导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大(dà)分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十年是中(zhōng)国(guó)房地(dì)产市场(chǎng)黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品(pǐn)住(zhù)宅销售面积(jī)超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年(nián)地产持续低景气(qì)，有关中国地产是否过(guò)剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存(cún)量住(zhù)宅(zhái)真实(shí)情(qíng)况，据此判(pàn)断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国(guó)地(dì)产存(cún)量极度(dù)过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露(lù)全国有近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第七(qī)次人口(kǒu)普查调查(chá)数据显(xiǎn)示城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适不(bù)是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因五大洋还是四大洋 南大洋中国承认了吗素密切相关。中国的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数较发达(dá)国家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大(dà)于1同样不意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国(guó)住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户(hù)持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布中国(guó)家(jiā)庭户均住(zhù)宅(zhái)的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎(hū)意味着户户有房，然而事实(shí)上(shàng)中国住宅市场供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不(bù)平衡，是因为户均(jūn)一(yī)套房无(wú)法满足流动(dòng)人(rén)口的租赁(lìn)和置(zhì)业需求(qiú)。全国总人口的近三成都是流动人(rén)口，流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从(cóng)而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产仍有四大(dà)新(xīn)增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规(guī)模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家庭户数(shù)增多。小家庭(tíng)化趋势将延(yán)续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区(qū)域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的(de)新(xīn)增住宅(zhái)需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积(jī)。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造(zào)势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中国的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的(de)改善性需(xū)求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，这(zhè)是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么(me)当下房地(dì)产大分化(huà)时代已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更多(duō)体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化(huà)必将体现在不同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块(kuài)之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热(rè)议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场(chǎng)不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房子是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需(xū)平衡，或是(shì)仍然存(cún)在不(bù)足？可惜(xī)由于住(zhù)宅(zhái)存量数据并未公布(bù)，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判(pàn)断未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效(xiào)观(guān)察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综(zōng)合(hé)风(fēng)险(xiǎn)普查工作情况为主题的新闻(wén)发布(bù)会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获(huò)取了(le)全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平(píng)均(jūn)每(měi)栋(dòng)建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还(hái)包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据(jù)公布了中国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭(tíng)户(hù)居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人(rén)都(dōu)有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住水平不(bù)仅(jǐn)与房间数量(liàng)有关，更(gèng)与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全反映出(chū)城镇居民的(de)居(jū)住(zhù)水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购买(mǎi)成套(tào)住宅(zhái)，一套设施齐全(quán)的住宅才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路(lù)、数(shù)据(jù)和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大类(lèi)，一类是(shì)商品住宅，另(lìng)一类是(shì)保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据(jù)，并(bìng)没有(yǒu)直(zhí)接公布城镇住(zhù)宅数量。居(jū)民住宅(zhái)相关数据有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数(shù)（统计局）；二(èr)是居民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计(jì)算(suàn)中国居民(mín)户均住宅数量，我们(men)主(zhǔ)要用到上(shàng)述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计(jì)。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套(tào)数相加(jiā)，我(wǒ)们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和(hé)非商(shāng)品住宅比例(lì)，推算(suàn)得到(dào)居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数(shù)除以家庭户(hù)数，我们(men)就能够得到城镇户(hù)均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户(hù)比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺(quē)乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既(jì)有统计(jì)数据，大(dà)致测算得到中国存量房地产套数，并进一(yī)步推算中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占(zhàn)比近(jìn)9成(chéng)。本文去除商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数里的期房(fáng)销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后(hòu)装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数(shù)除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国(guó)城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数(shù)据(jù)显示(shì)中国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自(zì)建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适(shì)用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅与购买二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有住宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为(wèi)过(guò)去十年变化(huà)幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年(nián)末，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年(nián)内陆(lù)续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)都(dōu)会(huì)拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)一(yī)套房(fáng)的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到(dào)了户(hù)均一套(tào)房的程度，“户户(hù)有房”是否意(yì)味着中(zhōng)国城镇化(huà)进展终结，甚(shèn)至意味(wèi)着中国地产存(cún)量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不(bù)意(yì)味着住宅市场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人口流动(dòng)、居(jū)民换(huàn)房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好一套(tào)房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口和省际流动(dòng)人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人(rén)口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口流动调查(chá)数据显示，在上(shàng)海、杭(háng)州以及(jí)南京工作的流动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人，但(dàn)高房价(jià)迫使打工(gōng)人回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口实际上会(huì)占据两套房，在高房价(jià)的(de)大城(chéng)市租赁一套(tào)房，在(zài)房价较低的(de)县城购(gòu)买一套房(fáng)。所以(yǐ)说户均一套房无法满足(zú)庞(páng)大流动人口(kǒu)的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等基(jī)础设施陈(chén)旧(jiù)，给住户的生活(huó)带来了(le)很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的(de)老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴(yù)和(hé)厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很(hěn)难满足现代(dài)生活(huó)需求，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住(zhù)宅为一居(jū)室(shì)和(hé)二居室，户型偏小。其(qí)中一居(jū)室(shì)占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未(wèi)来地产(chǎn)的需(xū)求驱动(dòng)力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住宅(zhái)存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间农(nóng)民带房进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值(zhí)，近4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除(chú)20％的公(gōng)摊(tān)，可(kě)使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困(kùn)难，若(ruò)按这(zhè)个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去除公摊面积后(hòu)，中国(guó)的(de)人均可使(shǐ)用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集(jí)体户人口(kǒu)，所(suǒ)需(xū)要(yào)的住宅总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地(dì)产还(hái)会(huì)有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户(hù)均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如(rú)此(cǐ)，中国人口静(jìng)态结构(gòu)和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实(shí)之(zhī)下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城(chéng)镇家庭(tíng)户均人口数不(bù)断下降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人(rén)/户(hù)，而(ér)七普显示城镇户均(jūn)人(rén)口规(guī)模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上升，人(rén)口(kǒu)小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)继续延续，导致(zhì)户数会因户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁(qiān)移导致经济发展(zhǎn)带(dài)来的新增住宅需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显，资(zī)源和生产(chǎn)要(yào)素逐步向经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域(yù)经济资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为(wèi)38.4万人(rén)，自(zì)然(rán)增加人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人(rén)口增长主要(yào)受益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建最多。自(zì)建房(fáng)家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅五大洋还是四大洋 南大洋中国承认了吗为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其(qí)他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年以前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新(xīn)增8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二(èr)手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅需(xū)求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造(zào)的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活(huó)的环(huán)境，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于(yú)中小户型。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭(tíng)希望提高(gāo)生(shēng)活(huó)品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅(zhái)因素，中(zhōng)国(guó)的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数较其他国家依(yī)旧五大洋还是四大洋 南大洋中国承认了吗存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密(mì)切正(zhèng)向联系。随着经济(jì)发(fā)展水(shuǐ)平的(de)提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将随之增(zēng)长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不足，供需出现错配(pèi)，这是过去(qù)二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来(lái)将是(shì)住宅质量的供需冲突。房(fáng)地(dì)产大(dà)分化时代已至，这(zhè)种分(fēn)化不单局(jú)限于城市能级(jí)之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间(jiān)的差异(yì)也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏(piān)低(dī)，其(qí)增速可能超预期(qī)。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 五大洋还是四大洋 南大洋中国承认了吗