“现在的房地产(chǎn)很难再出现像过(guò)去十年的系统性行情(qíng)。”思睿集团合(hé)伙人、首席经济(jì)学家洪(hóng)灏向(xiàng)《红周刊》表(biǎo)示，房地产(chǎn)行业分化的愈加明(míng)显，让机(jī)构和(hé)投资者的关注度从板块向(xiàng)单(dān)个(gè)标的转(zhuǎn)移。上海利檀投(tóu)资(zī)董事长陈(chén)昊扬向《红周刊》指出，从行业来看(kàn)，无(wú)论是业绩，还是估值，房地产都已经(jīng)双杀到了最底部，而且是反(fǎn)复地杀到了底部，再(zài)往下(xià)的(de)空间已经(jīng)不大了。

　　三道红线等指标

　　成挖掘(jué)个(gè)股(gǔ)阿(ā)尔(ěr)法重要参考

　　那么如何寻(xún)找房地产(chǎn)个股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房(fáng)地产赛道中进行(xíng)选择，需要非常小(xiǎo)心，避免选了半(bàn)天，标的公司出(chū)现爆雷的情况。除此之外，洪灏(hào)指出，需要(yào)满足(zú)以下三个基准：有大的国资背景的、杠杆率(lǜ)较(jiào)低的、此前没有(yǒu)踩(cǎi)过红线的(de)。

　　他还表(biǎo)示(shì)，如果关注一下(xià)今年房地(dì)产的开发资金来(lái)源，可以发现，其实银行的信贷倾(qīng)向是不太愿意给房企贷款(kuǎn)的(de)，房企(qǐ)的主要资金(jīn)来源来自新盘的销售。但今(jīn)年(nián)新房的(de)销售情况相较一般(bān)。再关注一下，哪些房企能从银(yín)行(xíng)拿到钱，其实主(zhǔ)要还是那些有国企(qǐ)背景(jǐng)的房企，民营房企相对比较困(kùn)难，所以整个行业出现了一个很明显的分化，无论(lùn)是在销(xiāo)售，还(hái)是融资等各个方面都非常(cháng)明显。现在有国(guó)资背景的(de)房企在资本市场表现(xiàn)相对(duì)较(jiào)好，但没(méi)有国资背景的民营房企(qǐ)股价大多(duō)表现(xiàn)很一般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在(zài)房地产行业内，我们的逻辑是，“寻(xún)找最后的赢家”。而(ér)具体(tǐ)到如(rú)何挖(wā)掘，我们会特(tè)别重视企业的成本优势，更具(jù)体一点，就(jiù)是它的净借(jiè)贷水平（净负(fù)债率）是不是(shì)行业内的最低(dī)水平；利润率是不(bù)是行业(yè)内最高的；融(róng)资成本是否(fǒu)是行业内最低的(de)；建安成(chéng)本是否也是业内(nèi)最(zuì)低的；这些都(dōu)是(shì)我(wǒ)们看重的一家房企(qǐ)的综(zōng)合成(chéng)本。

　　需要(yào)注意(yì)的是，能(néng)够同时满(mǎn)足上(shàng)述(shù)条件的房企并不多。即便是在国央企中(zhōng)，仍有部分房企(qǐ)出现了“三道红线”的“踩线(xiàn)”情况，且有(yǒu)逐渐恶化的趋势。以A股为例，《红(hóng)周刊(kān)》根(gēn)据Wind数据(jù)整理发(fā)现，截至2022年末，天房(fáng)发展、陆(lù)家嘴、格力地(dì)产(chǎn)、西藏城投、中交地产、中国武夷等国(guó)央(yāng)企“三道(dào)红线(xiàn)”全踩(cǎi)。

　　除(chú)此之(zhī)外，城(chéng)建(jiàn)发展、京投发展(zhǎn)、光明地(dì)产(chǎn)、云南(nán)城投、首开股份、珠江股份、城(chéng)投控股等国央(yāng)企房企也踩了“三道红线”中的(de)两(liǎng)条。

　　2022年激进扩张房企

　　需警惕其重蹈覆辙(zhé)

　　不难(nán)看(kàn)出，即便是有着较(jiào)稳健特色的国央企房企(qǐ)，其财务指标称得(dé)上完全健康的仍是少数。而(ér)更加值得注意的是，在2022年，不少国企，甚至地方(fāng)国企开始大举(jǔ)扩(kuò)张。而这无疑又(yòu)进一步考验着国央企的(de)资(zī)金链(liàn)情况(kuàng)。

