)购买(mǎi)二手房(fáng)都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其(qí)他住(zhù)宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得到(dào)商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民(mín)所有(yǒu)住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期间(jiān)商品住(zhù)宅增幅为(wèi)过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而(ér)我们估(gū)算出2022年(nián)商品住宅(zhái)所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户(hù)均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是(shì)否(fǒu)意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国(guó)地(dì)产存(cún)量(liàng)供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房并(bìng)不意味(wèi)着(zhe)住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余(yú)住宅(zhái)来满足因人(rén)口流动、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日本(běn)的住宅套(tào)户(hù)比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分(fēn)别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会(huì)造(zào)成(chéng)人口净流(liú)入(rù)地的住宅市(shì)场供(gōng)不应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普指出(chū)中国(guó)的流(liú)动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中国城乡人(rén)口流动调查数据显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人(rén)口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人，但高(gāo)房价(jià)迫使(shǐ)打工人(rén)回乡置业。

　　流(liú)动人(rén)口实际上会占(zhàn)据两套房(fáng)，在(zài)高(gāo)房(fáng)价的大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县(xiàn)城购买(mǎi)一(yī)套房。所以说(shuō)户均一套(tào)房(fáng)无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流动人口的租(zū)赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有(yǒu)不(bù)少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约(yuē)9000万户(hù)城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等(děng)基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和(hé)安全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没(méi)有独立卫浴和(hé)厨(chú)房(fáng)。这类上(shàng)世纪修(xiū)建的(de)老旧小区很难满足现代生(shēng)活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居(jū)室(shì)和二居室(shì)，户型偏小。其中一居(jū)室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当(dāng)然这(zhè)与(yǔ)城市土地(dì)资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地(dì)产的需求(qiú)驱(qū)动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民(mín)带(dài)房(fáng)进(jìn)城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)小于均值，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人均水平的(de)一(yī)半。若去除(chú)20％的公摊，可(kě)使用的住宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平(píng)方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积低于(yú)15平(píng)方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均(jūn)住宅(zhái)面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户(hù)人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城(chéng)镇家庭户均1套房太原市长热线电话是多少号，太原市长热线电话号码查询，看(kàn)似已经(jīng)户户有房。即(jí)便如此(cǐ)，中国人口静(jìng)态结构和动(dòng)态(tài)趋势演绎，决(jué)定(dìng)了中国未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅(zhái)需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房(fáng)需(xū)求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均人口数(shù)不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一人户(hù)、二人(rén)户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数会因户均人(rén)口规(guī)模(mó)的(de)缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二(èr)，人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移导致经(jīng)济发(fā)展带来的新(xīn)增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显，资(zī)源和生(shēng)产要素(sù)逐步向经济(jì)带、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济(jì)资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入(rù)。人口迁移(yí)势必涉及到买房(fáng)租(zū)房(fáng)，给(gěi)迁入地住宅(zhái)市场带(dài)来新(xīn)的(de)增量(liàng)。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人(rén)口增长主(zhǔ)要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建最(zuì)多。自建房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅(zhái)和原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅减少了(le)1282万户，住宅净需(xū)求(qiú)增(zēng)加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二(èr)手(shǒu)房。在新(xīn)增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和(hé)其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城中(zhōng)村和旧(jiù)城改造，商品住宅的(de)占(zhàn)比(bǐ)势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面(miàn)积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及(jí)城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的(de)城中村(cūn)、老公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基(jī)础(chǔ)设施配(pèi)套(tào)差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美好(hǎo)、宜(yí)居生活的(de)环境(jìng)，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需求(qiú)还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济工(gōng)作会(huì)议明确指出支(zhī)持住宅(zhái)改善等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅因素(sù)，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数较其他(tā)国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与经济水(shuǐ)平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济(jì)发展水平的提(tí)高，中国的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是中国(太原市长热线电话是多少号，太原市长热线电话号码查询guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，供需出现错配，这是过(guò)去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是住宅质量(liàng)的供需冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这(zhè)种(zhǒng)分化不单(dān)局限于城市能级之间(jiān)差异，优质(zhì)小区和老旧二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并不(bù)是针(zhēn)对住宅，因此可(kě)能(néng)存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其(qí)增速(sù)可能(néng)超预(yù)期。

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