导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地(dì)产市(shì)场黄(huáng)金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售(shòu)面积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本文试(shì)图厘清(qīng)中国城(chéng)镇存(cún)量住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据此判(pàn)断中国未来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查(chá)调(diào)查数据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一成，其中还(hái)包括大量城(chéng)镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人(rén)均一间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设施等(děng)因素密切相(xiāng)关。中国的人(rén)均(jūn)住宅间数较发达(dá)国家还有很大(dà)差距(jù)。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中国城镇居(jū)民户均1套(tào)房，其中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接(jiē)公(gōng)布中国家庭户均住(zhù)宅的数据(jù)，我们(men)根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比和(hé)城镇家庭户数，计(jì)算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期(qī)房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意(yì)味(wèi)着户户有房，然而事实(shí)上中国(guó)住(zhù)宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供(gōng)需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是(shì)因为户均一套房无法满足流动人(rén)口(kǒu)的租(zū)赁(lìn)和(hé)置(zhì)业需(xū)求。全国总人口的近(jìn)三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在(zài)大(dà)城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从而产(chǎn)生了额外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房，中(zhōng)国未来地(dì)产仍有(yǒu)四(sì)大新增(zēng)需(xū)求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一(yī)人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比(bǐ)不(bù)断增加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区(qū)域经(jīng)济(jì)资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅(zhái)需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭(tíng)住在(zài)2000年以前(qián)建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅(zhái)的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较发达国家(jiā)有着不小差(chà)距(jù)，“住(zhù)上更大(dà)房子”的(de)改善性需求正(zhèng)在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是中国地(dì)产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给存(cún)在不足，这是(shì)过(guò)去二十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么当下房地(dì)产大分(fēn)化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在(zài)住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将(jiāng)体现在不同能级城市之间，不同区域(yù)板块之间，不同品质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前(qián)，官方(fāng)披露全国已有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各(gè)大(dà)城(chéng)市二手房挂牌量突然激(jī)增，引(yǐn)发(fā)一阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子(zi)是(shì)否已经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住(zhù)宅到(dào)底(dǐ)是供(gōng)给过(guò)剩，还是供(gōng)需(xū)平衡，或是仍然存(cún)在不足？可(kě)惜由于(yú)住宅存量数据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们(men)测算出中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观察(chá)中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国(guó)自然灾害综合风险(xiǎn)普(pǔ)查工作情况为主题(tí)的新(xīn)闻发(fā)布会上(shàng)，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全国(guó)近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑数据以及80多(duō)万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医(yī)院等非(fēi)住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据(jù)公布了中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭(tíng)户居(jū)民(mín)人(rén)均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数大(dà)于1，看似(shì)意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数(shù)量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密切相关(guān)。单单从人均住宅(zhái)间数不(bù)能(néng)完(wán)全反映出城镇居民的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是(shì)城(chéng)镇(zhèn)居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅(zhái)主(zhǔ)要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并没有直接(jiē)公布(bù)城镇(zhèn)住宅数量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数(shù)据有(yǒu)两(liǎng)处可以直接公布，一(yī)是每年(nián)商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居(jū)民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少(shǎo)，可(kě)忽略不(bù)计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能够得到(dào)当前(qián)商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住(zhù)宅和(hé)非商品住(zhù)宅(zhái)比例，推(tuī)算(suàn)得到(dào)居民住宅总套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅总(zǒng)数除(chú)以家庭(tíng)户(hù)数，我们就能够得(dé)到城镇户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具(jù)体计算公(gōng)式如(rú)下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少(shǎo)，目(mù)前(qián)缺乏(fá)一个准确(què)统计。我(wǒ)们(men)利用既(jì)有统计数(shù)据，大致测(cè)算得(dé)到(dào)中国存量房(fáng)地产套数，并进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅(zhái)（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新(xīn)房销(xiāo)售中期房占比(bǐ)近9成。本文去(qù)除商品住宅(zhái)累计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到商品住(zhù)宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数(shù)-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额(é)。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣工(gōng)周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交房后(hòu)装修(xiū)的(de)时间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现房套(tào)数(shù)除(chú)以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民(mín)户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进(jìn)一步推算中国(guó)城镇居民拥(yōng)有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其(qí)他住(zhù)宅和购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)加(jiā)总(zǒng)，得到商品住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的(de)实际变化(huà)比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期房，中(zhōng)国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房顺利(lì)，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已(yǐ)经达(dá)到了户均(jūn)一(yī)套房的程度，“户(hù)户有房”是(shì)否意(yì)味(wèi)着中国城镇化进展终结(jié)，甚(shèn)至意味着中国地产(chǎn)存(cún)量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房(fáng)并不(bù)意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来(lái)满足因(yīn)人口流动、居(jū)民换房(fáng)等因素产生的(de)住宅(zhái)需求。