　　对(duì)房企而言(yán)，扩(kuò)张速度的张弛(chí)有度尤为重要(yào)，节奏(zòu)把(bǎ)握准确，有(yǒu)助于房企储备优(yōu)质(zhì)“弹药”；但过(guò)于乐观的预判(pàn)未(wèi)来(lái)市场(chǎng)，以及过于(yú)激进(jìn)的扩张拿地节(jié)奏也有可能(néng)让房(fáng)企(qǐ)重蹈此前的高(gāo)杠杆覆(fù)辙。

　　陈(chén)昊(hào)扬以其配置的(de)一(yī)家(jiā)房企进行举例，它从2018年开始到(dào)2021年，连续4年的净借贷比例(lì)都(dōu)维持在33％左(zuǒ)右，完(wán)全没有增加杠杆比例。而到2022年(nián)，这家房企明显(xiǎn)感觉到机(jī)会来了，其开始在一线城市进行大举(jǔ)拿地(dì)，净负债(zhài)率也(yě)由此前的33％左(zuǒ)右(yòu)水准提高(gāo)到45％左右，涨了(le)接近(jìn)三(sān)分之一(yī)。与此同时，该(gāi)房企新购入(rù)地块也实(shí)现了快速的开盘利用率，预计今(jīn)年会有更(gèng)多的(de)楼盘入市。像这类(lèi)企业就符合“最后的赢家”的特点。一方面(miàn)，在于它本身储备了很多弹(dàn)药，去年拿(ná)地(dì)超1000亿元，且其中一半在一线(xiàn)城(chéng)市，另外一半也主(zhǔ)要(yào)集中在强二线(xiàn)和二(èr)线(xiàn)城市；另一方面，它的(de)扩(kuò)张是(shì)有节制地扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之(zhī)相反，有些房企的(de)扩(kuò)张(zhāng)速(sù方阵是什么意思)度让人(rén)感觉又(yòu)回到了2016年、2017年，或(huò)者(zhě)说(shuō)看(kàn)到了(le)2016年～2020年(nián)期间扩张的(de)民营企业的影子(zi)。虽然说(shuō)，见到(dào)机会时要出手，但(dàn)出手的章法仍(réng)要小心，如果负债率扩张得太快，但未来的两年(nián)市场没有想(xiǎng)象得那么(me)好，可能会重(zhòng)蹈覆辙。

　　那(nà)么如何来(lái)衡(héng)量一家房(fáng)企的(de)扩(kuò)张(zhāng)速(sù)度是否激进？陈昊扬(yáng)向《红周刊》表示，主要还是看房(fáng)企的净负债率水平，在我(wǒ)看来，这个(gè)比(bǐ)例如果(guǒ)超过60％，就是扩张得过于快(kuài)速(sù)了。

　　不难看(kàn)出，这一标准要比“三(sān)道红线”对房企(qǐ)的净负债率要求(qiú)不得高于100％要更加严格。陈昊扬解(jiě)释，当(dāng)前房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的复(fù)苏(sū)速度并没有(yǒu)那(nà)么快，所(suǒ)以要规避(bì)公司(sī)净(jìng)负(fù)债(zhài)率提高到(dào)一个比较危险的水平(píng)。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极的房企梳(shū)理发现，中交(jiāo)地产、中国金茂、华发股(gǔ)份、越秀地(dì)产、绿城(chéng)中国、保利发展等(děng)房企2022年净负债(zhài)率都在60％之上(shàng)。其中，中交地产净负(fù)债率持续居高不下，在2020年(nián)至2022年(nián)期间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成鲜(xiān)明对比的是，华润(rùn)置地、中国海外发(fā)展、万科A、滨(bīn)江集团、招商蛇口(kǒu)、龙(lóng)湖集团等房企在践行较积极的拿地策略(lüè)的(de)同时，也较好(hǎo)地控制了公司的扩(kuò)张速度与净负(fù)债率水平（见附表）。

　　滨江集团等个(gè)别民营房企

　　或(huò)具(jù)备(bèi)“最后赢家(jiā)”的黑马(mǎ)特质

　　陈(chén)昊扬指出，实际上，他们(men)是以同一筛选标准来(lái)看国央企与民(mín)营(yíng)房(fáng)企(qǐ)，但在(zài)各(gè)维(wéi)度的实际表现上，国央企确实会更胜一筹。如国(guó)央企的融资成本更(gèng)低(dī)，融资渠道也更(gèng)顺(shùn)畅，能够做(zuò)到想(xiǎng)融就融，这样，国央(yāng)企(qǐ)自然(rán)而然就具有天(tiān)然优势。

