近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期投(tóu)资价(jià)值，通过观(guān)测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运(yùn)营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资(zī)者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权到期(qī)后不再产生现金收(shōu)益，特许经营权分红目前已包含了(le)利润分配和本金(jīn)的归(guī)还，在选择投(tóu)资(zī)标的(de)时应了解资(zī)产类型和(hé)分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未(wèi)公布(bù)。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年分配金(jīn)额(é)占可(kě)供分配金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分(fēn)配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要(yào)收(shōu)益来源(yuán)为持有期分红收(shōu)益，以及基(jī)金份(fèn)额交易价格的变化(huà)。基金份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市(shì)场因素的综合(hé)影响，较易引起波动。与此相比，基(jī)金分(fēn)红(hóng)预期则更有(yǒu)规(guī)律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础(chǔ)设施资产(chǎn)的经营(yíng)现金流，投资(zī)人通过(guò)基金募集(jí)材料和信息披露文件，结(jié)合(hé)行业及(jí)市场情况，可以分析基础设(shè)施项目的经营业绩(jì)，作为进(jìn)行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市(shì)场价格变化导致的(de)浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金(jīn)份(fèn)额持有人实际获得的现金收益(yì)，对于长期(qī)投资者更具参考价值(zhí)。”中金基(jī)金相(xiāng)关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华平也(yě)表示，根据《公(gōng)开募集基础设(shè)施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基(jī)础设施基金应当(dāng)将90％以上(shàng16英寸是多少厘米，16英寸是多少厘米长)合(hé)并后基(jī)金年度可(kě)分配(pèi)金额以现(xiàn)金(jīn)形式分配(pèi)给(gěi)投资者(zhě)，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募REITs的主要(yào)特征之(zhī)一，稳(wěn)定的(de)分红机制(zhì)体现(xiàn)出(chū)REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同时(shí)具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分(fēn)红(hóng)体现了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要求，分红类似于债(zhài)券(quàn)派(pài)息(xī)，但(dàn)不等同于(yú)债券(quàn)的固定利(lì)息回报，而是(shì)由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资(zī)者的角度(dù)来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了(le)机构投资(zī)者的投资品(pǐn)类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮(bāng)助机(jī)构投资(zī)者(zhě)稳(wěn)定收益。机(jī)构投资者(zhě)公募REITs能够通过分(fēn)红获(huò)取相对于投(tóu)资债券(quàn)相对高的收益性(xìng)，在有效控制风险的前提下(xià)，增厚(hòu)资产包收益，起到(dào)投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二级市(shì)场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的二级市场表现(xiàn)看(kàn)，截至4月(yuè)21日(rì)，今(jīn)年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品(pǐn)受宏(hóng)观(guān)经(jīng)济的影响，可分(fēn)配金(jīn)额完成(chéng)率(lǜ)不达预期，一定(dìng)程度上(shàng)影响了(le)公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的价(jià)格(gé)。”李华平称，公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格波动受多(duō)重(zhòng)因(yīn)素的影响，投资(zī)收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红(hóng)有利于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的(de)投资。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也(yě)表示，近期(qī)经济预(yù)期恢复，一(yī)方面市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债券回(huí)归的过程；另(lìng)一方面(miàn)，基础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩(jì)相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对基金(jīn)份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处理，调减金额(é)根据(jù)单(dān)位(wèi)基金份(fèn)额的分红金额进(jìn)行(xíng)计算。除(chú)权操作是对分红前后(hòu)基(jī)金份额净值(zhí)变化的(de)修正，使投资人在基金分红前后(hòu)均(jūn)可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资者长期投(tóu)资的信心(xīn)，同(tóng)时需结合持(chí)有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体(tǐ)收益的(de)影响程度。”