万(wàn)柳(liǔ)书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意(yì)外(wài)走红(hóng)，让这个位(wèi)于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商(shāng)——中赫集团，也(yě)被拉(lā)向台(tái)前。

　　而如今，万(wàn)柳书院(yuàn)再次受到舆论(lùn)关注，起因(yīn)中赫(hè)集团成了共同债务人被中国信达(dá)追债，中国信达(dá)为(wèi)了(le)收(shōu)回钱款不(bù)得不将中(zhōng)赫(hè)抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房(fáng)子早(zǎo)已售(shòu)出，业主(zhǔ)并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱(qián)人(rén)，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是(shì)被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看(kàn)到(dào)这些业主的(de)维权信息(xī)，难(nán)怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割韭菜的(de)时候，他(tā)们(men)的姿势都(dōu)那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背后(hòu)，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海(hǎi)淀核(hé)心(xīn)区位，名(míng)校环绕的顶级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达(dá)在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良债权转让(ràng)项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上(shàng)述不(bù)良债权转让项目的处置(zhì)主体(tǐ)是中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限(xiàn)公司(sī)北京(jīng)市分公司（下称中国信(xìn)达北分），处置(zhì)的是(shì)对(duì)北京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截(jié)至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债务(wù)人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表面上看，这就是(shì)一起中(zhōng)国信(xìn)达北分讨债的(de)故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道，万柳(liǔ)书院总共301户，而(ér)且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实(shí)，说明这些(xiē)房(fáng)子实(shí)际上都是卖出去了的(de)，是有人住的(de)。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页(yè)面上又注明这(zhè)75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这些房(fáng)子根(gēn)本没有(yǒu)网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第(dì)一(yī)财(cái)经的报道证实了(le)上述(shù)内(nèi)容。有豪(háo)宅中介透(tòu)露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子(zi)抵押出去，现在还(hái)没资金解抵押，所以不(bù)能网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北(běi)京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是(shì)万柳书院的业主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院的业主中，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不(bù)少网友感叹，“富(fù)人(rén)也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些(xiē)业主(zhǔ)确实已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那(nà)么(me)，中国信达转让这笔不(bù)良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤(tāng)。这次拍卖(mài)损(sǔn)失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支(zhī)付(fù)价款并实际(jì)占有，但(dàn)未(wèi)办理(lǐ)过(guò)户手(shǒu)续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不(bù)得(dé)查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院(yuàn)提出(chū)执行异议申请，请求法院(yuàn)解除(chú)查封，同(tóng)时可以(yǐ)联合(hé)起(qǐ)诉开发(fā)商，要求(qiú)退还购房款或办理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院(yuàn)报(bào)公布《最高人民法院关于商品房消(xiāo)费者(zhě)权(quán)利保护问题的批(pī)复(fù)》，以司法解(jiě)释的方式(shì)明确(què)了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以(yǐ)居住(zhù)为目(mù)的购买房屋并已支付全部价(jià)款，主张(zhāng)其房屋(wū)交付(fù)请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的(de)，人民法院应当予以支(zhī)持。只支付(fù)了(le)部分价款的(de)商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余(yú)价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也(yě)就(jiù)是说(shuō)，如果这75套房子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个(gè)烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本(běn)，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中(zhōng)国(guó)信达申(shēn)请不良债权(quán)转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达(dá)已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前(qián)，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地等选(xuǎn)择(zé)退出了赫(hè)华恒瑞的股东行列(liè)，中国金(jīn)谷国际(jì)信(xìn)托有(yǒu)限责任公司成为了唯一(yī)股东，后(hòu)者(zhě)由中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发(fā)商(shāng)，相较其他房企，中赫集(jí)团既没有很大规模，也没(méi)有很高的国民(mín)知名度，但(dàn)却在北京(jīng)豪宅圈留下(xià)一个个(gè)传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七号(hào)院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七号(hào)院3号楼(lóu)，高达30万/平米(mǐ)的天(tiān)价(jià)，成为(wèi)当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的(de)万柳书(shū)院，更是被誉为“北(běi)京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大(dà)型知(zhī)名房企手(shǒu)中，抢下(xià)了北京万柳(liǔ)地块，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每(měi)棵成本(běn)超6万的成年银(yín)杏树，还是每平米20万元的(de)价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的(de)湖(hú)、紫辰(chén)院(yuàn)的(de)树(shù)、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可(kě)看出其(qí)在(zài)北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市(shì)的(de)它，对手是当时(shí)有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华(huá)府等，现(xiàn)如今(jīn)，它远远(yuǎn)超过这(zhè)些对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一(yī)套(tào)300平米的(de)法拍房，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出了(le)8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸(xī)引了不少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居(jū)住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定(dìng)了(le)中(zhōng)赫集团(tuán)的“高端路(lù)线”，也因此，它(tā)被(bèi)外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北(běi)京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人(rén)，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定(dìng)义开钟点房很容易被警察查吗，开钟点房是不是容易被警察查(yì)务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今(jīn)沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就(jiù)曾(céng)深挖出背(bèi)后的(de)中(zhōng)赫(hè)集团，发(fā)现(xiàn)其(qí)深陷(xiàn)财务(wù)危(wēi)机。

　　从知名(míng)豪宅的开(kāi)发(fā)商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团(tuán)实控(kòng)人(rén)周(zhōu)金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收(shōu)购北京国安(ān)。

　　近十(shí)年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了多元(yuán)化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集(jí)团就尝试过(guò)多元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购网站，但最终都(dōu)惨淡(dàn)收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了体(tǐ)育(yù)领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集(jí)团(tuán)手中拿下(xià)北京国(guó)安(ān)俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国(guó)安(ān)的估值(zhí)一(yī)直没变，那么(me)中赫集团拿下北京国(guó)安，总(zǒng)计花(huā)费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中(zhōng)赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集团及(jí)其实控人周(zhōu)金辉(huī)夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)质(zhì)押陆续(xù)质押，据企查查显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质(zhì)记录。质权人包括海金商(shāng)业保(bǎo)理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融(róng)信(xìn)托(tuō)、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国(guó)安的时(shí)间(jiān)完全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主(zhǔ)北京国(guó)安(ān)后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得到改(gǎi)善(shàn)，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京国安足球俱(jù)乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐(lè)部资(zī)产总计5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫(fū)妇(fù)还在(zài)持续质(zhì)押手中的开钟点房很容易被警察查吗，开钟点房是不是容易被警察查中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫(hè)的经营(yíng)状况(kuàng)却持续(xù)没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地、及(jí)中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行生效法律文(wén)书(shū)确定义(yì)务，上(shàng)述被(bèi)执行人成(chéng)为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实(shí)控人(rén)都成为老(lǎo)赖(lài)的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国(guó)安(ān)，又如何能独善其身？

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