　　虽然对比民营房企，机构(gòu)更加看好(hǎo)国央(yāng)企，但这也(y方阵是什么意思ě)并(bìng)不意(yì)味着，民营企业(yè)中就没有“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳理发(fā)现，仍有少(shǎo)数民营房企同样受到机构的青(qīng)睐(lài)。比如，根据2023年一季报(bào)，滨江(jiāng)集团(tuán)的十大流通(tōng)股东中新进了“中国工商银行股份有限公(gōng)司(sī)－景顺(shùn)长城中国回(huí)报灵活配(pèi)置混合型证券投资基金”“全国社(shè)保(bǎo)基金(jīn)一一六组合”等。

　　除(chú)此之外，自(zì)2021年开始，百亿私募珠(zhū)海阿巴(bā)马资产管理有限公(gōng)司就(jiù)长期(qī)持有滨江集(jí)团。根据(jù)一季报，该(gāi)资产公(gōng)司的(de)几(jǐ)只产品合计持有(yǒu)滨江集团9543万股(gǔ)，约(yuē)占流通(tōng)A股的3.56％。

　　滨江集团(tuán)的受青睐(lài)，和(hé)其(qí)自身的基本面表现存在一定(dìng)关系(xì)。2020年以来的(de)近三(sān)年时间，房地(dì)产市场整(zhěng)体在走“下坡路”，但作为(wèi)杭州(zhōu)本(běn)土房企的滨(bīn)江集团仍是表现出较强的(de)韧劲，2020年(nián)以来，滨江集团在业绩表现、销售规(guī)模、新增土储、股(gǔ)价(jià)表现等多维(wéi)度都(dōu)表现了较强(qiáng)的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年(nián)期间(jiān)，滨江集团扣(kòu)非归(guī)母(mǔ)净利润依次(cì)为21.27亿(yì)元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元；依次(cì)实现(xiàn)同比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一季报，今年一季(jì)度，滨江(jiāng)集团更是实现了扣非归母净(jìng)利润5.41亿元(yuán)，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保持自身业(yè)绩(jì)的持续增长(zhǎng)，和滨江集(jí)团扎(zhā)根(gēn)杭州的(de)战略布局关系密切。根据(j方阵是什么意思ù)2022年年报(bào)，滨江(jiāng)集团有近七成营收(shōu)来自杭州地区，而在2021年，杭州地区的营收比重只(zhǐ)占到近六成。近(jìn)三年持续稳居杭(háng)州房企销(xiāo)售(shòu)排名第一。

　　与此同时(shí)，滨(bīn)江集团在杭(háng)州的(de)土储补充(chōng)同样较为积极(jí)，根据(jù)诸葛找房(fáng)、住在杭州网数据显示(shì)，2020年、2021年、2022年(nián)在杭(háng)拿地金额依次为(wèi)404.6亿(yì)元(yuán)、237.1亿元、479.4亿(yì)元，同样(yàng)持续(xù)稳居(jū)杭州的本(běn)土第(dì)一。

　　而滨(bīn)江(jiāng)集团在杭州的较突(tū)出表现(xiàn)，也让滨(bīn)江集(jí)团的房企排名迅速提升(shēng)。到2023年(nián)，滨江集团的(de)房企(qǐ)排名已冲进前十(shí)，根据中指数(shù)据，2023年前4月，滨江集团实现销售额(é)607.3亿元，位列房企第九位。

　　值(zhí)得(dé)注意(yì)的是，2020年至今，滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团股价翻(fān)了超一倍以上，而(ér)近期(qī)，滨(bīn)江集(jí)团(tuán)更是迎来多家机构的集中调研。滨江集团发布(bù)公(gōng)告表示，公司于5月10日接受了信达证(zhèng)券、金鹰基(jī)金、建信养老、新(xīn)华养老等18家(jiā)机构(gòu)调研。

　　产业(yè)链布局重点(diǎn)移至存量(liàng)赛道

　　机构在下游家纺、家居、物业觅α

　　实际(jì)上房地产开(kāi)发只是房地产产业链(liàn)上(shàng)的中游环节(jié)，其上游主要为钢铁(tiě)、水泥(ní)、建材、玻纤等材料供应商(shāng)，而下游应用行业主要包括(kuò)中介服务(wù)、家(jiā)用电器、物业管理、家居用品。综合《红周刊》的采访，房地产开发环节与上游材料端(duān)息息相关，新盘开工(gōng)不足导致上游不被看好，机(jī)构寻觅个股阿尔法的思路渐渐移至下游。“中国房地(dì)产(chǎn)行业在进入存(cún)量房时代，所以对地产产(chǎn)业链，尤其是偏消费属(shǔ)性的家装家居领域，我们相对看好(hǎo)，因为居民保有的(de)住房规模越(yuè)来越大，随(suí)着时间的增加，内装更新的需求也会越(yuè)来越多(duō)。美(měi)国(guó)过去的数据充分说(shuō)明(míng)了这一(yī)点，在新房销售见顶(dǐng)之(zhī)后(hòu)，家具消(xiāo)费(fèi)的增长却一直(zhí)都很好。对(duì)于(yú)地(dì)产产业链，我们相对看好和内装相关的行(xíng)业，例(lì)如消费建材(cái)、家居装饰等。”万家基金人士(shì)表示。

