万柳书院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位(wèi)于北(běi)京(jīng)海淀的豪宅(zhái)被(bèi)全(quán)国知晓，其背后(hòu)曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)，也被拉(lā)向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院(yuàn)再(zài)次受到(dào)舆论(lùn)关注(zhù)，起因(yīn)中赫集团成了共(gòng)同债务人被(bèi)中国信达追(zhuī)债，中国信(xìn)达为(wèi)了收回钱款不(bù)得不将中赫抵押的(de)75套万(wàn)柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题(tí)是，这些房(fáng)子(zi)早已售出(chū)，业(yè)主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子现在(zài)莫名奇妙地被拍(p耳根全部小说的阅读顺序是什么，耳根小说阅读顺序关系āi)卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权信(xìn)息(xī)，难怪有(yǒu)网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位(wèi)于海(hǎi)淀核心区(qū)位(wèi)，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信达在(zài)京(jīng)东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司(sī)不(bù)良债权(quán)转让项目(mù)”，债权(quán)总(zǒng)额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物(wù)中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目的处置主(zhǔ)体是中国信达资产管理股份有限公司北(běi)京市分公司(sī)（下称中国信(xìn)达北(běi)分(fēn)），处置的(de)是对北京(jīng)赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发(fā)有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金(jīn)额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债(zhài)权(quán)本(běn)金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已(yǐ)有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这(zhè)就(jiù)是一起中国信(xìn)达北分讨债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的(de)背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体(tǐ)报道，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果(guǒ)该报(bào)道属实，说明这(zhè)些房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页面上(shàng)又注明(míng)这75套房(fáng)子(zi)是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子(zi)根本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上(shàng)述内容(róng)。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在(zài)还没(méi)资金解抵押，所(suǒ)以不能(néng)网签、没办房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪(háo)宅，最(zuì)强(qiáng)学(xué)区房，万柳(liǔ)书院的业(yè)主基本都是北(běi)京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书(shū)院的业(yè)主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的(de)高管、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经支付价款并实际占有，那(nà)么(me)，中(zhōng)国信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔不良债(zhài)权回本的愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没准还是(shì)债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民(mín)事执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有，但未办理过户手续的，如果业(yè)主没(méi)有过(guò)错(cuò)，人(rén)民(mín)法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向法院提(tí)出执行异议申(shēn)请，请(qǐng)求法院(yuàn)解(jiě)除查封，同时可以联合起诉(sù)开发商，要(yào)求退(tuì)还购房款或办理房产(chǎn)证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法(fǎ)院报公(gōng)布(bù)《最高(gāo)人民法院关(guān)于商品房消(xiāo)费者权(quán)利保(bǎo)护(hù)问题的批复(fù)》，以司(sī)法解释的(de)方式明(míng)确了购房人的(de)优(yōu)先(xiān)权：

　　商品房消(xiāo)费者(zhě)以居住为目的购买房屋并已(yǐ)支(zhī)付全部价(jià)款，主张其(qí)房屋交付请求(qiú)权优先于建设工(gōng)程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权(quán)以及(jí)其他(tā)债(zhài)权的，人(rén)民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了(le)部分价(jià)款的(de)商品(pǐn)房消费者，在(zài)一审(shěn)法庭辩论终结前已实际(jì)支付剩(shèng)余价款的，可(kě)以(yǐ)适用前(qián)款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手山(shān)芋。可能(néng)不仅不(bù)能卖出(chū)去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会(huì)赔(péi)了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯(sù)到(dào)金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目前中国(guó)信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫(hè)集团旗(qí)下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出(chū)了赫华(huá)恒(héng)瑞的股(gǔ)东行列(liè)，中国金谷国际信托有限责任公司成(chéng)为(wèi)了(le)唯(wéi)一股东(dōng)，后(hòu)者由中(zhōng)国信达资产管理股份有限(xiàn)公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地产(chǎn)开发(fā)商，相(xiāng)较其他房(fáng)企，中赫集团(tuán)既(jì)没有很大规模(mó)，也没有很高的国(guó)民知名度(dù)，但却在(zài)北(běi)京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京(jīng)的第(dì)一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地(dì)推出钓(diào)鱼岛七号(hào)院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为(wèi)当(dāng)时(shí)京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的万柳书(shū)院，更(gèng)是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保利(lì)、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢下了(le)北京万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神(shén)秘高端的姿态(tài)杀入市场(chǎng)，无论是一(yī)块(kuài)块从(cóng)荷兰运回来的灰(huī)砖垒(lěi)起来的五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米20万元的价格(gé)，都令业内外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西(xī)宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看(kàn)出其在北京豪宅(zhái)圈(quān)的地(dì)位。2014年末(mò)上市的它，对手是(shì)当时有名的(de)融(róng)创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场(chǎng)、恒大(dà)华府(fǔ)等，现(xiàn)如今(jīn)，它远(yuǎn)远超过(guò)这些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书院(yuàn)一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年(nián)之(zhī)久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知(zhī)名人士(shì)，如知名演员(yuán)宋丹(dān)丹，就(jiù)住(zhù)在钓鱼(yú)台七号(hào)院。而柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等(děng)知(zhī)名商业(yè)大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功(gōng)奠定了中(zhōng)赫(hè)集(jí)团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了(le)，“卖北京(jīng)城最贵的房(fáng)，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，中赫集(jí)团(tuán)正式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在(zài)于收(shōu)购(gòu)北(běi)京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化(huà)转型(xíng)，但转型(xíng)之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多(duō)元化业(yè)务，先后进军能源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资(zī)本(běn)退(tuì)出(chū)后，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿元参股国(guó)安足(zú)球(qiú)俱乐(lè)部64％股权(quán)，成为国安的(de)新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集(jí)团(tuán)手中拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部(bù)股权(quán)。如果北京国安(ān)的(de)估值一直没(méi)变(biàn)，那(nà)么中赫集(jí)团拿下北京国安，总计(jì)花费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫(hè)为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集团及(jí)其实控人周金辉(huī)夫妇将其手中的(de)中赫集(jí)团股份质(zhì)押陆续质押，据企查(chá)查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质(zhì)记录。质权人包括海金商业保理、北(běi)京建工、山(shān)东国际信托(tuō)、中融信托、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国(guó)安的经营(yíng)状况(kuàng)没(méi)有得到(dào)改善(shàn)，中赫(hè)集团也被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿(yì)元(yuán)，净(jìng)利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金(jīn)压力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇(fù)还(hái)在持(chí)续质押手中的中赫集团股份(fèn)，但国(guó)安和(hé)中赫的(de)经营(yíng)状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被(bèi)执(zhí)行(xíng)人(rén)，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集(jí)团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执(zhí)行人，执行标的(de)约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人都成(chéng)为老赖(lài)的情况(kuàng)下，被执(zhí)行10个多(duō)亿的北京国安，又如何能独善其身？

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