导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大(dà)分化时代(dài)而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿(yì)平，足(zú)够4000万(wàn)家庭入住。恰(qià)逢近年(nián)地产持续(xù)低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益(yì)热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清(qīng)中国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据(jù)此判断中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地(dì)产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋(wū)建筑，第(dì)七次人口普查调查数据(jù)显(xiǎn)示城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披露的近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不到一成，其中(zhōng)还包括大(dà)量城镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显示中国(guó)城镇居民人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是人均一间房(fáng)所(suǒ)能满足(zú)，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因素密(mì)切相关。中国的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)较发达国家还有(yǒu)很(hěn)大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭(tíng)户均(jūn)住宅的数(shù)据，我们根据(jù)商品住宅套(tào)数(shù)、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测(cè)算结果显示(shì)，目前城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期(qī)房顺利交付(fù)，直至2024年，中国(guó)每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意(yì)味(wèi)着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事实上中(zhōng)国住(zhù)宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不(bù)平(píng)衡，是因为(wèi)户(hù)均一套房无(wú)法(fǎ)满足(zú)流动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总人口的(de)近三(sān)成都是流动人口，流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即(jí)便户均一(yī)套房，中国未(wèi)来(lái)地产仍(réng)有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两人户(hù)占(zhàn)比不断增加，导(dǎo)致(zhì)家(jiā)庭(tíng)户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显，区(qū)域经济资源分配的(de)再(zài)集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住(zhù)宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家(jiā)庭住(zhù)在(zài)2000年以前建成的(de)住宅中，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面积均较发达国(guó)家(jiā)有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的(de)改(gǎi)善性需求正在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十(shí)年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这(zhè)是过去二十年房价(jià)快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当下(xià)房(fáng)地(dì)产大分(fēn)化时(shí)代已至，大(dà)分(fēn)化时代(dài)下(xià)地产矛(máo)盾则(zé)更多体(tǐ)现(xiàn)在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体(tǐ)现在不(bù)同能级(jí)城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方(fāng)披露全国(guó)已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大(dà)城(chéng)市二(èr)手(shǒu)房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵(zhèn)二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是(shì)供给过(guò)剩(shèng)，还是供需平(píng)衡，或(huò)是仍然存(cún)在不足？可(kě)惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套(tào)数(shù)，回答(dá)当前的房(fáng)子是否(fǒu)真的过(guò)剩了？据此判断未来(lái)房地(dì)产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断(duàn)站不住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全(quán)国自然灾害综合(hé)风险(xiǎn)普(pǔ)查工作(zuò)情况为主题的新闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行(xíng)业获取了全国(guó)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建(jiàn)筑住不(bù)到(dào)3人(rén)，住宅市场看(kàn)似(shì)已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村(cūn)房(fáng)屋(wū)占9成以上，以栋数计算的(de)城(chéng)镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅(zhái)。总的(de)算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公(gōng)布(bù)了中国城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单单(dān)从人均住宅间(jiān)数不能完全反映出(chū)城镇居民的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是(shì)以(yǐ)家庭为(wèi)单位购(gòu)买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分(fēn)两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数(shù)据有(yǒu)两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计(jì)局）；二是居(jū)民住(zhù)宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极(jí)少，可忽(hū)略(lüè)不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套(tào)数分(fēn)三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得(dé)到当前(qián)商品住(zhù)宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据城(chéng)镇居民拥(yōng)有的(de)商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅总数(shù)除以(yǐ)家庭(tíng)户数，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数(shù)/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目(mù)前(qián)缺(quē)乏一个(gè)准(zhǔn)确(què)统计。我们(men)利用既(jì)有统计数据，大致测(cè)算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销售以期(qī)房(fáng)为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售(shòu)中期(qī)房(fáng)占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)=截止到(dào)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套(tào)数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时(shí)间，取最大(dà)值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数除以(yǐ)家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示(shì)中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征(zhēng)如(rú)下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)。其中自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，学生党如何自W，14没有工具怎么自w到高c购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉(lián)租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他住宅和购买二手(shǒu)房都是(shì)商品住(zhù)宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其(qí)他住宅、购买商品住宅(zhái)与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有(yǒu)住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品(pǐn)住宅增幅(fú)为过去十年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变(biàn)化比例，从(cóng)而(ér)我(wǒ)们估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已经(jīng)达到了户(hù)均一套房的程度，“户(hù)户有(yǒu)房(fáng)”是否意味(wèi)着(zhe)中国(guó)城镇化进展终结，甚至意味着中国地(dì)产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户(hù)均(jūn)一套(tào)房并不意味着(zhe)住宅市场供需平(píng)衡