　　而根据《红周刊》对(duì)下游细(xì)分中相关赛道龙头年内表现的统计，目前暂居(jū)前两位的都是来自家纺赛道的公司，它们分别是富安(ān)娜和水星(xīng)家(jiā)纺，特别是前者在月(yuè)线连(lián)收七根阳线的基础上，年(nián)内(nèi)迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前(qián)者为(wèi)例(lì)，富安娜主(zhǔ)要从(cóng)事纺织家(jiā)居、睡眠家(jiā)居、生活类产品(pǐn)的(de)研发、设计(jì)、生产(chǎn)及销(xiāo)售，旗下拥有(yǒu)原创“富安娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而乐”和(hé)“酷奇智”自有品(pǐn)牌(pái)。第一季度报告显(xiǎn)示，报告期内，富安娜实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入约6.2亿元(yuán)，同比减少7.57％；不过实(shí)现(xiàn)归属于上(shàng)市公司股东的净利润(rùn)约1.11亿(yì)元，同比增长5.28％。

　　而从(cóng)上市公司一季报的十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，能够发现该股早已成为(wèi)基金重仓(cāng)股的(de)天下，彼时包括公募的中欧价值发现、中欧潜力价值、工银瑞信灵动价值(zhí)、宝盈新(xīn)价值和(hé)私募(mù)的明河2016，都(dōu)在其中出现，占据了半壁(bì)江山。需要强调的是，中欧的两只基金都是价值派基金经理(lǐ)曹名长在管(guǎn)的产品，首季其(qí)同时重仓的房(fáng)地产产(chǎn)业链股票还有金地(dì)集团和大亚圣象。

　　对(duì)比而言，前几年(nián)曾经风(fēng)光一时的家(jiā)居板(bǎn)块也因疫情、消费(fèi)复苏(sū)进程缓慢等多因素一度(dù)沉寂，不过好在困境反转露(lù)出(chū)曙光(guāng)，家(jiā)居板块中年(nián)内表现最好(hǎo)的是志邦家居。同一(yī)时间(jiān)段，该(gāi)股年内上涨已经超(chāo)过23％，从业(yè)绩来看(kàn)，无论是营收还是归母净利润，公司都实现了同比双升。

　　从公司的十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，《红周刊》发现广(guǎng)发基金经(jīng)理罗洋(yáng)慧(huì)眼(yǎn)独具，一季报中他管(guǎn)理的广发策略优选和(hé)广发安宏回报均增加了持股，而这两只产品(pǐn)也成为志邦家居十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东中仅有的两只公募。有(yǒu)意思的(de)是，他似乎对于定制(zhì)家居类标的情有(yǒu)独钟，在另一家赛道(dào)公司金(jīn)牌(pái)橱(chú)柜(guì)中，他管理的全部三只产品(pǐn)均登榜十大流通股股(gǔ)东，其也(yě)成为(wèi)他的(de)独门重(zhòng)仓股。

　　除(chú)去家居家纺外，下游的物(wù)业股也越来越被(bèi)机(jī)构(gòu)所青睐，不过这类标的大多在香(xiāng)港(gǎng)上市，如何(hé)选择成为难题。对此，前述上海(hǎi)公募基金经(jīng)理举例分析：“物业服务不是一(yī)个高(gāo)毛利的行业，挣钱很辛苦，我选公司还(hái)是希望挣的是市场(chǎng)化应该挣的钱，以我曾经买的绿城服务为(wèi)例，它在中(zhōng)高端楼盘占(zhàn)比是比较高的，每(měi)年到期的合同里提(tí)价成功率(lǜ)在30％～40％。它(tā)能(néng)做(zuò)到滚动的(de)大部分(fēn)项目到期之后，经(jīng)过两三轮合同周期(qī)还能做到产品提价。”

　　“行业(yè)里真正能做到产品提价的公(gōng)司很(hěn)少，因为物业(yè)公司很容(róng)易(yì)一(yī)开始是挣钱的，后面因为(wèi)保安这(zhè)些(xiē)固定人员(yuán)成本的(de)年度(dù)增长，不(bù)过服务没有特(tè)别好，客户没有那么满意，能做到提(tí)价难度是非常(cháng)大的。但(dàn)是该(gāi)公司能在业(yè)内做到到(dào)期之后(hòu)提价率(lǜ)比较高，这跟它的定位和(hé)比较好(hǎo)的服务是有关系的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 方阵是什么意思