因此，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日(rì)本的住宅套户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国(guó)和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一套房，就会造(zào)成人口净流入地(dì)的住宅(zhái)市场供不应(yīng)求，造(zào)成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国(guó)的(de)流(liú)动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国(guó)城乡人口流动调查数(shù)据(jù)显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作的(de)流动(dòng)人口(kǒu)在老家拥(yōng)有住宅(zhái)比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人，但高(gāo)房(fáng)价迫使打(dǎ)工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上(shàng)会占据两套房，在高(gāo)房(fáng)价的大城(chéng)市租赁(lìn)一套房，在房(fáng)价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以(yǐ)说(shuō)户均一套房(fáng)无(wú)法满(mǎn)足庞(páng)大流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍(réng)需改善

　　目(mù)前，中国的城(chéng)镇住宅中依(yī)然有不少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户(hù)城(chéng)镇居民住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题(tí)，如电线老化(huà)、管道等基础设(shè)施(shī)陈旧(jiù)，给住户的生活(huó)带来了很(hěn)大的(de)不便和安全隐患(huàn)，并且(qiě)居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的(de)住(zhù)宅面(miàn)积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修(xiū)建的老旧小区很难满足现代生活(huó)需求，在未来(lái)大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭(tíng)住宅为(wèi)一(yī)居室和二居(jū)室(shì)，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城市土地资珂拉琪涂多了真的会得唇炎吗，唇炎会自愈吗源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需求(qiú)驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住(zhù)宅存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两年(nián)间农民带房进城和(hé)老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下(xià)。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公(gōng)摊，可使用的(de)住(zhù)宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方(fāng)米。上海(hǎi)市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的(de)家庭界定为(wèi)住宅(zhái)存(cún)在(zài)困难(nán)，若按(àn)这(zhè)个(gè)标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住(zhù)宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平(pí珂拉琪涂多了真的会得唇炎吗，唇炎会自愈吗ng)，即(jí)人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人数(shù)，需要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家人均住宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去(qù)除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人均可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已然1套(tào)房(fáng)，未来地产还会(huì)有需(xū)求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均1套房(fáng)，看似已(yǐ)经户户有房。即(jí)便如此，中国人(rén)口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未(wèi)来(lái)城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新(xīn)户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不(bù)断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的(de)占比明显上(shàng)升，人口小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)继(jì)续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而(ér)增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导(dǎo)致经济(jì)发展带来(lái)的新(xīn)增住(zhù)宅需(xū)求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的(de)分化日益明显(xiǎn)，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域经济资源分配的再(zài)集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必(bì)涉(shè)及到买房租房(fáng)，给(gěi)迁入地住宅市(shì)场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人口增量为(wèi)72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长主要(yào)受(shòu)益于人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅的(de)家庭(tíng)拆(chāi)迁改建(jiàn)最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以(yǐ)前(qián)的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户(hù)，住(zhù)宅净需(xū)求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买二手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租(zū)房、购买经济(jì)适用房和其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城中(zhōng)村和(hé)旧(jiù)城(chéng)改造，商品住(zhù)宅(zhái)的占比势必会(huì)进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑(zhù)面积还(hái)有约81亿平(píng)，涉(shè)及(jí)城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基(jī)础设施配(pèi)套差(chà)、没有或少有物(wù)业管理珂拉琪涂多了真的会得唇炎吗，唇炎会自愈吗，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善(shàn)性需(xū)求还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭(tíng)希望提高(gāo)生(shēng)活品(pǐn)质，以小换大(dà)、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中(zhōng)央经济工作会(huì)议明确指出(chū)支持住宅改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素(sù)，中国的人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧(jiù)存在不小差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与经(jīng)济(jì)水平有着密切正向联系。随着(zhe)经(jīng)济发(fā)展(zhǎn)水平(píng)的提高，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年(nián)是(shì)中国地产黄金(jīn)发(fā)展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配(pèi)，这(zhè)是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供需(xū)冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分化(huà)不单局(jú)限于(yú)城(chéng)市能级之间差(chà)异，优(yōu)质(zhì)小区和老旧二手房之间的(de)差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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