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民换(huàn)房等因(yīn)素产生的住宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地产市场的(de)住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验(yàn)来看，美国、英(yīng)国和(hé)日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的(de)住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人(rén)口净(jìng)流入地的(de)住宅市场供不(bù)应(yīng)求，造成房(fáng)价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和(hé)省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人口流动调(diào)查数据显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭(háng)州以及南(nán)京(jīng)工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引(yǐn)打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房(fáng)，在房价较低的县(xiàn)城(chéng)购买一套房(fáng)。所以说户均一套房无法满足(zú)庞大流动(dòng)人(rén)口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅中依(yī)然(rán)有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等(děng)基(jī)础设施陈旧，给住(zhù)户的生活(huó)带(dài)来(lái)了很(hěn)大的(de)不便和安全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户(hù)数拥(yōng)有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老(lǎo)旧小区(qū)很难(nán)满足现代生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室(shì)和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当然这(zhè)与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是(shì)未(wèi)来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测(cè)算(suàn)，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间(jiān)农民带房进城(chéng)和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年(nián)住宅存(cún)量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小(xiǎo)于(yú)均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人均(jūn)水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用的住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)低于(yú)15平方米的(de)家庭界定(dìng)为住(zhù)宅存在困难(nán)，若(ruò)按这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭(tíng)户人(rén)数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国和(hé)英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除(chú)公摊面积后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人(rén)口，所需(xū)要的住宅(zhái)总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产(chǎn)还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看似已经(jīng)户户有房(fáng)。即(jí)便如此(cǐ)，中国人口静态结(jié)构和动(dòng)态(tài)趋势演绎，决定学生党如何自W，14没有工具怎么自w到高c了中国(guó)未(wèi)来地(dì)产仍有需(xū)求(qiú)释放。户(hù)均(jūn)1套住宅现实之(zhī)下，中国(guó)未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降，六(liù)普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城(chéng)镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化(huà)趋(qū)势将继续延续，导致(zhì)户数会(huì)因户均(jūn)人(rén)口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口迁移(yí)导致(zhì)经(jīng)济发(fā)展(zhǎn)带(dài)来的新增住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸(xī)引(yǐn)着人口(kǒu)流入(rù)。人口迁(qiān)移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场学生党如何自W，14没有工具怎么自w到高c带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然增加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要(yào)受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改善性(xìng)需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅的(de)家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多(duō)。自建房家(jiā)庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建(jiàn)造时(shí)间为2000年(nián)以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在(zài)新增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少有物业管理(lǐ)，居民追(zhuī)求美好、宜居(jū)生活的环境，背(bèi)后的改善性需(xū)求有(yǒu)待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需(xū)求(qiú)还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房(fáng)受限(xiàn)于资金，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户型(xíng)。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望(wàng)提高生(shēng)活品(pǐn)质，以(yǐ)小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确指出支持住(zhù)宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无(wú)论是否(fǒu)考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国(guó)家依旧存在不(bù)小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平(píng)有着密(mì)切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的(de)人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过去(qù)二(èr)十(shí)年是中国(guó)地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存(cún)在不(bù)足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十(shí)年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未(wèi)来将(jiāng)是(shì)住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分化(huà)不单局(jú)限于城(chéng)市能(néng)级之(zhī)间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手(shǒu)房之(zhī)间的(de)差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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