中航基(jī)金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润(rùn)分配和本(běn)金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是(shì)本金(jīn)之上的(de)增值(zhí)部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派(pài)的是本金与增值两个(gè)部(bù)分(fēn)，两(liǎng)个部分之(zhī)间的比例(lì)是变动的，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红(hóng)差异很大，大(dà)多(duō)数(shù)普通投资者可(kě)能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值面临(lín)极大不确定性(xìng)，这是该类投资者应该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权类和产权(quán)类(lèi)两大资产类型，持(chí)有产权类产品(pǐn)的(de)收益主要包括(kuò)每年的现金分红及资产增值的收(shōu)益，而持有(yǒu)特许(xǔ)经营类产品的收益主要来自(zì)项目每(měi)年的现金分红(hóng)。其(qí)中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利(lì)润分配(pèi)和(hé)本金(jīn)的归还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也(yě)是变动的，对特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)资产的公募(mù)REITs可以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资(zī)收益。普(pǔ)通投资者在选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表(biǎo)示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同(tóng)而形成区别(bié)。特许经营(yíng)权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要(yào)为“收益(yì)”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对(duì)所选择产品(pǐn)的二级市场价格和分(fēn)红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人也(yě)认为，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营项目在(zài)经(jīng)营权到期后不再(zài)能产生现金(jīn)收(shōu)益，因(yīn)此(cǐ)将可供分配金额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这个特(tè)点，剩余经(jīng)营期(qī)限较短的特许经(jīng)营项目，通常具备更(gèng)高(gāo)的分派率水平。对(duì)于(yú)剩余期限较长的(de)特(tè)许经营权(quán)项目(mù)，即(jí)使分(fēn)派率相对(duì)较(jiào)低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取(qǔ16英寸是多少厘米，16英寸是多少厘米长)得收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该负(fù)责人(rén)提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权(quán)项目的分派金额包含了投资(zī)本金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份(fèn)额(é)单价随着(zhe)分派进(jìn)度逐(zhú)年(nián)下降是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目(mù)相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土地或(huò)建筑的(de)剩(shèng)余(yú)使用年限一般较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的更新(xīn)改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步(bù)延长经营期限。这种类(lèi)似永续经营的假(jiǎ)设反映(yìng)在基础(chǔ)资(zī)产的估值上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具(jù)备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投(tóu)资者可(kě)以观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配现金、内部收益率(lǜ)等16英寸是多少厘米，16英寸是多少厘米长指(zhǐ)标，来(lái)观察和(hé)评估(gū)项目底层资产(chǎn)的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有两(liǎng)个：一(yī)是年(nián)报中披露的经(jīng)营活动现(xiàn)金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在(zài)本质性区别。经(jīng)营活动(dòng)产生的现(xiàn)金(jīn)净(jìng)流量是指企(qǐ)业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可(kě)供(gōng)分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目进行调整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资(zī)产配置新选择(zé)，投资价值体(tǐ)现在相对股债市(shì)场独立的资产配置(zhì)功(gōng)能，比较适(shì)合长期持有(yǒu)。建议投(tóu)资者(zhě)对经营权(quán)类(lèi)的资产(chǎn)可以(yǐ)更多关注内部收益率的高(gāo)低(dī)，对产权类的资产更多关注分派率高(gāo)低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资(zī)产的经营净现金(jīn)流(liú)，所以(yǐ)底层资产运营情况(kuàng)直接影响投(tóu)资回报，投资(zī)者可综合(hé)考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人实(shí)力等多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红(hóng)交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市场接连回调，建议投资者关注(zhù)有基本(běn)面(miàn)支撑、填(tián)权效(xiào)应相对(duì)明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的(de)个(gè)券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年(nián)的可供分配金额预(yù)测(cè)。投资者可以将(jiāng)REITs的实(shí)际分红(hóng)金(jīn)额与募集材料中披露预测进行比(bǐ)较分析(xī)，结合经(jīng)济及市场(chǎng)的(de)实(shí)际环境，对基础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的运(yùn)营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中(zhōng)金基(jī)金上述负责人也称。

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