万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的(de)意外(wài)走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳书(shū)院再次受到舆(yú)论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信(xìn)达追债(zhài)，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)为了收(shōu)回(huí)钱(qián)款不得不(bù)将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些(xiē)房子早(zǎo)已售出(chū)，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资购入(rù)房产(chǎn)的有钱人，房(fáng)子现(xiàn)在(zài)莫名(míng)奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维(wéi)权(quán)信息，难(nán)怪(guài)有网(wǎng)友调侃：“富人被割(gē)韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个(gè)位(wèi)于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架(jià)了(le)“北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项目的处置主体(tǐ)是中国信达资(zī)产管理股份有(yǒu)限公司(sī)北(běi)京市(shì)分公司(sī)（下(xià)称中(zhōng)国信达北分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金额(é)约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司(sī)是共同(tóng)债务人。目前，该项目(mù)已(yǐ)有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国信达北(běi)分讨债的故(gù)事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报道，万柳书院(yuàn)总共(gòng)301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说(shuō)明这些房子实(shí)际上都是(shì)卖(mài)出去了的，是有人(rén)住(zhù)的(de)。

　　那为什么中(zhōng)国信达(dá)的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子是“未出(chū)售”的(de)状态呢？只能说(shuō)明这些房子根本没(méi)有网签(qiān)，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就(jiù)把这75套房(fáng)子抵押出去，现(xiàn)在(zài)还没资金解抵押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪(háo)宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主基(jī)本都是北京的高端人(rén)士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另据地(dì)产(chǎn)自媒体“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆(bào)料(liào)，万柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高(gāo)管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友(yǒu)感叹(tàn)，“富(fù)人(rén)也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经支付价款并(bìng)实(shí)际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信达(dá)转(zhuǎn)让这笔不(bù)良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖(mài)损失最大的，没(méi)准还是债(zhài)主中国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事(shì)执行中，业主已经支付(fù)价款并(bìng)实际占有，但未办理过户(hù)手(shǒu)续(xù)的(de)，如果业主没(méi)有过错(cuò)，人民法院不(bù)得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院提出执行异议申请，请求法院解除查(chá)封，同(tóng)时可以联合起诉(sù)开发商，要求退还(hái)购房款或办理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今(jīn)年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高(gāo)人民法院(yuàn)关于商品(pǐn)房消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明(míng)确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者(zhě)以居住为目的购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张其(qí)房屋交付请求权优先于建(jiàn)设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权(quán)的，人民法院应当(dāng)予以支持。只支付了部分价款的商品房(fáng)消(xiāo)费者，在一审法(fǎ)庭(tíng)辩论终(zhōng)结(jié)前已实际支付剩余价款的(de)，可以适用前款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如果这(zhè)75套房子均为(wèi)“已售(shòu)未网签”，那么这笔(bǐ)不(bù)良债权，实际上(shàng)是个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能不(bù)仅(jǐn)不(bù)能卖(mài)出(chū)去(qù)回(huí)本，抵押(yā)的这75套(tào)房子，还会(huì)被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信(xìn)达申请(qǐng)不良债权转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股(gǔ)东。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团(tuán)旗(qí)下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行(xíng)列，中国金谷国际信托(tuō)有限责任公司成为(wèi)了唯一(yī)股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较(jiào)其他(tā)房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民(mín)知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的(de)第一个豪宅项目(mù)，2011年(nián)，中赫置地推出(chū)钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平(píng)米(mǐ)的天价，成为(wèi)当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开发的万(wàn)柳(liǔ)书院，更(gèng)是被(bèi)誉为“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下(xià)了北京万柳地块，成为北(běi)京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态(tài)杀入市场(chǎng)，无论是一(yī)块块从荷(hé)兰运回(huí)来的灰砖垒(lěi)起来的五米高(gāo)墙(qiáng)，还是(shì)每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是(shì)每(měi)平米20万元(yuán)的(de)价(jià)格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿、融(róng)创的(de)湖、紫辰院的树、北平(píng)府的(de)院儿。”从这句(jù)顺口溜中(zhōng)，就可看出其在(zài)北京豪宅(zhái)圈的(de)地位。2014年末上市的它(tā)，对手(shǒu)是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等(děng)，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年(nián)，万(wàn)柳书(shū)院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽(suī)然已(yǐ)经推出了8年(nián)之(zhī)久，但其依旧(jiù)在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发(fā)的豪宅(zhái)，也吸引了不(bù)少(shǎo)知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)则居住在(zài)万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪宅的(de)成功(gōng)奠定(dìng)了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京(jīng)城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地(dì)产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为(wèi)被执(zhí)行人，被执(zhí)行(xíng)标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而(ér)拒(jù)不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如(rú)今沦落(luò)到这个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的(de)中赫(hè)集团，发现其深陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到(dào)沦(lún)为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯(sù)源，这个转折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转型(xíng)之路并不(bù)好走。早在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝试过多(duō)元化(huà)业务，先后(hòu)进(jìn)军能源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国(guó)安足球俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成(chéng)为(wèi)国安(ān)的新东家(jiā)。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的估值一直(zhí)没变，那么中(zhōng)赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这(zhè)样，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇(fù)将其(qí)手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份质(zhì)押陆(lù)续质押，据(jù)企查(chá)查显示桃胶要怎么泡发最好吃，桃胶要怎么泡发最好吃窍门(shì)，目前(qián)中赫集(jí)团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包(bāo)括海金商业(yè)保理(lǐ)、北京建工、山东国际(jì)信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北(běi)京(jīng)国安(ān)的时间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实(shí)现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末(mò)，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓解(jiě)资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持(chí)续(xù)质押(yā)手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次(cì)列被执(zhí)行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国(guó)安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地(dì)、及中赫(hè)集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行(xíng)人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效(xiào)法律(lǜ)文(wén)书确定(dìng)义务(wù)，上述(shù)被执行人(rén)成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难(nán)。不过在实控(kòng)人都成为老赖的(de)情况下(xià)，被执行(xíng)10个多亿的北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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